Obie wskazane wyżej formy mogą doprowadzić do stwierdzenia nabycia własności nieruchomości w sytuacji, gdy nie posiada ona uregulowanego stanu prawnego. Wybór uzależniony jest od sytuacji faktycznej. Jeżeli chodzi o uwłaszczenie zasadnicze znaczenie będzie miało posiadanie nieruchomości w określonej dacie 4 listopada 1971 roku (jest to data wejście w życie ustawy z 26 października 1971 roku o uregulowania własności gospodarstw rolnych Dz. U. Nr 27, poz. 250 ze zm.).
Na podstawie tej ustawy zostały wyróżnione dwie sytuacje uprawniające rolnika do nabycia własności nieruchomości. Pierwsza to samoistne posiadanie[1] przez osobę nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego na podstawie umowy sprzedaży zawartej bez przewidzianej prawem formy aktu notarialnego. Inna możliwość przewidziana jest dla rolników, którzy do dnia wejścia w życie ustawy – to jest do dnia 4 listopada 1971 r. – posiadali jako posiadacze samoistni nieruchomość nieprzerwanie od lat pięciu albo dziesięciu (okres dziesięcioletni dotyczy sytuacji, gdy rolnik uzyskał posiadanie w złej wierze[2]).
Jeżeli chodzi o uwłaszczenie najważniejszą kwestią jest ustalenie w starostwie, że dotychczas nie toczyło się postępowanie na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. W sytuacji, gdy na terenach, gdzie jest położona nieruchomości nie było prowadzone postępowanie uwłaszczeniowe droga do stwierdzenia nabycia własności nieruchomości pozostaje otwarta. Atutem tego rodzaju postępowanie jest to, że jest one wolne od opłat sądowych. W przypadku ustalenia, że tego rodzaju postępowanie się toczyło i stwierdzono brak podstaw do wydania aktu własności wyłączone jest dochodzenie przed sądem stwierdzenia nabycia własności nieruchomości w trybie uwłaszczenia.
W tym przypadku pozostaje nam uregulowanie stanu prawnego nieruchomości za pośrednictwem postępowania o zasiedzenie, o czym więcej w drugiej części wpisu.
Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności przez posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego okresu. Jest to możliwe przy zajściu dwóch okoliczności: władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływ czasu przewidzianego w ustawie kodeks cywilny.
Samoistnym posiadaniem określa się taki stan posiadania nieruchomości, w którym dana osoba włada rzeczą (nieruchomością w tym przypadku) tak jak właściciel z wolą posiadania jej dla siebie. Przejawia się to między innymi w podejmowania samodzielnie decyzji dotyczących nieruchomości, jak również wyrażanie swych uprawnień właścicielskich na zewnątrz przez co dana osoba traktowana jest przez otoczenie jak właściciel. Posiadacza samoistny nieruchomości to ten co uprawia ziemię i korzysta z jej plonów, bądź wydzierżawia ją; oraz opłaca podatki.
Władanie rzeczą jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub osoba mająca inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą wyłącza możliwość jej zasiedzenia, a okresu posiadania na podstawie wyżej wskazanych tytułów nie można wliczyć do czasu uprawniający do zasiedzenia nieruchomości.
W zakresie okresów niezbędnych do uzyskania zasiedzenia jest to 20 lat przy dobrej lub 30 lat przy złej wierze. Przez pojęcie dobrej lub złej wiary należy rozumieć przeświadczenie dysponenta nieruchomości o przysługiwaniu mu lub nie (w przypadku złej wiary) prawa własności do danej ziemi. Dobra lub zła wiara posiadacza nie stanowi przesłanki uzyskania zasiedzenia, a jedynie wpływa na wydłużenie czasu oczekiwania na zasiedzenie danej nieruchomości. Zatem w sytuacji, gdy sąd dojdzie do wniosku, że nasze posiadanie było w złej wierze wpłynie to jedynie na przedłużenie okresu niezbędnego do zasiedzenia do 30 lat. Ma to miejsce zazwyczaj w praktyce, albowiem do sądu występują osoby, które mają świadomość, że nie posiadają tytułu prawnego do nieruchomości i władają ziemią „należącą” do kogoś innego. Zasiedzenie ma właśnie usunąć ten stan niepewności i rozbieżności pomiędzy stanem posiadania a stanem prawnym. Przenosząc powyższe rozważania na grunt przykładu należy stwierdzić, że rozpoczęty w 1975 roku termin zasiedzenia upływa po 30 latach, to jest w 2005 roku.
Teraz kilka słów na temat postępowania o zasiedzenie. Pierwszą kwestią jest opłata, którą musimy uiścić składając wniosek o zasiedzenie do sądu – 2 tysiące złotych. We wniosku należy dokonać dokładnego określenia położenia nieruchomości oraz wskazać siebie jako wnioskodawcę, a jako uczestnika postępowania poprzedniego dysponenta nieruchomości posiadającego tytuł własności do niej, który przez okres niezbędny nam do zasiedzenia nie realizował swych praw właścicielskich. Zasadnym jest również wskazanie świadków na okoliczność charakteru posiadania ziemią (posiadania nieruchomością jak właściciel) i wymaganego okresu posiadania, z upływem którego nastąpiło zasiedzenie. Pomocni w tym zakresie mogą być osoby pracujące na roli z wnioskodawcą bądź jego sąsiedzi. Orzeczenie wydane przez sąd jest podstawą do wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
[1] Wyjaśnienie pojęcia posiadania samoistnego w II części wpisu.
[2] Wyjaśnienie pojęcia dobrej i złej wiary w II części wpisu.
