Najem lokalu mieszkalnego to umowa, która nakłada na strony określone uprawnienia i obowiązki. Właściwe zrozumienie zakresu tych obowiązków pozwala uniknąć konfliktów oraz skutecznie dochodzić swoich praw.
W polskim prawie podstawowym aktem regulującym tę kwestię jest Kodeks cywilny, a także przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Kluczowe znaczenie ma art. 662 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania najmu, natomiast najemca zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw związanych ze zwykłym użytkowaniem rzeczy.
Dodatkowo, art. 675 kodeksu cywilnego wskazuje, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
W praktyce często dochodzi do sporów dotyczących tego, co należy do zakresu obowiązków wynajmującego, a co powinien wykonać najemca na własny koszt. Momentem zwrotu lokalu rodzi konieczność ustalenia czy uszkodzenia powstałe podczas użytkowania wyposażenia stanowią normalne jego zużycie czy jednak mają znamiona dewastacji lokalu.
Obowiązki po stronie wynajmującego
Strony mogą w umowie najmu ustalić swobodnie sposób korzystania z rzeczy najętej byleby był to sposób zgodny z prawem i z zasadami współżycia społecznego. Za dopuszczalne uznać należy, z uwzględnieniem powyższego zastrzeżenia, ustalenie przez strony w umowie najmu innego sposobu używania rzeczy najętej, niż odpowiadający jej przeznaczeniu i właściwościom.
Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za zapewnienie prawidłowego funkcjonowania instalacji i urządzeń niezbędnych do korzystania z lokalu, takich jak instalacje wodno-kanalizacyjne, gazowe, elektryczne oraz centralne ogrzewanie. Wynajmujący powinien także naprawiać poważne uszkodzenia konstrukcyjne budynku, dachu, ścian oraz fundamentów.
Stan lokalu na dzień wydania – dlaczego to kluczowe?
Sporządzenie dokumentacji stanu lokalu w momencie jego wydania najemcy to podstawa bezpieczeństwa dla wynajmującego. Dzięki temu można uniknąć sporów o ewentualne uszkodzenia i odpowiedzialność za ich naprawę po zakończeniu najmu.
1.Protokół zdawczo-odbiorczy – podstawa formalna odpowiedzialności najemcy.
Protokół zdawczo-odbiorczy to dokument, który powinien być podpisany przez obie strony w momencie przekazania mieszkania. Powinien zawierać:
Dokładny opis stanu lokalu – np. ściany bez uszkodzeń, podłoga w dobrym stanie, meble i sprzęt sprawne.
Stan liczników (prąd, woda, gaz) – aby uniknąć nieporozumień dotyczących rozliczeń.
Wyszczególnienie wyposażenia – lista mebli i sprzętów pozostawionych w mieszkaniu.
Podpisy obu stron – brak podpisu najemcy może później utrudnić dochodzenie roszczeń.
2. Dokumentacja zdjęciowa – niepodważalny dowód
Zdjęcia i filmy to jeden z najskuteczniejszych sposobów na zabezpieczenie się przed niesłusznymi roszczeniami. Powinny one obejmować:
Wszystkie pomieszczenia – kuchnia, łazienka, pokoje, balkon.
Podłogi, ściany, sufity – szczególnie, jeśli są świeżo malowane.
Meble i sprzęty – np. stan lodówki, pralki, piekarnika.
Drzwi i okna – ewentualne uszkodzenia powinny być udokumentowane.
Licznik prądu, gazu i wody – zdjęcie stanu początkowego.
Sąd często oddala żądanie wynajmującego z uwagi na brak dowodu w postaci stanu lokalu na dzień wydania
Wynajmujący nie dochował formy dowodowej, tj. nie wykazała stanu lokalu w chwili wydania go najemcy brak jakichkolwiek podstaw do ustalenia, że doszło do zużycia rzeczy, które było następstwem nieprawidłowego użytkowania. Toteż potrącenie równowartości sprzętów sanitarnych z kaucji dokonane przez niego było zasadne – tak Wyrokiem Sąd Rejonowy w Toruniu – X Wydział Cywilny z dnia 17 stycznia 2024 r. sygnatura akr X C 1038/23.
Prawidłowe używanie – a jakie to jest ?
Z reguły sporem sądowym objęta jest kwestia ustalenia stopnia zużycia rzeczy wynikającego z prawidłowego używania. Zwrot „prawidłowe używanie” powinien być wyjaśniany przez pryzmat treści umowy najmu. Jeśli strony w umowie tej określiły zasady używania rzeczy, jej przeznaczenie, cel, dla którego rzecz jest wynajmowana, wówczas postanowienia te powinny mieć pierwszeństwo względem zobiektywizowanych ocen.
Przykładowo, jeśli przedmiotem najmu jest lokal w budynku mieszkalnym, ale strony postanawiają, że będzie on przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej wiążącej się z przyjmowaniem znacznej ilości klientów, to zużycie np. drewnianej podłogi związane z prawidłowym korzystaniem z lokalu jest istotnie różne od tego, gdy lokal jest używany do celów mieszkalnych. W wielu przypadkach ustalenie stopnia zużycia rzeczy wynikającego z prawidłowego jej używania jest niemożliwe. Dlatego postulować należy sporządzenie dokładnego opisu przedmiotu najmu według stanu z chwili jego wydania najemcy (protokół zdawczo – odbiorczy) oraz zawarcie w umowie najistotniejszych dla wynajmującego wytycznych związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu.
W braku ustaleń stron czy wytycznych wynajmującego, „prawidłowe używanie” powinno uwzględniać zachowania przeciętnego człowieka postępującego z należytą starannością w pieczy nad rzeczą. Kryterium pomocniczym dla ustalenia, czy rzecz została zwrócona w stanie odpowiednim, może być możliwość uzyskania przez wynajmującego czynszu najmu w podobnej jak dotychczas wysokości.
Obowiązki po stronie najemcy
Obowiązki najemcy są skoncentrowane na bieżącej konserwacji i drobnych naprawach. Do obowiązków tych należą wymiana żarówek, naprawa klamek, konserwacja uszczelek w kranach i syfonach, czyszczenie przewodów wentylacyjnych, a także usuwanie drobnych usterek w urządzeniach stanowiących wyposażenie mieszkania.
Odpowiedzialność najemcy za stan lokalu w momencie zwrotu w świetle orzecznictwa sądów polskich
Lokal wykorzystywany jako przychodnia rzutuje na ocenę powstałych uszkodzeń.
Lokal był wykorzystywany jako przychodnia. Rzutuje to więc na ocenę, jakie uszkodzenia mogą być przy takim sposobie korzystania uznane za wynikłe z normalnej eksploatacji. Oczywistym jest, że w przychodni pojawia się dziennie bardzo dużo osób, sama obsługa pacjentów wiąże się z ryzykiem uszkodzenia okładzin ścian czy podłóg – pacjent, a więc osoba chora, może się zachwiać, przewrócić, może przewrócić jakiś sprzęt – przy ocenie, jaki stopień zużycia można uznać za normalny, nie można pominąć także czasu użytkowania lokalu – w niniejszej sprawie pozwana prowadziła przychodnię w wynajmowanych pomieszczeniach przez 6 lat, a więc dość długo, by zabrudzenia, otarcia na ścianach, czy nawet niewielkie ubytki w farbie lub tynku uznać za stan normalny. Wynajmująca nie wykazała, że przedmiot umowy został wydany w stanie pogorszonym w stopniu nie wynikającym z normalnego, zgodnego z umową korzystania z rzeczy – Wyrok Sąd Okręgowy w Szczecinie z 2020-10-13 sygn. akt VIII GC 597/19.
Gorszy stan rzeczy zwracanej podlega ocenie toku sprawy
Jeżeli najemca zwróci przedmiot najmu w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem – por. wyrok SN z dnia 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98
Gorszy stan zwracanej rzeczy uzasadniony może być tylko normalnym jej zużyciem. Zatem najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za takie pogorszenie stanu lub zużycie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania – por. wyrok SA w Katowicach z dnia 7 października 1991 r., I ACr 267/91.
Niezgodne z umową korzystanie z lokalu
Wynajmujący wykazał, że przedmiot umowy został wydany w stanie pogorszonym w stopniu nie wynikającym z normalnego, zgodnego z umową korzystania z rzeczy. Nie budziło wątpliwości Sądu, że pozwana pozostawiła lokal mieszkalny, który wynajmowała od powoda, w stanie technicznym gorszym od tego, który zastała w momencie gdy sama się do mieszkania wprowadzała. Wynajmujący przed zawarciem umowy najmu z najemcą, dokonał niezbędnego remontu lokalu celem przystosowania go do najmu, tj. odnowił łazienkę, pomalował ściany, przygotował meble pokojowe i kuchenne wraz z osprzętem. Zawarta między stronami umowa zobowiązywała pozwaną do zwrócenia lokalu w stanie niepogorszonym, z wyłączeniem normalnego użytkowania. Tymczasem najemca dopuściła się znacznej dewastacji lokalu. Remontu wymagała łazienka, kuchnia i pokoje na kwotę ponad 20.000 złotych, którą to kwotę zasądził na rzecz wynajmującego – Wyrok Sądu Rejonowego w Piszu – I Wydział Cywilny z dnia 14 lutego 2024 r. sygnatura akt I C 432/22.
Warto pamiętać, że każda sytuacja może wymagać indywidualnej oceny, a w przypadku wątpliwości co do podstaw i zakresu odpowiedzialności za szkody w lokalu najlepszym rozwiązaniem jest konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie najmu.
Poniższa grafika została sporządzona w celu zobrazowania zakresu odpowiedzialności wynajmującego i najemcy za stan lokalu w czasie trwania umowy.
