Dziś coś wprost z gabinetu kancelarii. Problem, z którym zwrócili się do mnie Klienci może dotknąć każdego z Nas. Państwo posiadają lokal mieszkalny w bloku. W ostatnim czasie zdecydowali się na jego wynajęcie. Najemcami była młoda para. Początkowo współpraca stron układała się poprawnie. Z czasem doszło do braku opłat za mieszkania, dalej było jeszcze gorzej, albowiem najemca wyniósł z mieszkania przedmioty jego wyposażenia. Finał sprawy miał miejsce na komendzie policji. W chwili obecnej Państwo są pełni obaw, po pierwsze, aby obdarzyć zaufaniem kogoś obcego ponownie, dalej zwrócili się do mnie o pomoc w skonstruowaniu umowy, która zabezpieczy ich przed sytuacją, z którą mieli obecnie do czynienia.
Na wstępie należy uczynić uwagę o charakterze ogólnym, że żadna umowa nie da nam stu procent gwarancji przed sytuacją jak powyżej. Niemniej jednak, dobra umowa jest kluczem, który otworzy drzwi wynajętego mieszkania w odpowiednim momencie, aby sprawdzić właściwą realizację najmu. Po pierwsze, wynajmujący powinien zastrzec sobie w umowie uprawnienie do dokonywania w obecności któregokolwiek z najemców kontroli stanu lokalu mieszkalnego na potrzeby sprawdzenia czy najemca używa lokal mieszkalny w sposób należyty i prawidłowy to znaczy czy nie używa lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami. Kolejno w umowie, winno znaleźć się zastrzeżenie, że wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku nieumożliwienia mu, pomimo upomnienia dokonanego w dowolnej formie, wykonania uprawnień kontrolnych.
Dalej warunkiem koniecznym udostępnienia lokalu najemcy powinna być dokumentacja fotograficzna sporządzona na dzień jego przekazania. Bez tego trudno potem dowieść stanu i obecności danych przedmiotów w mieszkaniu.
Standardowymi zapisami w umowie mającymi zabezpieczyć nas jest wskazanie, że lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem ma zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najemców, a w lokalu mieszkalnym nie może najemca prowadzić działalności gospodarczej. Tego rodzaju zapis uchroni nas, gdy najemca miałby zamiar zacząć w naszym lokalu prowadzić działalność uciążliwą typu gastronomiczna, której prowadzenie w mieszkaniu będącym naszym własnością może zmienić jej oblicze. Dodatkowo właściciel może zabronić najemcom w wynajętym lokalu palenia wyrobów tytoniowych oraz utrzymywania jakichkolwiek zwierząt. Dorzuciłabym do tego jeszcze używanie elementów wyposażenia w sposób sprzeczny z ich przeznaczeniem, zmiany miejsca jej położenia oraz zakaz demontażu zabudowy znajdującej się w lokalu. Kolejnym podstawowym elementem umowy jest kaucja. Rynek zdominowany został przez przeświadczenie, że jej wartość powinna wynosić tyle, ile miesięczny koszt najmu. Jednak takie rozwiązanie jest korzystne jedynie dla najemców. Wartość kaucji należy uzależnić od standardu nieruchomości oraz jakości sprzętów, które się w niej znajdują. Odpowiednio dobrana wysokość kaucji w pierwszej kolejności pozwoli zweryfikować zdolność finansową potencjalnego lokatora. Jeśli udostępniany lokal jest nowy i nie chcemy jakichkolwiek w nim zmian, należy w umowie zamieścić zapis, że wszelkie zmiany w lokalu mieszkalnym, w szczególności prace remontowe i adaptacyjne, wymagają uprzedniej zgody wyrażonej w formie pisemnej, zawierającej w szczególności określenie zakresu prac, sposobu ich finansowania oraz warunków usunięcia albo pozostawienia dokonanych zmian po ustaniu najmu. Istotnym zapisem jest również wskazanie, że najemcy nie mogą oddać lokalu mieszkalnego lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć osobie trzeciej bez uprzedniej zgody wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Na koniec omawiania kwestii kaucji należy wspomnieć o jeszcze dwóch istotnych zapisach z punktu widzenia wynajmującego. Pierwszy to wskazanie w umowie, że bez wpłaty kaucji stosunek najmu nie nawiązuje się. Wprowadzenie tego warunku powoduje, że w sytuacji braku zapłaty kaucji nie dochodzi do zawarcia umowy. Traktuje się to tak jakby do podpisania umowy nie doszło. Istotnym jest też zapis, że kaucja zabezpiecza wszelkie roszczenia z tytułu najmu lokalu mieszkalnego. Tego rodzaju wskazanie o charakterze ogólnym otwiera wynajmującemu drogę przy zakończeniu umowy najmu do rozliczenia z kaucji nieuregulowanego czynszu najmu, należności z tytułu zużycia elementów wyposażenia ponad normę oraz innych szkód wyrządzonych w lokalu przez najemcę.
W przypadku, gdy umowa zawierana jest osobami młodymi, studentami warto zastanowić się nad tym, aby rodzic jednego z nich poręczył wykonanie powyższej umowy przez swoje dziecko, ponieważ w przypadku nie wywiązania się z umowę przez użytkujących lokal, zobowiązał się do uregulowania powstałych zadłużeń i szkód.
Prawo jest materią, która pozostawia dużą swobodę stronom w kształtowaniu ich wzajemnych zobowiązań. Należy podjąć starania, aby umowa, którą zawrzecie była najlepszą z możliwych dla Was. Właściciel udostępniający lokal osobom obcym zasługuje na ochronę w większym rozmiarze niż druga strona. Zawarcie bezpiecznej umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego jest możliwe. Pamiętaj, aby w umowie znalazł się w zapis o kaucji, prawie kontroli wykonywania najmu w każdym czasie i możemy spać spokojnie.
