Klientka poprosiła mnie ostatnio o poradę w sytuacji spornej z sąsiadem. Sytuacja przedstawia się następująco. Dwa lata temu dokonała zakupu siedliska. Teren nieruchomości nie był ogrodzony. W chwili obecnej chciałaby dokonać ogrodzenie działki, jednakże jeden z sąsiadów kwestionuje przebieg granicy. Na ziemi był geodeta, który stwierdził, że przebieg tej granicy jest inny i sąsiad wszedł na jej ziemie. Z uwagi na brak kontakt z poprzednimi właścicielami nie sposób jej dokonać wskazania co do granic faktycznego użytkowania ziemi i jej okresu, zatem trudno jest jej prowadzić jakąś dyskusję z sąsiadem na ten temat. Z uwagi na powyższe, prosi o poradę co w zaistniałej sytuacji ma uczynić?
Rozgraniczenie nieruchomości w postępowaniu administracyjnym to jeden z trybów ustalenia przebiegu granic nieruchomości sąsiadujących, w sytuacji zaistnienia sporu o granice pomiędzy właścicielami nieruchomości.
Istota rozgraniczenia polega na wyodrębnieniu nieruchomości z innych otaczających ją gruntów przez ustalenie w terenie linii określającej zasięg prawa własności w stosunku do gruntów sąsiednich.
Wskazać należy, że ustawodawca faworyzuje administracyjny tryb postępowania rozgraniczeniowego, na co wskazuje zapis ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, w której postanowiono, że rozgraniczenia dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miasta), a w przypadkach określonych w ustawie sąd. Sąd zasadniczo rozpoznaje sprawy rozgraniczeniowe, które przekazuje wójt (burmistrz, prezydent miasta) zaś złożenie wniosku do sądu z pominięciem etapu administracyjnego nie jest możliwe, bowiem sąd odrzuci taki wniosek, bez jego merytorycznego rozpoznania.
W imieniu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) czynności ustalania przebiegu granic wykonuje upoważniony geodeta (art. 32 ust.2 ustawy prawa geodezyjne i kartograficzne), który jednak nie orzeka. To czyni powyżej wymieniony organ administracji publicznej. Na geodecie spoczywa obowiązek zebrania i oceny wszystkich dowodów polegającym na wyszukaniu i sprawdzeniu wszelkich istniejących dokumentów świadczących o stanie prawnym nieruchomości i to nie tylko tych, które znajdują się w państwowych zasobach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, ale także materiałów archiwalnych i tych, które przedstawi dla potrzeb postępowania strona.
W zakresie rozstrzygnięć organu administracji publicznej to możliwe jest wydanie:
a) decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie granic nastąpiło na podstawie zebranych przez geodetę dowodów lub zgodnego oświadczenia stron. Strona niezadowolona z rozstrzygnięcia w zakresie ustalenia przebiegu granicy może w ciągu 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji żądać przekazania sprawy sądowi.
b) decyzji administracyjnej o umorzeniu postępowania administracyjnego i przekazaniu sprawy do rozpatrzenia sądowi w sytuacji, gdy nie doszło pomiędzy stronami do zawarcia ugody bądź brak było podstaw do wydaniu decyzji o rozgraniczeniu nieruchomości.
c) decyzji administracyjnej o umorzeniu postępowania administracyjnego z uwagi na jego bezprzedmiotowość wobec zawarcia przez strony ugody.
Zasady rozgraniczenia według artykułu 153 kodeksu cywilnego przedstawiają się następująco:
Po pierwsze, ustalenie przebiegu granic nieruchomości następuje według aktualnego – z chwili orzekania – stanu prawnego nieruchomości, według zebranych dokumentów prawnych i technicznych; w takim przypadku wykluczone jest ustalenie granic na podstawie zgodnych oświadczeń stron postępowania.
Po drugie, jeśli nie można ustalić na podstawie zebranych dokumentów stanu prawnego nieruchomości sąsiadujących, a tym samym granic, należy je ustalić według ostatniego spokojnego stanu posiadania, na podstawie widocznych na gruncie śladów i znaków granicznych oraz biorąc pod uwagę istniejące mapy i inne dokumenty dotyczące ich przebiegu.
Po trzecie, jeżeli nie można stwierdzić stanu spokojnego posiadania, granice ustala się na podstawie zgodnego oświadczenia strony lub stron, o ile żadna ze stron nie kwestionuje przebiegu granicy.
Po czwarte, w razie sporu co do przebiegu linii granicznej, geodeta stara się nakłonić strony do zawarcia ugody, z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, dokumentów, które posiada, znaków i urządzeń graficznych.
Kolejność powyższych kryteriów nie jest przypadkowa i żaden z nich nie może być zastosowany, jeżeli poprzedzający go umożliwia ustalenie przebiegu granic. Powyższe potwierdza stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w postanowieniu z dnia 13 czerwca 2002 roku (sygn. akt V CKN 1620/2000) wskazujące, że wymienione w artykule 153 kodeksu cywilnego kryteria wyłączają się wzajemnie, dopóki więc nie zostanie przesądzone, że nie jest możliwe ustalenie granic na podstawie pierwszego kryterium, jest niedopuszczalne posłużenie się dalszymi. Zgodnie z tym sąd obowiązany jest dokonać rozgraniczenia w pierwszej kolejności według stanu prawnego, jeżeli tylko materiał zebrany w sprawie pozwoli na ustalenie tego stanu, w szczególności pozwoli na ustalenie, do jakiej granicy sięga własność właścicieli gruntów sąsiadujących.
Klientka w pierwszej kolejności musi dokonać niezbędnych ustaleń w sprawie nawiązując kontakt z sprzedawcą celem ustalenia przebiegu granic działki i okresu trwania tego stanu. Następnie złożyć wniosek o rozgraniczenie do właściwego organu administracji publicznej z uwagi na położenie nieruchomości. Ten organ ustanowi geodetę, który dokonana niezbędnych ustaleń co do granic nieruchomości Klientki, jak i nieruchomości sąsiednich. Dalszy przebieg postępowania jest trudny do przewidzenia i może on opierać się jedynie na hipotetyczny założeniach. Jeżeli w toku postępowania rozgraniczeniowego na etapie administracyjnym właściciele działek nie dojdą do porozumienia w postaci zawarcia ugody sprawa zostanie przekazana do rozpoznania sądowi na wniosek strony niezadowolonej z jej ustaleń.
