Najem okazjonalny jest już pełnoletnią instytucją.
Jego źródła należy poszukiwać w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (artykuły 19a – 19e). Celem jej wprowadzenia było zagwarantowanie właścicielowi nieruchomości skuteczniejszej ochrony jego własności niż w przypadku zwykłej umowy najmu. W teorii instytucja ta wydaje się rozwiązaniem idealnym, jeżeli chodzi się o zabezpieczenie praw właściciela, dając mu prawo do szybkiej i bezbolesnej eksmisji uciążliwego lokatora.
Przy zwykłej umowie najmu bowiem właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce się pozbyć niechcianego lokatora. Najemcę chronią bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Po pierwsze musi zainicjować sprawę sądową, dalej zainwestować czas i dużą dozę cierpliwości czekając na wydanie orzeczenia w sprawie, kolejno zaangażować komornika w sytuacji braku dobrowolności w opuszczeniu zajmowanego lokalu. Należy pamiętać bowiem o tym, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec kobiety w ciąży, małoletniego, osoby posiadającej statut bezrobotnego. Dalej w praktyce, dopóki gmina nie wskaże takiemu lokatorowi tymczasowego pomieszczenia, komornik musi się wstrzymać z wykonaniem obowiązku opróżnienia lokalu.
A jak w praktyce wygląda zabezpieczenie interesów wynajmującego przy najmie okazjonalnym?
Moim zdaniem tego rodzaju najem charakteryzuje się dużym formalizmem, który może odstraszać, jednak po pokonaniu tej bariery gwarantuje, że przy spełnieniu przesłanek ustawowych, osiągniemy oczekiwany efekt w postaci bezbolesnej eksmisji najemcy.
Ustawa nakłada na wynajmującego i najemcę obowiązek dołączenia do umowy dokumentów, bez których umowa nie będzie miała charakteru umowy najmu okazjonalnego, a zwykłej umowy najmu. Dokumenty te mają zabezpieczyć bezproblemowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź przy jej wcześniejszym wypowiedzeniu, to jest:
– oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu,
– wskazanie przez najemcę innego lokalu (tzw. lokalu zastępczego), w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
– w razie zmiany w zakresie tzw. lokalu zastępczego wskazanego przy zawarciu umowy, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal oraz przedstawić nowe oświadczenie co do lokalu wynajmującemu,
– oświadczenie właściciela lokalu zastępczego lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda dobrze.
A na co jako praktyk zwracam uwagę? Czy to zabezpieczenie interesów wynajmującego nie jest jedynie w teorii, ale także w praktyce.
Problematyczne mogą być przypadki, w których wbrew obowiązkowi najemca, po utracie możliwości zamieszkiwania w tzw. lokalu zastępczym wskazanym w umowie najmu okazjonalnego nie poda innego lokalu, do którego mógłby zostać eksmitowany, a wynajmujący z innych źródeł nie dowie się o utracie przez najemcę możliwości zamieszkiwania w tym lokalu. Jeśli w takich okolicznościach dojdzie do eksmisji najemcy z lokalu będącego przedmiotem najmu okazjonalnego (np. wskutek upływu terminu, na który umowa najmu okazjonalnego została zawarta), najemcy nie można eksmitować do lokalu zastępczego wskazanego w umowie najmu. Komornik w toku egzekucji stosuje art. 1046 zdanie 1 i § 51 k.p.c., to jest jeśli dłużnik nie wskaże innego lokalu lub pomieszczenia, do którego ma tytuł prawny i w którym może zamieszkać, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Warto podkreślić ponadto, że przy najmie okazjonalnym nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Dalej, eksmisję z lokalu wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych.
To co jest charakterystyczne dla umowy najmu okazjonalnego jest możliwość zawarcia jej na czas określony maksymalnie 10 lat zatem musimy pamiętać, że warto w umowie umieścić, możliwość wypowiedzenia umowy z ważnych przyczyn, dokonując przykładowo ich wyliczenia. W innym wypadku będzie problem z wyjściem z niej. Dodatkowo umieściłabym bym w niej przede wszystkim zapis, że podstawą wypowiedzenia umowy najmu jest brak płatności czynszu za jeden miesiąc, tym samo skracając okres 3 miesięczny z art. 11 ust. 2 pkt. 2 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Innym niezbędnym elementem przy umowie najmu okazjonalnego jest zgłoszenie zawarcia tejże umowy do urzędu skarbowego. Brak zgłoszenia powoduje utratę podstaw do kwalifikowania umowy jako najmu okazjonalnego.
O jakich drobiazgach należy pamiętać?
Przedmiotem najmu może być tylko lokal mieszkalny, a wynająć lokal może tylko właściciel, który w tym przedmiocie nie prowadzi działalności gospodarczej. Dla tej formy najmu zarezerwowano formę pisemną. Podczas gdy, zwykła umowa najmu może być zawarta w dowolnej formie, również ustnie w sposób dorozumiały. Forma pisemna zastrzeżona jest dla umów najmu zawieranych na czas powyżej roku i dotyczy nieruchomości lub pomieszczenia.
W pozostałym zakresie umowa najmu okazjonalnego ma wspólne cechy z zwykłą umową najmu, dlatego pomijam ich analizę.
Chwilę nosiłam się z wpisem na tematem najmu okazjonalnego, analizując efektywność zapisów ustawowych. Nie może budzić wątpliwości, że ten rodzaj najmu jest ukierunkowany na wynajmującego. Co może dać drugiej stronie? Jak każda umowa na czas określony – pewność trwania przez okres wskazany w umowie. Jeśli użytkowanie lokalu przez najemcę będzie zgodne z jego przeznaczeniem, płatność czynszu i innych opłat w terminie regulowana umowa będzie trwać, aż do wyznaczonej daty.
O czym warto pamiętać na koniec. Niezrealizowanie przez strony, któregokolwiek z obowiązków przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (artykuły 19a – 19e) i charakterystycznych dla tego rodzaju umowy (jak nie złożenie przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji i dalej nie zgłoszenie zawarcia umowy przez wynajmującego w urzędzie skarbowym) spowoduje, że najem ten będzie miał ograniczoną skuteczność, natomiast nie zmieni się jego charakter w tym sensie, że w dalszym ciągu będzie to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, która – zgodnie z art. 19d ust. 1 tejże ustawy – wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
