Umowa dożycia i zamiana świadczeń w naturze na rentę

Czas czytania: 5 minut

Na wstępie należy zdefiniować czym jest umowa dożywocia. Jest to rodzaj umowy cywilnoprawnej, na mocy, której jedna ze stron w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywającemu dożywotnie utrzymanie.

Treść świadczeń stron reguluje bezpośrednio umowa, a wśród najważniejszych jego elementów są świadczenia osobiste typu przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczenie mu pożywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. W umowach dożywocia w stosunkach wiejskich nadal spotkać można świadczenia w naturze (takie jak zboże, ziemniaki, węgiel, jaja, mleko) które są otrzymywane regularnie przez zbywającego.

Generalnie obowiązkiem nabywcy nieruchomości w stosunkach dożywocia jest spełnianie takich świadczeń na rzecz dożywotnika, które zaspokoją jego potrzeby w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokajanie niezbędnych wymagań życiowych.

W znaczącej mierze umowa dożywocia dotyczy osób starszych, które w zamian za tzw. opiekę wyzbywają się własności nieruchomości. Umowy tego rodzaju są też często wybiegiem dłużnika przed egzekucją, z uwagi na brak popytu podczas licytacji na nieruchomość obciążoną prawem dożywocia.

Co w sytuacji, gdy umowa nie jest realizowana w sposób właściwy?

W sytuacji, gdy świadczenia w naturze zapisywane w umowie dożywocia nie są realizowane a dożywotnik (osoba z zapisanym dożywociem) wyraża wolę zmiany ich charakteru może podjąć starania o zamianę świadczeń w naturze na świadczenie w pieniądzu, tzw. rentę.

Postępowanie przed sądem w tym przedmiocie nie jest wysoce sformalizowane. Należy złożyć pozew o zamianę świadczeń w naturze na rentę.  Sąd w toku postępowania – za pośrednictwem biegłego – dokona wyceny świadczeń zapisanych w umowie i oznaczy ich łączną wartość w pieniądzu. Kolejno określi wartość miesięczną świadczenia (po podzieleniu wartości łącznej świadczeń przez liczbę miesięcy w roku) i kwotę tą zobowiązany będzie musiał uiszczać co miesiąc do rąk uprawnionego dożywotnika. W przypadku gdy świadczenia w naturze nie były realizowane w przeszłości można domagać się zapłaty ich wartości za okres 3 lat wstecz. Zamiana na rentę części świadczeń w naturze wchodzących w skład prawa dożywocia przy zachowaniu prawa do zamieszkiwania wydaje się przekształcenie treści umowy najbardziej korzystnym dla dożywotnika.

Kodeks cywilny przewiduje również możliwość rozwiązania umowy o dożywocie w wyjątkowych wypadkach. Za taką sytuację należy uznać uporczywe, czyli długotrwałe i zamierzone niespełnianie przez zobowiązanego świadczeń, nieprawidłowe relacje, brak traktowania dożywotnika jak domownika, brak zainteresowania jego losem, opuszczenie i zerwanie kontaktu z dożywotnikiem. W związku z tym, że omawiana konstrukcja prawna stanowi istotny wyłom od zasady pacta sunt serwanta (zawartych umów należy dotrzymywać), ustawodawca przyjął, że może mieć on zastosowanie jedynie w wyjątkowych okolicznościach, kiedy to trudne a wręcz niemożliwe będzie utrzymywanie stosunku dożywocia w pierwotnym kształcie. W związku z tym przyznał każdej ze stron umowy dożywocia uprawnienie do wystąpienia o zmianę świadczeń na dożywotnią rentę, albo rozwiązanie umowy, zastrzegając jednocześnie, że może to nastąpić tylko w wyjątkowych wypadkach. Wyjątkowość ta wyraża się przede wszystkim w fakcie, że zamiana dożywocia na rentę nie doprowadzi do należytego rezultatu, zgodnego z interesem dożywotników i zapewniającego im właściwą ochronę.