Tak po krótce można zdefiniować tą instytucję.
Umowa ta dotyczy w znacznej mierze osób starszych, które w zamian za opiekę wyzbywają się własności nieruchomości. Opiekunem może zostać ktoś z rodziny bądź osoba niespokrewniona. Dzięki temu mają zapewnioną pomoc osoby trzeciej w sytuacji braku w pobliżu członków rodziny mogących ją sprawować.
Umowa o dożywocie jest umową uregulowaną w przepisach kodeksu cywilnego, w artykułach od 908 do 916. Umowy o dożywocie popularne były przede wszystkim na terenach wiejskich z czym wiąże się także ich alimentacyjny charakter. Starsza osoba, często członek rodziny, przekazywała własność nieruchomości innemu, młodszemu członkowi rodziny w zamian za dożywotnią opiekę, dach nad głową czy utrzymanie. Zmiany demograficzne spowodowały, że wzrosła liczba umów, w których przedmiotem rozporządzenia nie jest nieruchomość rolna, ale inne nieruchomości, jak mieszkania czy domy. Umowa o dożywocie może stanowić również jeden z mechanizmów prawnych zabezpieczenia interesów osób żyjących w związku partnerskim.
Szczególny charakter umowy dożywocia
Przez dożywocie należy rozumieć umowę, w efekcie której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy – dożywotnikowi – dożywotnie utrzymanie. Dalej powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Zakres świadczeń dożywotnika
To na co trzeba zwrócić uwagę to bardzo szeroki zakres obowiązku po stronie nabywcy. Kodeks cywilny mówi wprost o przyjęciu jako domownika.
W literaturze tematu wyrażone jest zdanie, że zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wyłączającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł.
Prawo dożywocia to prawo osobiste, które wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego jako prawo niedziedziczne.
Po stronie uprawnionej zgodnie z artykułem 911 kodeksu cywilnego, może być kilka osób tzn. małżonkowie bądź rodzeństwo.
Przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego znacząca regulacja znajduje się w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Powyższe oznacza, że osoba która korzysta z lokalu jest jego posiadaczem, a nie właścicielem. Pomiędzy osobą dysponującą spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a nabywcą może zostać zawarta „umowa przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za opiekę”. Umowy tej nie można jednak nazwać dożywociem, choćby obowiązki nabywcy odpowiadała tym określonym w artykule 908 kodeksu cywilnego regulującego umowę dożywocia. Potwierdził to Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 15 października 2014 roku sygn. akt V CSK 653/13 gdzie przyjął, że „można w zamian za utrzymanie do końca życia oddać innej osobie nie tylko własność nieruchomości, ale też inne prawa lub rzeczy. Ale wtedy takiej umowy nie należy nazywać dożywociem”. Sąd w uzasadnieniu orzeczenia przyjął, że nie ma przeszkód prawnych, aby osoba nie dysponująca nieruchomością, ale posiadająca inną rzecz lub prawo o określonej wartości ekonomicznej przeniosła je na rzecz innej osoby, która zapewni jej niezbędną pomoc i opiekę.
Zatem w takim przypadku jak powyższy, rekomendowane jest uprzednie przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Wynika to z tego, że przy umowie przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za opiekę ograniczona jest ochrona praw dożywotnika. W efekcie zobowiązany do opieki może zbyć lokal, a kupująca osoba nie przejmuje obowiązków wynikających ze stosunku opieki.
W umowach przenoszących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w zamian za opiekę można, a nawet wskazane jest zawieranie zobowiązania nabywcy do niezbywania prawa do lokalu, do określonego terminu, na przykład do chwili śmierci zbywcy. Jest to jednak zobowiązanie obowiązujące pomiędzy stronami umowy, bezskuteczne wobec osób trzecich. Niewykonanie tego zobowiązania może skutkować co najwyżej odszkodowaniem.
Od umowy dożywocia nie trzeba płacić zachowku
Od umowy dożywocia nie trzeba płacić zachowku, a to dlatego że umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem, w przeciwieństwie do darowizny. W zamian za otrzymaną nieruchomość jesteśmy zobowiązani do świadczeń. W tym znaczeniu jest ona zbliżona do umowy sprzedaży. Dlatego też spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytej w drodze tej umowy, tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny. Wartość nieruchomości zbytej w drodze umowy dożywocia nie będzie brana pod uwagę przy wyliczaniu substratu zachowku.
Problem dożywotnika i nabywcy nieruchomości
Zawarcie umowy o dożywocie pomiędzy osobami żyjącymi w związku nieformalnym może być jakimś sposobem zabezpieczenia na wypadek śmierci. Trzeba jednak dodać, że rozwiązanie to sprawdzi się w sytuacji, gdy przedmiotem umowy o dożywocie jest nieruchomość stanowiąca własność jednego z partnerów oraz pod warunkiem, że nabywca przeżyje dożywotnika.
Dodatkowo można sugerować ustanowienie zabezpieczenia tego rodzaju, że nabywca nieruchomości sporządzi testament w którym do całości spadku powoła dożywotnika.
W innym przypadku śmierć nabywcy, w przypadku braku jego testamentu spowoduje, że krąg spadkobierców zostanie określony na podstawie ustawy. Dożywotnik który przeżyje nabywcę pozostanie na łasce spadkobierców na których przejdzie własność nieruchomości, co z pewnością nie było zamiarem partnerów zawierających umowę dożywocia.
We wpisie poniżej znajdą Państwo informację na temat sytuacji niewykonywania umowy dożywocia. Zapraszam do jej lektury, aby zyskać pełną wiedzy na temat instytucji.
