Na wsiach i w małych miejscowościach takie sytuacje nie należą do rzadkości. Droga od zawsze biegnie w jednym miejscu. Mieszkańcy wiedzą, gdzie kończy się czyjaś działka, gdzie stoi ogrodzenie i z jakiego pasa gruntu faktycznie korzysta właściciel posesji. Problem zaczyna się wtedy, gdy po latach mapa ewidencyjna pokazuje coś innego niż rzeczywistość w terenie.
I wtedy pojawia się pytanie: czy można zasiedzieć grunt oznaczony w ewidencji jako droga?
Odpowiedź brzmi: tak, ale nie w każdym przypadku.
W tym wpisie pokażę to na tle konkretnej sprawy. Sąd uwzględnił mój wniosek o zasiedzenie nieruchomości. Część gruntu była w ewidencji ujmowana jako droga, a urząd podnosił, że takie nieruchomości są wyłączone spod zasiedzenia.
Stan faktyczny – droga na mapie, ale nie w terenie
Sprawa dotyczyła kilku nieruchomości, które od dziesięcioleci znajdowały się w faktycznym władaniu prywatnych osób i ich poprzedników prawnych.
W terenie sytuacja była stabilna od bardzo dawna. Istniało ogrodzenie, użytkownicy traktowali ten obszar jak własny. Dokonywali nasadzeń, decydowali o sposobie korzystania z nieruchomości, a sąsiedzi postrzegali ich jako właścicieli.
Z czasem jednak w ewidencji gruntów następowały zmiany. Zmieniała się numeracja działek, dochodziło do podziałów, część gruntów była ujmowana jako należąca do Skarbu Państwa albo gminy. Niektóre działki otrzymały oznaczenie „dr – droga”.
To właśnie ten element stał się osią sporu.
Urząd Miasta twierdził, że skoro grunt został oznaczony jako droga, to nie może być zasiedziany.
Sąd musiał więc odpowiedzieć na kilka kluczowych pytań:
– czy za zmiany w ewidencji gruntów poszła zmiana na gruncie,
– jeśli grunt oznaczony został jako był drogą w rozumieniu ustawy,
– czy wnioskodawcy i ich poprzednicy prawni byli posiadaczami samoistnymi,
– od kiedy należało liczyć bieg zasiedzenia.
Sama ewidencja gruntów nie rozstrzyga sprawy
To jeden z najważniejszych wniosków płynących z tej sprawy.
Sąd wyraźnie podkreślił, że zmiany w ewidencji gruntów co do zasady nie miały wpływu na wynik postępowania. Nigdy bowiem nie doprowadziły do zmiany stanu faktycznego, czyli sposobu posiadania nieruchomości.
Jeżeli przez wiele lat określony pas gruntu pozostawał we władaniu tych samych osób i był ogrodzony. Dalej użytkowany jak własny i nigdy nie został faktycznie objęty przez Skarb Państwa, to sama zmiana opisu działki w ewidencji nie niweczy biegu zasiedzenia.
To bardzo ważne praktycznie. W wielu sprawach klient przychodzi z przekonaniem, że skoro dziś w wypisie z rejestru gruntów widnieje droga albo inny przebieg granic, to sprawa jest przegrana. Tymczasem najważniejsze jest, co rzeczywiście działo się na gruncie.
Czy można zasiedzieć grunt oznaczony jako droga?
Co do zasady drogi publiczne są wyłączone z obrotu cywilnoprawnego. Wynika to z art. 2a ustawy o drogach publicznych. W praktyce oznacza to, że nie można zasiedzieć nieruchomości, która rzeczywiście stanowi drogę publiczną.
Ale tu potrzebna jest bardzo ważna uwaga. Nie każdy grunt oznaczony w ewidencji jako droga jest drogą publiczną w znaczeniu prawnym i faktycznym.
We wniosku sporządzonym w imieniu Klientów opisałam, że ogrodzili nieruchomość, decydowali o jej losach, dokonywali nasadzeń, ustalali sposób korzystania z tego terenu, a w oczach sąsiadów uchodzili za właścicieli.
Innymi słowy: o wyłączeniu spod zasiedzenia nie decyduje sama nazwa w ewidencji, ale to, czy mamy do czynienia z rzeczywiście istniejącą drogą publiczną, będącą budowlą przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym.
Sporne nieruchomości nigdy nie zostały objęte przez gminę w celu budowy drogi. Nie powstała tam droga publiczna. Grunt pozostawał za ogrodzeniem i przez cały czas był użytkowany przez osoby prywatne.
Dlatego samo oznaczenie w ewidencji gruntu jako droga nie zablokował możliwości zasiedzenia.
Stanowisko to potwierdza pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy, w szczególności w postanowieniach z 10 kwietnia 2013 r., IV CSK 514/12, oraz z 15 lutego 2012 r., I CSK 293/11. Z tych orzeczeń wynika, że zakaz zasiedzenia dotyczy dróg publicznych rzeczywiście istniejących, a nie gruntów, które jedynie formalnie oznaczono w ewidencji jako droga, chociaż nigdy nie pełniły takiej funkcji.
Ocena prawna – co sąd bada przy zasiedzeniu
Jak w każdej sprawie o zasiedzenie, sąd skupił się na dwóch podstawowych przesłankach:
– samoistnym posiadaniu nieruchomości,
– upływie odpowiedniego czasu.
Punktem wyjścia był art. 172 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność po upływie 20 lat, jeżeli uzyskał posiadanie w dobrej wierze, a po 30 latach – nawet wtedy, gdy był w złej wierze.
Dobra lub zła wiara nie przesądza o tym, czy do zasiedzenia może dojść. Wpływa jedynie na długość terminu.
To oznacza, że brak tytułu prawnego czy świadomość, że nieruchomość formalnie należy do kogoś innego, nie zamyka jeszcze drogi do zasiedzenia. W takim wypadku najczęściej będziemy mówić o złej wierze, a więc o terminie trzydziestoletnim.
W analizowanej sprawie sąd przyjął złą wiarę posiadaczy, zgodnie z tezą prezentowaną we wniosku o zasiedzenie sporządzonym dla Klientów. Nie przeszkodziło to jednak w uwzględnieniu wniosku, bo okres posiadania był wystarczająco długi.
Dlaczego sąd uznał, że było to posiadanie samoistne
Zgodnie z art. 336 k.c., posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel. Na posiadanie składają się dwa elementy: faktyczne władanie rzeczą oraz zamiar władania nią dla siebie.
W tej sprawie okoliczności przemawiały na korzyść wnioskodawców i ich poprzedników prawnych.
We wniosku sporządzonym w imieniu Klientów wskazałam, że ogrodzili nieruchomość, decydowali o jej losach, czynili nasadzenia, określali sposób korzystania z tego terenu, a w oczach sąsiadów uchodzili za właścicieli.
To są właśnie te zewnętrzne przejawy władztwa, które w sprawach o zasiedzenie mają ogromne znaczenie.
Za wygraną przemawiały też domniemania wynikające z kodeksu cywilnego: domniemanie posiadania samoistnego, domniemanie ciągłości posiadania i domniemanie zgodności posiadania z prawem. Jeżeli więc ktoś wykaże, że posiadał rzecz, ciężar obalenia tych domniemań spoczywa na stronie przeciwnej.
W tej sprawie urzędowi nie udało się wykazać, że posiadanie miało inny charakter niż samoistny.
Znaczenie poprzedników prawnych – czyli art. 176 k.c.
W wielu sprawach o zasiedzenie decydujące znaczenie ma nie tylko okres posiadania obecnego wnioskodawcy, ale też czas, przez który nieruchomością władały osoby wcześniejsze.
Tak było również tutaj.
Art. 176 § 1 k.c., pozwala doliczyć do własnego czasu posiadania okres posiadania poprzednika prawnego. Jeżeli poprzednik był w złej wierze, doliczenie jest możliwe wtedy, gdy łączny okres wynosi co najmniej 30 lat.
To pokazuje coś bardzo ważnego: we wniosku o zasiedzenie trzeba wskazać pewny moment początkowy, od którego można liczyć bieg terminu. W odniesieniu do jednego z fragmentów działki nie dało się bowiem dokładnie ustalić, w jakim zakresie wcześniej władały nim pierwsze osoby. Jako pewny moment rozpoczęcia posiadania samoistnego wskazałam w toku sprawy postawienie ogrodzenia pod koniec lat 80. Idąc tym tropem, sąd przyjął, że z dniem 31 grudnia 1989 r. rozpoczął bieg trzydziestoletni termin zasiedzenia
Podstawy rozstrzygnięcia sądu
Podsumowując, sąd uwzględnił wniosek dlatego, że łącznie zostały spełnione wszystkie najważniejsze przesłanki.
Po pierwsze, sporne nieruchomości i fragment gruntu przez dziesięciolecia pozostawały w faktycznym, nieprzerwanym władaniu wnioskodawców i ich poprzedników prawnych.
Dalej, posiadanie miało charakter samoistny – osoby te zachowywały się jak właściciele i były tak postrzegane przez otoczenie.
Po trzecie, samo oznaczenie gruntu jako drogi w ewidencji nie przesądzało o niemożności zasiedzenia, bo za tą czynnością nie poszło faktycznie objęcie działki we władanie przez Skarb Państwa i urządzenie drogi.
Po czwarte, możliwe było doliczenie czasu posiadania poprzedników prawnych.
Co z tej sprawy wynika w praktyce
Ta sprawa pokazuje bardzo jasno, że w postępowaniach o zasiedzenie nie wolno zatrzymywać się wyłącznie na ewidencji gruntów. Jeżeli droga istnieje tylko na mapie, ale nigdy nie została urządzona.
Oczywiście każda sprawa wymaga osobnej analizy. Trzeba ustalić:
– jak faktycznie przebiegało posiadanie,
– kto i od kiedy władał gruntem,
– czy działka została objęta przez Skarb Państwa,
– czy rzeczywiście doszło do utworzenia drogi publicznej,
– jakie dokumenty geodezyjne i administracyjne istnieją,
– czy można wykazać ciągłość posiadania poprzedników.
Dopiero zestawienie tych elementów daje odpowiedź, czy wniosek o zasiedzenie ma realne szanse powodzenia.
Podsumowanie
Nie każdą działkę oznaczoną w ewidencji jako drogę prawo wyłącza spod zasiedzenia. Jeżeli przez wiele lat osoby prywatne samoistnie władały gruntem, ogrodziły go, korzystały z niego jak z własnego, a droga nigdy nie została tam faktycznie urządzona, sam wpis w ewidencji nie zamyka drogi do zasiedzenia. I właśnie to jest najważniejszy wniosek z tej sprawy: sąd bada nie tylko dokumenty, ale przede wszystkim rzeczywisty stan władania nieruchomością.
