Złożenie wniosku o zasiedzenie nieruchomości to najczęściej finał wielomiesięcznych poszukiwań dowodów, świadków i analizy dokumentów. Zdarza się jednak, że zamiast oczekiwanego zawiadomienia o terminie rozprawy otrzymują Państwo z sądu postanowienie o odrzuceniu wniosku.
Jeżeli samodzielnie przygotowali Państwo wniosek o zasiedzenie, postanowienie o jego odrzuceniu może być dużym zaskoczeniem. Pojawia się wtedy naturalne pytanie: dlaczego sąd nie przesłuchał świadków i nie zbadał, czy rzeczywiście doszło do zasiedzenia?
Odrzucenie wniosku nie oznacza, że sąd uznał, że nie doszło do zasiedzenia. Sąd w ogóle nie przeszedł do badania, czy zostały spełnione przesłanki potrzebne do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.
Dlaczego tak się dzieje?
W tym wpisie wyjaśnię, kiedy sąd może odrzucić wniosek o zasiedzenie, czym odrzucenie różni się od oddalenia wniosku i co można zrobić po otrzymaniu takiego postanowienia.
Kiedy sąd odrzuci wniosek o zasiedzenie?
Odrzucenie wniosku o zasiedzenie nie oznacza, że sąd uznał, że nie spełniasz warunków potrzebnych do zasiedzenia nieruchomości. W takim przypadku sąd w ogóle nie przechodzi do badania, czy władasz nieruchomością jak właściciel i czy upłynął wymagany okres posiadania.
Przyczyna odrzucenia wniosku leży gdzie indziej. Istnieje przeszkoda procesowa, która nie pozwala sądowi rozpoznać sprawy. Jedną z takich sytuacji jest wcześniejsze prawomocne rozstrzygnięcie tej samej sprawy.
Gdy sprawa o zasiedzenie była już wcześniej rozpoznana
Wyobraź sobie, że składasz wniosek o zasiedzenie działki. Sąd rozpoznaje sprawę i prawomocnie oddala Twój wniosek. Po kilku miesiącach ponownie składasz taki sam wniosek dotyczący tej samej nieruchomości, ale tym razem dołączasz nowe dowody. Myślisz, że może tym razem uda się przekonać sąd i uzyskać nieruchomość na własność.
Co do zasady sąd nie będzie drugi raz rozpoznawał tej samej sprawy.
Mamy tutaj do czynienia z tzw. powagą rzeczy osądzonej. Mówiąc najprościej – jeżeli sąd prawomocnie rozstrzygnął już daną sprawę, nie można składać ponownie takiego samego wniosku i oczekiwać, że sąd jeszcze raz ją rozpozna.
W sprawach o zasiedzenie znaczenie ma art. 523 k.p.c. Ma on zapobiegać sytuacji, w której sąd ponownie zajmuje się tą samą sprawą o zasiedzenie, dotyczącą tej samej osoby, tego samego okresu posiadania i opartą na tych samych okolicznościach.
Nie wystarczy więc ponownie złożyć wniosku i tym razem przedstawić sprawę trochę inaczej. Samo znalezienie nowego świadka albo dokumentu również nie oznacza, że możemy rozpocząć tę samą sprawę od początku, jeżeli dowody te dotyczą okoliczności, które istniały już podczas pierwszego postępowania.
Dobrze pokazuje to sprawa rozpoznawana przez Sąd Najwyższy dnia 19 września 2013 r., sygn. akt I CSK 706/12. Po wcześniejszym prawomocnym zakończeniu postępowania ponownie wystąpiono o stwierdzenie zasiedzenia. Nie pojawiły się jednak nowe okoliczności, które powstałyby już po wydaniu poprzedniego postanowienia. Ponowny wniosek został więc odrzucony.
Czy przegrana sprawa zawsze zamyka drogę do zasiedzenia?
Nie. I to jest bardzo ważne, jeżeli masz już za sobą przegraną sprawę o zasiedzenie.
Prawomocne oddalenie wniosku nie zawsze oznacza, że do kwestii zasiedzenia tej nieruchomości nigdy nie będzie można wrócić. Znaczenie ma przede wszystkim to, dlaczego poprzedni wniosek został oddalony oraz czy od tego czasu zmieniły się okoliczności.
Dobrym przykładem jest sytuacja, w której pierwszy wniosek został złożony za wcześnie. Sąd ustalił, że jesteś posiadaczem samoistnym, ale nie upłynęło jeszcze 30 lat potrzebnych do zasiedzenia. Wniosek został więc oddalony.
Mijają jednak kolejne lata i wymagany okres w końcu upływa. Czy wcześniejsze orzeczenie zamyka Ci drogę do sądu? Nie musi.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 15 września 2011 r., II CSK 718/10 uznał, że upływ terminu zasiedzenia już po zakończeniu wcześniejszego postępowania może stanowić zmianę okoliczności pozwalającą ponownie domagać się stwierdzenia zasiedzenia.
Czym innym jest bowiem ponowne składanie tego samego wniosku, gdy od czasu pierwszej sprawy nic się nie zmieniło, a czym innym powołanie się na okoliczności, które powstały dopiero po jej prawomocnym zakończeniu.
Dlatego jeżeli masz już za sobą przegraną sprawę o zasiedzenie, zanim uznasz, że wszystko jest stracone, warto wrócić do poprzedniego postanowienia, a przede wszystkim do jego uzasadnienia.
To właśnie z uzasadnienia dowiesz się, dlaczego sąd wcześniej odmówił stwierdzenia zasiedzenia. Dopiero wtedy można ocenić, czy przeszkoda nadal istnieje, czy też od czasu poprzedniej sprawy sytuacja uległa zmianie.
Ta sama nieruchomość, ale inna sprawa o zasiedzenie
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy wprawdzie chodzi o tę samą nieruchomość, ale zmieniły się osoby, które nią władają, okres posiadania oraz okoliczności, na których opiera się żądanie zasiedzenia.
Dobrym przykładem jest sprawa rozpoznawana przez Sąd Rejonowy w Ciechanowie o sygn. akt I Ns 63/16, w której miałam okazję uczestniczyć.
Kilkadziesiąt lat wcześniej zapadło postanowienie dotyczące zasiedzenia tej samej nieruchomości. W nowej sprawie uczestnik postępowania domagał się więc odrzucenia wniosku argumentując, że kwestia zasiedzenia tej nieruchomości została już prawomocnie rozstrzygnięta.
Sąd nie podzielił tego stanowiska. Nowy wniosek dotyczył wprawdzie tej samej nieruchomości, ale innego okresu posiadania i innych osób, a przede wszystkim opierał się na okolicznościach, które powstały już po zakończeniu poprzedniej sprawy.
Samo wcześniejsze stwierdzenie zasiedzenia danej nieruchomości nie oznacza więc, że w przyszłości nigdy nie może dojść do jej zasiedzenia przez inną osobę. Jeżeli po wielu latach zmienił się posiadacz i rozpoczął się kolejny okres samoistnego posiadania, mamy do czynienia z nowymi okolicznościami, które wymagają odrębnej oceny przez sąd.
Odrzucenie to nie to samo co oddalenie
Na koniec jeszcze jedno rozróżnienie, bo te dwa pojęcia są bardzo często mylone.
Jeżeli sąd odrzuca wniosek nie rozstrzyga, czy doszło do zasiedzenia. Stwierdza, że istnieje przeszkoda procesowa, która nie pozwala mu merytorycznie rozpoznać sprawy.
Jeżeli natomiast sąd oddala wniosek – sprawę rozpoznał ale uznał, że nie zostały spełnione przesłanki zasiedzenia.
Dlatego brak odpowiednio długiego okresu posiadania albo brak posiadania samoistnego prowadzi co do zasady do oddalenia, a nie odrzucenia wniosku.
Podobnie należy uważać z nieruchomościami, których własności nie można nabyć przez zasiedzenie. Sam fakt, że określona nieruchomość – na przykład grunt stanowiący drogę publiczną – nie może w danych okolicznościach zostać nabyta przez osobę prywatną w drodze zasiedzenia, nie oznacza automatycznie niedopuszczalności drogi sądowej i odrzucenia wniosku.
Dlatego już na początku sprawy warto ustalić nie tylko, czy masz podstawy do zasiedzenia, ale również, czy ta sama sprawa nie była wcześniej prawomocnie rozpoznawana i – jeśli była – co dokładnie od tego czasu się zmieniło.
Czy na odrzucenie wniosku o zasiedzenie przysługuje zażalenie?
Tak. Postanowienie sądu pierwszej instancji o odrzuceniu wniosku o zasiedzenie kończy postępowanie w sprawie, dlatego przysługuje na nie zażalenie do sądu drugiej instancji.
Potwierdzenie tej konstrukcji znajdziemy również w orzecznictwie SN. W postanowieniu z 14 czerwca 2017 r., III CZ 23/17 Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że postanowienie o odrzuceniu wniosku w postępowaniu nieprocesowym nie jest orzeczeniem co do istoty sprawy, więc nie przysługuje od niego apelacja, ale zażalenie jako na postanowienie kończące postępowanie.
Termin na zażalenie
Jeśli myślisz o zaskarżeniu postanowieniu sądu o odrzuceniu wniosku o zasiedzenie postępuj zgodnie z pouczeniem dołączonym do postanowienia.
Zgodnie z art. 394 § 2 k.p.c. termin na wniesienie zażalenia wynosi tydzień od dnia doręczenia postanowienia z uzasadnieniem. Aby poznać motywy rozstrzygnięcia sądu złóż najpierw wniosek o doręczenie Ci uzasadnienia postanowienia o odrzuceniu wniosku.
Jak się chronić przed odrzuceniem?
Odrzucenie wniosku oznacza, że sąd kończy postępowanie bez badania, czy rzeczywiście doszło do zasiedzenia. Nie analizuje więc okresu posiadania, nie przesłuchuje świadków ani nie ocenia zgromadzonych dowodów. W praktyce może to znacznie wydłużyć drogę do uregulowania stanu prawnego nieruchomości.
Moje główne wskazówki, gdy przygotowujesz się do złożenia wniosku o zasiedzenie?
1. Przeanalizuj historię spraw sądowych dotyczących nieruchomości.
2. Ustal czy Ty lub członkowie Twojej rodziny albo poprzedni posiadacze nie występowali już wcześniej o zasiedzenie tej samej nieruchomości. Jeżeli tak – sprawdź, dlaczego poprzedni wniosek został oddalony i czy od tego czasu rzeczywiście zmieniły się okoliczności.
3. Sprawdź stan prawny nieruchomości. Zajrzyj do księgi wieczystej, ustal właściciela, a jeżeli nie żyje – jego następców prawnych. Prawidłowe wskazanie osób zainteresowanych sprawą ma znaczenie już na etapie składania wniosku.
4. Nie składaj ponownie tego samego wniosku tylko dlatego, że znalazłeś nowych świadków albo dodatkowe dokumenty. Nowe dowody dotyczące starych okoliczności nie oznaczają jeszcze zmiany okoliczności sprawy. Inaczej może być, gdy od poprzedniego postępowania upłynął brakujący okres potrzebny do zasiedzenia.
5. Jeżeli otrzymasz postanowienie o odrzuceniu wniosku – przeczytaj dokładnie jego uzasadnienie. Znajdziesz tak motywy rozstrzygnięcia sądu. Jeśli się z nimi nie zgadasz, możesz wnieść zażalenie.
Jeżeli sąd odrzucił Twój wniosek o zasiedzenie nie zakładaj od razu, że sprawa jest zakończona. Najpierw trzeba ustalić, dlaczego sąd podjął taką decyzję i czy istnieją podstawy do jej zaskarżenia.
Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie postanowienia o odrzuceniu wniosku albo chcesz sprawdzić, jakie masz możliwości dalszego działania, zapraszam do kontaktu. Przeanalizuję Twoją sprawę i pomogę wybrać właściwe rozwiązanie.
