Zasiedzenie pozwala uregulować sytuację, w której od wielu lat stan faktyczny nieruchomości nie odpowiada jej stanowi prawnemu.
Co jednak dzieje się w sytuacji, gdy nieruchomość nabywa przez zasiedzenie osoba pozostająca w związku małżeńskim? Czy po upływie 20 lub 30 lat nieruchomość staje się własnością tylko tego małżonka, który władał nią jak właściciel, czy może wchodzi do majątku wspólnego małżonków?
Z tymi pytaniami często spotykam się w swojej kancelarii.
W tym wpisie wyjaśniam, jak zasiedzenie łączy się z zasadami dotyczącymi majątku małżonków, kiedy zasiedziana nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego i jakie znaczenie może mieć ustanowienie rozdzielności majątkowej.
Kiedy zasiedziana nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego?
Aby zrozumieć ten mechanizm, trzeba połączyć zasady wynikające z prawa cywilnego i rodzinnego.
Własność nieruchomości przez zasiedzenie nabywa się z mocy samego prawa po upływie wymaganego czasu. Sąd jedynie potwierdza, że do zasiedzenia doszło.
Z kolei Kodeks rodzinny i opiekuńczy przyjmuje zasadę, że przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich wchodzą do majątku wspólnego. Od tej zasady istnieją jednak wyjątki – niektóre składniki, mimo że zostały nabyte w czasie trwania małżeństwa, należą do majątku osobistego jednego z małżonków typu przedmioty nabyte w drodze spadku.
Co to oznacza w praktyce?
Kluczowe znaczenie ma nie moment, w którym rozpoczęliście władanie nieruchomością jak właściciele, lecz dzień, w którym upłynął termin zasiedzenia. Jeżeli w tym dniu istniała między Wami wspólność majątkowa, nabyta przez zasiedzenie nieruchomość co do zasady wchodzi do majątku wspólnego.
Co, jeśli tylko jeden z małżonków władał nieruchomością jak właściciel?
Jeżeli wymagany okres 20 lub 30 lat upłynął w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomość nabyta przez zasiedzenie co do zasady wejdzie do majątku wspólnego.
Nie zmienia tego fakt, że posiadaczem samoistnym był tylko jeden z małżonków. Trzeba bowiem odróżnić dwie kwestie: kto spełnił przesłanki zasiedzenia oraz do jakiego majątku wchodzi nabyte w ten sposób prawo własności.
Jeżeli jeden z małżonków nabył własność przez zasiedzenie w czasie trwania wspólności majątkowej, zastosowanie znajduje zasada, zgodnie z którą przedmioty majątkowe nabyte w tym czasie przez jednego z małżonków wchodzą do majątku wspólnego.
Bieg zasiedzenia rozpoczął się jeszcze przed ślubem
Stanowisko to jest ugruntowane w orzecznictwie. Przyjmuje się, że nieruchomość nabyta przez zasiedzenie w czasie trwania wspólności majątkowej wchodzi do majątku wspólnego, nawet jeżeli jej posiadaczem samoistnym był tylko jeden z małżonków.
Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy cały okres posiadania prowadzącego do zasiedzenia przypadał na czas trwania wspólności majątkowej, jak i takiej, gdy bieg zasiedzenia rozpoczął się wcześniej, ale zakończył już w czasie jej trwania.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 28 lutego 1978 r., III CZP 7/78, nieruchomość nabyta przez jednego z małżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej, jeżeli bieg zasiedzenia zakończył się w czasie trwania tej wspólności.
Czy we wniosku o zasiedzenie trzeba wskazać współmałżonka?
Z czasem Sąd Najwyższy poszedł jeszcze dalej, dostrzegając również procesowe konsekwencje pozostawania posiadacza nieruchomości w związku małżeńskim.
Jeżeli zasiedzenie nastąpiło w czasie trwania wspólności majątkowej, postępowanie może dotyczyć praw nie tylko małżonka wskazanego we wniosku, ale również jego współmałżonka. Powstaje więc pytanie: co stanie się, jeśli drugi małżonek w ogóle nie został wskazany jako uczestnik postępowania?
Odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy w uchwale z 11 czerwca 2015 r., III CZP 112/14.
Tutaj należy postawić inne ważne pytanie.
Czy sąd może sam stwierdzić zasiedzenie na rzecz innej osoby?
W postępowaniu o zasiedzenie znaczenie ma nie tylko to, kto rzeczywiście spełnił przesłanki nabycia własności, lecz także to, na rzecz kogo uczestnicy domagają się stwierdzenia zasiedzenia.
W uchwale składu siedmiu sędziów z 11 czerwca 2015 r., III CZP 112/14, Sąd Najwyższy przyjął, że stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania. Sąd nie może więc całkowicie z urzędu stwierdzić, że nieruchomość zasiedziała inna osoba niż ta, której dotyczy żądanie.
Nie oznacza to jednak, że sąd ma ignorować wyniki postępowania dowodowego. Jeżeli okaże się, że przesłanki zasiedzenia spełniła inna osoba albo że nabywców powinno być więcej niż wskazano we wniosku, sąd powinien zwrócić uczestnikom uwagę na potrzebę odpowiedniej zmiany żądania. Dopiero po takiej modyfikacji możliwe jest stwierdzenie zasiedzenia zgodnie z rzeczywistymi ustaleniami.
Ma to szczególne znaczenie w sprawach dotyczących małżonków. Jeżeli wniosek został złożony wyłącznie na rzecz jednego z nich, natomiast z ustaleń sądu wynika, że nabycie powinno zostać stwierdzone także na rzecz drugiego małżonka, sąd nie może po prostu dopisać go do postanowienia z własnej inicjatywy. Powinien umożliwić uczestnikom odpowiednią zmianę wniosku.
Uchwała III CZP 112/14 dotyczy zatem przede wszystkim granic, w jakich sąd może orzekać w postępowaniu o zasiedzenie. Nie przesądza natomiast sama przez się, który z małżonków był posiadaczem samoistnym ani kto materialnoprawnie nabył nieruchomość przez zasiedzenie. Te kwestie wymagają odrębnej oceny na podstawie sposobu wykonywania posiadania, momentu upływu terminu zasiedzenia oraz – w przypadku małżonków – obowiązującego wówczas ustroju majątkowego.
Sąd nie może stwierdzić zasiedzenia na rzecz małżonka z urzędu
Klamrą zamykającą wcześniejsze rozważania jest jednak druga strona tego problemu. Co w sytuacji, gdy z okoliczności sprawy wynika, że nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków, ale wniosek o stwierdzenie zasiedzenia został złożony wyłącznie na rzecz jednego z nich?
Z takim przypadkiem zmierzył się Sąd Najwyższy w uchwale z 19 października 2017 r., III CZP 49/17.
Wnioskodawczyni domagała się stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości wyłącznie na swoją rzecz, mimo że sama wskazywała, że od 1970 r. posiadała ją samoistnie wspólnie z mężem.
Sąd Najwyższy uznał, że sąd rozpoznający sprawę nie może w takiej sytuacji samodzielnie stwierdzić zasiedzenia również na rzecz drugiego małżonka. Jest bowiem związany tym, na czyją rzecz uczestnicy postępowania domagają się stwierdzenia zasiedzenia.
Co istotne, zasada ta obowiązuje również wtedy, gdy z twierdzeń uczestników i ustaleń sądu wynika, że na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków.
Nie oznacza to jednak, że sąd powinien całkowicie pominąć dostrzeżony problem. Jak wskazał Sąd Najwyższy, powinien zwrócić uczestnikom uwagę na ewentualną potrzebę zmiany wniosku.
Uchwała ta pokazuje, jak duże znaczenie ma prawidłowe sformułowanie wniosku o zasiedzenie. Nie wystarczy wykazać, że upłynął wymagany termin i spełnione zostały przesłanki zasiedzenia. Trzeba również prawidłowo wskazać, na czyją rzecz sąd ma stwierdzić nabycie własności.
A co zmienia ustanowienie intercyzy?
Jeżeli przed upływem terminu zasiedzenia małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową, sytuacja jest inna. W chwili nabycia własności przez zasiedzenie nie istnieje już bowiem majątek wspólny, do którego nieruchomość mogłaby wejść z mocy przepisów o wspólności ustawowej.
Trzeba wówczas ustalić, kto rzeczywiście był posiadaczem samoistnym nieruchomości. Sam fakt pozostawania w małżeństwie nie powoduje, że małżonek posiadacza samoistnego również staje się takim posiadaczem.
Jeżeli przesłanki zasiedzenia spełnił tylko jeden z małżonków, nabycie nastąpi na jego rzecz. Jeżeli natomiast oboje wykonywali posiadanie samoistne, możliwe jest nabycie nieruchomości przez oboje w częściach ułamkowych. Wielkość udziałów wymaga ustalenia na podstawie okoliczności konkretnej sprawy; w orzecznictwie dopuszcza się zarówno określenie ich w częściach równych, jak i stosownie do zakresu faktycznie wykonywanego posiadania.
Nie ma zatem podstaw, aby wyłącznie z faktu pozostawania w małżeństwie albo wcześniejszego istnienia wspólności ustawowej automatycznie wyprowadzać wniosek, że po ustanowieniu rozdzielności każde z małżonków nabędzie przez zasiedzenie udział wynoszący 1/2.
Podsumowanie
W sprawach o zasiedzenie nieruchomości przez małżonków kluczowe znaczenie ma moment, w którym upływa termin zasiedzenia. Jeżeli następuje to w czasie trwania wspólności majątkowej, nieruchomość co do zasady wchodzi do majątku wspólnego – nawet wtedy, gdy posiadaczem samoistnym był tylko jeden z małżonków albo gdy rozpoczął posiadanie nieruchomości jeszcze przed zawarciem małżeństwa.
Jak pokazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego, znaczenie ma jednak nie tylko prawidłowe ustalenie, kiedy i na czyją rzecz nastąpiło zasiedzenie. Równie istotne jest właściwe sformułowanie samego wniosku oraz wskazanie osób, których praw dotyczy postępowanie.
Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia może wiązać się ze znacznymi kosztami. Oprócz opłaty sądowej konieczne może być sporządzenie dokumentacji geodezyjnej, publikacja ogłoszeń czy poniesienie innych wydatków związanych z prowadzonym postępowaniem. Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wywołuje również konsekwencje podatkowe.
Dlatego przed złożeniem wniosku warto dokładnie ustalić nie tylko, czy zostały spełnione przesłanki zasiedzenia, ale również kto nabył własność nieruchomości i do jakiego majątku nabyte prawo powinno zostać zaliczone. W przypadku małżonków prawidłowa odpowiedź na te pytania może mieć znaczenie zarówno dla treści wniosku, jak i późniejszego uregulowania stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej.
Jeżeli planujesz wystąpić o stwierdzenie zasiedzenia i nie masz pewności, jaki wpływ na sprawę ma pozostawanie w związku małżeńskim, warto przeanalizować tę kwestię jeszcze przed skierowaniem wniosku do sądu. Prawidłowe ustalenie stanu prawnego na początku postępowania pozwala uniknąć błędów, które mogą znacząco wydłużyć i zwiększyć koszty całej sprawy.
——— ———
Wpis na blogu nie stanowi porady prawnej. Publikowane materiały mają charakter informacyjny, prezentują subiektywne stanowisko autora i nie powinny być traktowane jako oficjalna interpretacja prawa czy podstawa do podjęcia działań prawnych.
