Od kilkudziesięciu lat korzystasz z działki po dziadkach. Uprawiasz ją, płacisz podatki i wszyscy w okolicy traktują Cię jak właściciela. Postanawiasz więc wystąpić do sądu o zasiedzenie.
Tymczasem okazuje się, że zanim zaczniesz liczyć 20 lub 30 lat posiadania, trzeba odpowiedzieć na zupełnie inne pytanie: czy Twój dziadek nie nabył własności tej nieruchomości już 4 listopada 1971 r. na podstawie przepisów o uwłaszczeniu?
To nie jest wyłącznie kwestia wyboru odpowiedniego wniosku. Od ustalenia historii nieruchomości może zależeć sposób prowadzenia całej sprawy.
Dlatego analizę każdej sprawy rozpoczynam od odpowiedzi na pytanie, w jaki sposób doszło do objęcia nieruchomości w posiadanie i jakie zdarzenia miały miejsce na przestrzeni lat. Dopiero wtedy można ocenić, czy istnieją podstawy do uwłaszczenia, czy też właściwą drogą będzie zasiedzenie.
Dwie działki po dziadkach. Dlaczego jedna sprawa dotyczy uwłaszczenia, a druga zasiedzenia?
Wyobraź sobie dwóch wnuków, którzy chcą uregulować stan prawny działek użytkowanych od kilkudziesięciu lat przez ich rodziny.
Obaj są przekonani, że powinni wystąpić do sądu z wnioskiem o zasiedzenie. W końcu ich dziadkowie uprawiali ziemię, płacili podatki i byli traktowani przez sąsiadów jak właściciele.
Pierwszy wnuk opowiada, że jego dziadek jeszcze w latach sześćdziesiątych kupił ziemię od sąsiada. Nie zawarto jednak umowy w formie aktu notarialnego. Dziadek prowadził gospodarstwo rolne i 4 listopada 1971 r. nadal użytkował tę nieruchomość.
W tej sytuacji w pierwszej kolejności należy zbadać, czy dziadek nabył własność nieruchomości z mocy prawa na podstawie ustawy uwłaszczeniowej. Jeżeli spełniał jej przesłanki, właściwą drogą może być postępowanie o stwierdzenie nabycia własności w tym trybie.
Drugi wnuk również chce uregulować stan prawny działki użytkowanej przez jego rodzinę. Jednak jego dziadek objął ją w samoistne posiadanie dopiero w 1980 r. Nie mógł więc nabyć jej własności 4 listopada 1971 r. na podstawie ustawy uwłaszczeniowej.
W tym przypadku należy zbadać przesłanki zasiedzenia, przede wszystkim charakter posiadania i okres, przez jaki nieruchomość pozostawała w samoistnym posiadaniu dziadka, a następnie jego następców.
Jaka jest różnica?
Obaj wnukowie chcą osiągnąć ten sam cel, to jest uzyskać dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości. Jednak historia każdej z działek prowadzi do rozważenia innej podstawy prawnej.
Dlatego analizując sprawę, nie zaczynam od pytania, czy minęło już 30 lat. Najpierw ustalam, kto władał nieruchomością 4 listopada 1971 r., w jakich okolicznościach objął ją w posiadanie i czy mogło dojść do nabycia własności na podstawie przepisów uwłaszczeniowych.
Dopiero odpowiedzi na te pytania pozwalają ocenić, czy należy rozważyć uwłaszczenie, czy zasiedzenie.
Dlaczego 4 listopada 1971 r. może przesądzić o własności działki?
Ustawa z dnia 26.10.1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, która weszła w życie 4.11.1971 r. dawała rolnikom możliwość uporządkowania stanu prawnego nieruchomości wchodzącej w skład prowadzonego przez nich gospodarstw rolnych.
Mimo, że ww. ustawa obowiązywała przez blisko jedenaście lat, aż do jej uchylenia w 1982 r., wielu rolników nie uregulowało prawa własności posiadanych przez nich gospodarstw rolnych, czego konsekwencją jest choćby fakt, że do dziś szereg nieruchomości rolnych nie ma nadal założonych ksiąg wieczystych.
Pierwszeństwo uwłaszczenia
Osoba, która spełnia wymagania nabycia nieruchomości w drodze uwłaszczenia, nie może dochodzić jej nabycia w drodze zasiedzenia.
Powyższe oznacza, że w pierwszej kolejności należy zbadać, kto miał nieruchomość na dzień 4.11.1971 r. czy jest podstawa do nabycia prawa własności nieruchomości rolnej w trybie uwłaszczenia.
Negatywny wynik tego badania, umożliwia przejście do analizy podstaw do nabycia prawa własności nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia.
Kiedy można stwierdzić nabycie własności przez uwłaszczenie?
Nabycie własności przez uwłaszczenie jest możliwe, gdy:
– osoba, na rzecz której ma nastąpić potwierdzenie nabycia własności była w dniu 4.11.1971 r. rolnikiem, a nieruchomość w tym dniu znajdowała się w samoistnym posiadaniu tej osoby,
– objęcie w posiadanie nieruchomości przez osobę – rolnika nastąpiło na podstawie jednej z umów wskazanych w art. 1 ust. 2 ustawy. W tym przypadku, osoba – rolnika była zwolniona od wykazywania jakiegokolwiek okresu posiadania.
– posiadanie nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy, wynosiło odpowiednio 5 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze lub 10 lat w przypadku złej wiary. Obliczanie czasu posiadania wymaganego treścią ustawy uwłaszczeniowej dokonywane podobnie, jak to ma miejsce w przypadku upływu czasu potrzebnego do zasiedzenia.
– na nieruchomości nie było prowadzone postępowanie uwłaszczeniowe. Oznacza to, że akt własności ziemi nie był wydany dla Twojego dziadka. Jeśli nie masz aktu w domu, a wiesz że został wydany, zwróć się do Starostwa właściwego z uwagi na miejsce położenie nieruchomości o jego odpis.
Podsumowując, konieczność wykazania odpowiednio długiego okresu posiadania istniała tylko w przypadku tych rolników, którzy objęli nieruchomość w posiadanie nie zawierając przy tym jakiejkolwiek nieformalnej umowy. Ci zaś, którzy nieformalną umową mogli się wylegitymować, zwolnieni byli z obowiązku wykazania powyższego.
Do nieodpłatnego nabycia nieruchomości z mocy prawa w drodze uwłaszczenia może dojść wyłącznie poprzez upływ odpowiednio długiego czasu posiadania przed datą wejścia w życie ustawy uwłaszczeniowej, to jest przed 4.11.1971 r., albo też wykazanie, że objęcie posiadani nastąpiło na podstawie nieformalnej umowy zamiany lub darowizny.
Każda inna umowa nakłada obowiązek wykazania bądź spłaty przez rolnika całej ceny nabycia (w przypadku nieformalnej umowy sprzedaży) bądź to wykazania, że nastąpiło zaspokojenie roszczeń współwłaścicieli lub spadkobierców (w przypadku nieformalnej umowy o zniesienie współwłasności lub dział spadku).
Pojęcie rolnika w rozumieniu ustawy
Rolnikiem w rozumieniu cytowanej ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych jest osoba, która w 1971 r. legitymowała się kwalifikacjami rolniczymi o charakterze praktycznym bądź teoretycznym, względnie osobiście lub przy pomocy członków rodziny (pozostających z nią we wspólności domowej) prowadziła indywidualne gospodarstwo rolne, z tym nawet zastrzeżeniem, że prawa w tym gospodarstwie nie musiała stanowić dla niej stałego zatrudnienia i wyłącznego źródła utrzymania.
Osoba na rzecz której ma nastąpić potwierdzenie nabycia własności była w dniu 4.11.1971 r. musi spełniać powyższe kryteria.
Czy powierzchnia działki ma znaczenie dla uwłaszczenia?
0,2 ha to minimalna norma obszarowa konieczna dla uznania rolnego charakteru nieruchomości. Jest to wartość, poniżej której nie może toczyć się postępowanie o uwłaszczenie. Wartość ta wynika z rozporządzenia z 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych (Dz. U. z 1970 nr 24, poz. 199).
Jak sprawdzić, czy działka była już objęta postępowaniem uwłaszczeniowym?
Jeżeli chodzi o uwłaszczenie równie ważną kwestią jak obszar jest ustalenie w starostwie właściwym z uwagi na miejsce położenia nieruchomości, że dotychczas nie toczyło się postępowanie na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. W sytuacji, gdy na terenach, gdzie jest położona nieruchomości nie było prowadzone postępowanie uwłaszczeniowe droga do stwierdzenia nabycia własności nieruchomości w tym trybie pozostaje otwarta.
Ponowne postępowanie o uwłaszczenie nie jest możliwe.
Jeśli sąsiad dziadka ma akt własności ziemi, a Twój dziadek nie może to oznaczać, że wobec nieruchomości było badane przez organy czy na 1971 r. są podstawy do wydania aktu, ale nieruchomość była za mała albo były nieuregulowane sprawy spadkowe.
Masz nieruchomość poniżej 0,2 ha – rozważ postępowanie o zasiedzenie
Jeżeli nieruchomość nie spełnia przesłanek nabycia własności w drodze uwłaszczenia, nie oznacza to jeszcze, że nie można uregulować jej stanu prawnego. W takiej sytuacji warto zbadać, czy istnieją podstawy do stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie.
Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności nieruchomości wskutek jej długotrwałego posiadania. W przeciwieństwie do uwłaszczenia, w przypadku którego zasadnicze znaczenie ma stan istniejący 4 listopada 1971 r., przy zasiedzeniu konieczne jest ustalenie, w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana przez kolejne lata i czy upłynął wymagany przez prawo okres posiadania.
Kumulacja wniosków
Przez kumulację wniosków rozumiem sytuację, że osoba żąda w jednym piśmie, aby sąd stwierdził nabycia własności na postawie ustawy uwłaszczeniowej a w kolejnym wskazuje, że chcę zasiedzieć tą nieruchomość.
Kumulacja obu wniosków, a więc wniosku o stwierdzenie nabycia własności na podstawie ustawy uwłaszczeniowej oraz wniosku o zasiedzenie jest niedopuszczalna.
Co jednak istotne, orzekając o braku możliwości kumulacji roszczeń SN w uchwale z 7 sierpnia 1984 r. III CZP 49/84 – powołując się na względy ekonomii procesowej – w uzasadnieniu swojej uchwały przesądził o możliwości zamiany przez wnioskodawcę jego żądania, względnie też zgłoszenia przez niego żądania alternatywnego.
Zatem we wniosku o zasiedzenie, można umieścić twierdzenie, że alternatywnie wnosi się o stwierdzenie nabycia własności na podstawie ustawy z 26 marca 1982 r.
Podsumowanie
Jeżeli chcesz uregulować stan prawny działki po rodzicach lub dziadkach, nie zakładaj od razu, że właściwą drogą będzie zasiedzenie.
W pierwszej kolejności warto ustalić, kto władał nieruchomością 4 listopada 1971 r., na jakiej podstawie i czy zachowały się dokumenty dotyczące jej historii.
W swojej praktyce właśnie od tych ustaleń rozpoczynam analizę spraw o zasiedzenie i uwłaszczenie.
Pozwala to ocenić, na jakiej podstawie można dochodzić potwierdzenia prawa własności i jaki dowody będą potrzebne.
Jeżeli masz podobny problem, możesz skonsultować ze mną dokumenty i historię nieruchomości, zanim zdecydujesz się na skierowanie sprawy do sądu.
