Dziś w przedmiocie tematu cieszącego się niesłabnącym zainteresowaniem. Emocje wśród klientów pojawiają się gdy uzyskują informację, że nie sporządzam wniosków o zasiedzenia. Doprowadzam do uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości dla mojego klienta w ramach pełnomocnictwa udzielonego w sprawie. Powyższe oznacza, że nie interesują mnie krótkotrwałe ryzykowne romanse, a długotrwała przygoda z dobrym zakończeniem;)
Z jakich względów przyjmuję tego rodzaju rozwiązanie w swojej praktyce? Przede wszystkim dlatego że, lubię rzetelnie wykonywać swoją pracę. Tylko opieka nad postępowaniem w postaci reprezentacji w sprawie gwarantuje sprawny przebieg sprawy i efekt zgodny z wnioskiem o zasiedzenie. Nie rekomenduję osobom bez wykształcenia prawnego samodzielnej obecności w sądzie. A to z uwagi na język i procedury, którymi rządzi się postępowanie cywilne. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że w sprawie o zasiedzenie sąd nie działa z urzędu. Oznacza to, że sąd nie jest zobligowany przez przepisy prawa dokonywać ustaleń w sprawie samodzielnie i w naszym interesie. Sąd nie będzie nas wyręczał w pracy. Często dochodzi do komplikacji sprawy, gdy na przykład członkowie rodziny kwestionują prawo osoby wnioskującej o nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie. Mogą oni być zainteresowani nabyciem własności przez osobę blisko po której będą dziedziczyć. Stąd już prosta droga do uzyskania korzyści bezpośrednio dla siebie.
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności przez posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego okresu. Jest to możliwe przy zajściu dwóch okoliczności: władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływ czasu przewidzianego w ustawie kodeks cywilny.
Wykazanie samoistnego posiadania nieruchomości jest ustawowym warunkiem stwierdzenia nabycia prawa jej własności przez zasiedzenia.
Samoistny posiadacz. A kto to?
Samoistnym posiadaniem określa się taki stan posiadania nieruchomości, w którym dana osoba włada nieruchomością tak jak właściciel. Oznacza to, że w jej zachowaniu przejawia się wola posiadania nieruchomości dla siebie. Świadczy o tym też samodzielność decyzji dotyczących nieruchomości. Nie mniej ważne jest to, że dana osoba traktowana jest przez otoczenie jak właściciel. Posiadacza samoistny nieruchomości to ten co uprawia ziemię i korzysta z jej plonów, bądź wydzierżawia ją innym osobom.
Kto nie jest samoistny posiadaczem?
Władanie nieruchomością jako użytkownik, zastawnik, dzierżawca lub osoba mająca inne prawo z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą wyłącza możliwość jej zasiedzenia. Okresu posiadania na podstawie tych tytułów nie można wliczyć do czasu uprawniający do zasiedzenia nieruchomości.
Jak to należy rozumieć?
Jeżeli w pierwszej kolejności nieruchomość dzierżawiłeś, a gdy ona się skończyła nadal władałeś ziemią bez tytułu prawnego. Tego pierwszego okresu – dzierżawy nie możesz wliczyć do czasu uprawniającego do zasiedzenia. Władanie bez tytułu prawnego – już tak.
Czy można to jakoś obejść?
Można wykazywać, że pomimo zawarcia umowy dzierżawy nie dokonywana była płatność czynszu, która to cecha charakteryzuje ten stosunek prawny. Jest to ruch ryzykowny i wymagający inicjatywy dowodowej ze strony osoby wnioskującej o zasiedzenie.
Czy brak opłacania podatków wyklucza zasiedzenie?
To zależy. Na pewno samo opłacanie podatków nie doprowadzi danej osoby do zasiedzenia nieruchomości. W zdecydowanie lepszej sytuacji jest osoba, która nieruchomością włada z wyłączeniem osób trzecich, ale nie legitymuje się dowodami opłata podatkowych.
Po jakim czasie następuje zasiedzenie?
W zakresie okresów niezbędnych do uzyskania zasiedzenia jest to 20 lat przy dobrej lub 30 lat przy złej wierze. Przez pojęcie dobrej lub złej wiary należy rozumieć przeświadczenie dysponenta nieruchomości o przysługiwaniu mu prawa własności do danej ziemi. Dobra lub zła wiara posiadacza nie stanowi przesłanki uzyskania zasiedzenia. Wpływa na wydłużenie czasu oczekiwania na zasiedzenie danej nieruchomości. Gdy sąd dojdzie do wniosku, że nasze posiadanie było w złej wierze wpłynie to na przedłużenie okresu niezbędnego do zasiedzenia. Ma to miejsce zazwyczaj w praktyce. Do sądu występują osoby, które mają świadomość, że nie posiadają tytułu prawnego do nieruchomości. Władają oni ziemią „należącą” do kogoś innego – choćby na papierze. Zasiedzenie ma właśnie usunąć ten stan niepewności i rozbieżności pomiędzy stanem posiadania a stanem prawnym. Przenosząc powyższe rozważania na grunt przykładu należy stwierdzić, że rozpoczęty w 1975 roku termin zasiedzenia upływa po 30 latach, to jest w 2005 roku.
Umowa sprzedaży nieruchomości bez aktu notarialnego. Jak liczyć tu okres zasiedzenia?
Osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości w drodze umowy sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie może być – w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości – uważana za samoistnego posiadacza będącego w dobrej wierze. Tak orzekł uchwałą Sąd Najwyższy z 6 grudnia 1991 roku (SN III CZP 108/91). Pomimo upływu czasu teza powyższa jest trafna. Pogląd uznający każdego nieformalnego nabywcę nieruchomości za posiadacza w złej wierze jest utrwalony w orzecznictwie i praktyce sądowej.
Postępowanie w przedmiocie zasiedzenia.
Teraz kilka słów na temat postępowania o zasiedzenie.
Postępowanie w przedmiocie zasiedzenie o nieskomplikowanym charakterze to zazwyczaj dwa spotkania w sądzie. Pierwsze na którym sąd dokonuje wysłuchania wnioskodawcy i uczestników postępowania bądź świadków.
Na drugiej rozprawie – w przypadku nie zgłoszenia się osób zainteresowanych nieruchomością – sąd wyda orzeczenie w przedmiocie zasiedzenia.
W sytuacji, gdy wnioskujący o zasiedzenie nie ma kontaktu z osobą ujawnioną w dokumentach jako właściciel nieruchomości i nie jest w stanie podać jej danych osobowych wraz z adresem zamieszkania, sąd umieszcza w prasie ogłoszenie o toczącym się postępowaniu o zasiedzenie wzywając do udziału w sprawie wszystkie osoby zainteresowane rozstrzygnięciem w zakresie nieruchomości, której wniosek dotyczy.
Opłaty w sprawie o zasiedzenie.
Po pierwsze – opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie w kwocie 2 tysiące złotych.
W braku wskazania danych i adresu właściciela nieruchomości ujawnionego w dokumentach typu akt notarialny bądź w z rejestrze gruntów konieczne będzie zamieszczenie ogłoszenia w prasie z informacją o toczącym się postępowaniu o zasiedzenie. Koszt ogłoszenia to kwota 1.000 złotych.
W sprawach skomplikowanych, czyli tam gdzie zakres posiadania wykracza poza określone działki bądź dotyczy ich części konieczna jest opinia biegłego geodety. Wytyczy on podczas oględzin nieruchomości jprzebieg zakres posiadania nieruchomości wnioskowanej do zasiedzenia. Koszt tej czynności można ustalić kontaktując się z biegłym geodetą, który działa na zlecenia sądu.
Wniosek o zasiedzenie. Co zawiera?
We wniosku określa się położenia nieruchomości oraz wskazuje osobę na rzecz której ma być stwierdzone zasiedzenie. Jako uczestnika postępowania wskazuje się poprzedniego dysponenta nieruchomości posiadającego tytuł własności do niej, który przez okres niezbędny nam do zasiedzenia nie realizował swych praw właścicielskich. Zasadnym jest również umieszczenie świadków na okoliczność charakteru posiadania ziemią (posiadania nieruchomością jak właściciel) i wymaganego okresu posiadania, z upływem którego nastąpiło zasiedzenie. Pomocni w tym zakresie mogą być osoby pracujące na ziemi z wnioskodawcą bądź jego sąsiedzi.
Jeśli zasiedzenie dotyczy nieruchomości, która znajdowała się uprzednio w posiadania wstępnych (ojca bądź dziadka) należy o toczącym postępowania poinformować ich spadkobierców. Będą oni uprawnieni do wzięcia udziału w sprawie jako uczestnicy postępowania.
Do wniosku o zasiedzenie należy dołączyć dokumenty które udało nam się zebrać: wykaz zmian gruntowych, wypis z rejestru gruntów, mapę nieruchomości.
Jeśli osoba na rzecz której ma być dokonane zasiedzenie pozostaje w związku małżeńskim należy załączyć do wniosku odpis aktu małżeństwa.
W jakim sądzie złożyć wniosek o zasiedzenie?
Sądem właściwym do rozpoznania wniosku o zasiedzenie nieruchomości jest sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości bez względu na jej wartość.
Ile trwa sprawa o zasiedzenie?
Proponuję zadzwonić do sądu gdzie ma być założona sprawa o zasiedzenie z prośbą o informację jaki jest okres oczekiwania na wyznaczenie pierwszego terminu rozprawy w sprawie cywilnej. Do podanej daty proponuję dodać dwanaście miesięcy. Prowadzone przeze mnie sprawy zazwyczaj kończą się wydanie orzeczenia o zasiedzenie w przeciągu 18 -stu miesięcy od złożenia wniosku do sądu.
Czy zasiedzenie – prosta droga do własności nieruchomości?
Postępowanie w przedmiocie o zasiedzenie jest drogą do uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości. Czasem jedyną. Z pewnością postępowanie w tym przedmiocie nie należy do najprostszych. Warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej i uzyskać w drodze porady prawnej wstępną informację na temat zasadności wniosku o zasiedzenie. Powyższe stwierdzenie dotyczy także osób które są przekonane, że wystarczy złożyć „prosty” wniosek o zasiedzenie, aby uzyskać własność nieruchomości.
