Prawo Nieruchomości

Pod pojęciem prawa nieruchomości mieści się wiele zagadnień poczynając od umów zawieranych w życiu codziennym takimi jak umowy najmu, dzierżawy, poprzez sprawy o zniesienia współwłasności nieruchomości oraz zasiedzenie konieczne w sytuacji, gdy dla nieruchomości brak jest tytułu potwierdzającego własność.  

Wraz z podpisaniem umowy bierzemy na siebie zobowiązanie, że będzie przestrzegać jej zapisów. W sytuacji posiadania wątpliwości czy treść umowy jest dla nas korzystna należy pamiętać, że adwokat jest osobą, która świadczy pomoc prawną w postaci jej analizy. I tak zawierając umowę o najem lokalu musimy zwrócić uwagę na kilka kwestii, które mogą zadecydować o naszej sytuacji prawnej w przyszłości. Pierwsza to żądanie przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego. Określenie tego rodzaju zobowiązania przez wynajmującego, oznacza, że jesteśmy zobowiązani oddając lokal do zwrotu go w określonym stanie. Zaniechanie tego doprowadzi do obciążenia Nas kosztem tych prac wykonanych potem przez wynajmującego. Dalsza kwestia to okres na jaki została zawarta umowa. W sytuacji zawarcia umowy na czas określony, wcześniejsze jej rozwiązanie nie jest możliwe. Oznacza to dla stron brak możliwości wyjścia z umowy przed upływem terminu. Trzecią ważną kwestią jest wskazanie w umowie, że jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Brak zachowania tego rodzaju staranności z Naszej strony przy ustnych uzgodnieniach, może spowodować w przyszłości przykre konsekwencje i brak możliwości udowodnienia istnienia korzystnych ustaleń. Umowa dzierżawy gruntu rolnego cieszy się nadal niesłabnącym uznaniem. Jej niebywałym atutem jest pewność trwania. Umowy zawartej na czas określony nie można bowiem wypowiedzieć tylko dlatego, że chcemy zerwać umowę i zawrzeć umowę z inną osobą na bardziej korzystnych warunkach. Ponadto w naszej umowie możemy zamieści zapis, że śmierć wydzierżawiającego bądź dzierżawcy spowoduje wygaśnięcie umowy wiążącej strony. Zauważyć należy, że w innym przypadku, śmierć wydzierżawiającego bądź dzierżawcy nie powoduje rozwiązania umowy. Umowa trwa nadal, a w miejsce wydzierżawiającego lub dzierżawcy wstępują następcy prawni zmarłego. Istotną klauzulą, którą możemy umieścić w naszej umowie, jest zwolnienie wydzierżawiającego z udzielenia dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Wystarczy wskazanie, że w przypadku zwłoki ponad trzy miesięcznej z zapłatą czynszu wydzierżawiający ma prawo wypowiedzenia dzierżawcy umowy w trybie natychmiastowym, bez udzielenia mu dodatkowego terminu na spełnienie świadczenia. Powyżej poczynione uwagi stanowią jedynie część z tego, co adwokat bierze pod uwagę dokonując analizy umowy.  

Przechodząc do problemu zniesienia współwłasności wskazać należy, że może ona powstać w wyniku różnego rodzaju zdarzeń prawnych takich jak dziedziczenie czy też rozwód i zniesienie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Postępowanie o zniesienie współwłasności jest inicjowane przez współwłaściciela, który nie jest zainteresowany współdzieleniem rzeczy z innymi osobami. Może ono być wszczęte w dowolnym czasie. Do tego rodzaju sprawy należy się odpowiednio przygotować. Po pierwsze ważne jest ustalanie, czy jest możliwość dojścia do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w przedmiocie podziału majątku. Dalej ustalana są przedmioty majątku (nieruchomości, ale również ruchomości) które chcemy objąć postępowaniem oraz ich wartość. Następnie, dokonujemy wyboru, czy chcemy sami czy też za pośrednictwem Kancelarii Adwokackiej wystąpić do drugiej strony z propozycją zniesienia współwłasności, w której prezentujemy swój pomysł na wyjście ze współwłasności. Na dalszym etapie, adwokat reprezentuje Nas w kontakcie i negocjacjach. Ta część jest istotna też z punktu widzenia wiedzy, bo otrzymujemy albo akceptację złożonej przez Nas propozycji, albo jasną informację, że druga strona nie jest zainteresowana porozumieniem i musimy przygotować się na spór sądowy. W sytuacji dojścia do porozumienia przez strony, mamy do wyboru dwie drogi, w których może towarzyszyć nam adwokat, odpowiadając za odpowiednie zapisy w ugodzie. Pierwsza dłuższa, ale tańsza. Druga droższa, ale szybsza. W pierwszej kolejność, adwokat w porozumieniu z Klientem i drugą stroną opracowuje ugodę, celem przedstawienia jej do sądu. W sytuacji sporządzenia przez strony ugody, którą składamy do sądu celem akceptacji i wydania w tym przedmiocie orzeczenia, możemy liczyć nie tylko na niższe koszty sądowe, ale także krótszy okres oczekiwania na termin, na którym sąd sfinalizuje naszą sprawę. Dalej, drugim wyjściem jest zawarcie ugody w przedmiocie zniesienia współwłasności u notariusza. Wówczas z ugodą sporządzoną przez adwokata zawierającą wypracowane zgodne stanowiska udajemy się do notariusza. Adwokat może również zastąpić stronę w akcie notarialnym, ale należy pamiętać, że w tym zakresie należne jest udzielenie pełnomocnictwa u notariusza.  

Brak porozumienia między stronami co do sposobu zniesienia współwłasności, wartości majątku do podziału, czy też przedmiotów majątku rodzi konieczność wszczęcia sądowego zniesienia współwłasności. Sposoby wyjścia ze współwłasności są różne. Pomoc prawna przez adwokata w toku sprawy sądowej nie ogranicza się do wsparcia w sporze, merytorycznej oparcia, ale także wyboru najbardziej dogodnego i najmniej obciążającego finansowo dla Nas rozwiązania. Mamy bowiem do wyboru: przyznanie na własność danego przedmiotu czy też spłatę, jednak to dopiero adwokat, może przewidzieć rozwój sprawy i nasze możliwości na oczekiwany finał. Sądowe zniesienie współwłasności wiąże się z konieczność przesłuchania świadków, udziału w oględzinach nieruchomości, składania zastrzeżeń do opinii wydanych w sprawie przez biegłych, zgłaszania wniosków dowodowych i stanowisk w sprawie. Procesy tego rodzaju przy większej liczbie uczestników postępowania bądź przedmiotów do podziału charakteryzują się dużym zaangażowaniem w sprawę i koniecznością oczekiwania kilka lat na zakończenie sporu.