Zasiedzenie nieruchomości rolnej

Wyobraź sobie taką sytuację: od wielu lat korzystasz z pola bez aktu własności albo władasz niewielkim gruntem rolnym przy domu. Dbasz o grunt, traktujesz go jak swój. Formalny właściciel nie interesuje się gruntem albo nawet nie wiadomo, gdzie przebywa. W pewnym momencie pojawia się naturalne pytanie: czy mogę przejąć tą nieruchomość i stać się właścicielem przez zasiedzenie?

W przypadku nieruchomości rolnych przez kilka lat obowiązywały bowiem szczególne ograniczenia. Zamykały one drogę do zasiedzenia wielu osobom niebędącym rolnikami indywidualnymi. Po zmianach przepisów z 2023 r. sytuacja stała się bardziej elastyczna.

W tym wpisie przeprowadzę Cię przez najważniejsze kwestie praktyczne. Pokażę kiedy zasiedzenie nieruchomości rolnej jest możliwe, a kiedy trzeba liczyć się z odmową.

Czym jest zasiedzenie i co należy wykazać?

Zasiedzenie to sposób nabycia własności przez długotrwałe posiadanie nieruchomości jak właściciel. Kluczowe znaczenie ma to, czy dana osoba włada nieruchomością tak, jak właściciel, oraz jak długo ten stan trwa.

Zasiedzenie to nabycie własności przez upływ czasu. 20 lat, jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej wierze, albo 30 lat, jeżeli działał w złej wierze. Sama długość czasu nie wystarczy. Trzeba jeszcze wykazać, że przez ten okres ktoś władał nieruchomością jak właściciel, a więc jako posiadacz samoistny. Tak właśnie ujmuje to Kodeks cywilny.

Nie wystarczy jednak samo korzystanie z gruntu. Musisz być posiadaczem samoistnym, czyli zachowywać się tak, jak właściciel. W praktyce sądy patrzą na to kto uprawia grunt, ponosi nakłady, podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości. Prawo dodatkowo domniemywa, że ten, kto faktycznie włada rzeczą, jest posiadaczem samoistnym, a także domniemywa ciągłość posiadania.

To pomaga, ale nie zastępuje dowodów.

Dlatego w sprawach o zasiedzenie nie wygrywa przekonanie o tym, że wszyscy wiedzieli, że to nasze tylko dobrze przedstawione sądowi dowody władania nieruchomością.

Czym jest nieruchomość rolna?

Nie każda działka na wsi jest nieruchomością rolną w rozumieniu prawa.

Kodeks cywilny mówi, że nieruchomościami rolnymi są te nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do działalności wytwórczej w rolnictwie. To definicja szeroka.

Kluczowe jest to, czy grunt jest użytkiem rolnym (grunty orne, łąki, pastwiska). Dalej, czy może być wykorzystywany do działaności rolniczej (roślinnej, w tym ogrodniczej i sadowniczej oraz zwierzęcej, w tym rybnej).

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przyjmuje własną definicję nieruchomości rolnej. Wyłącza z niej nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. To oznacza, że przy ocenie sprawy nie wystarczy spojrzeć wyłącznie do ewidencji gruntów. Należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania. Jeżeli planu nie ma, przyjrzeć się pozostałym dokumentom planistycznym i decyzjom, które mogą wpływać na kwalifikację nieruchomości.

Jeśli możemy potwierdzić, że dana nieruchomość stanowi nieruchomość rolną, wówczas wchodzą w grę dodatkowe przepisy, które ograniczają obrót takimi gruntami.

I tu ważna uwaga. Nie każdy może nabyć działkę rolną – także przez zasiedzenie.

Należy ustalić czy dana osoba w ogóle może stać się właścicielem nieruchomości rolnej w świetle przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kim jest rolnik indywidualny ?

Przez lata obowiązywała zasada, że nieruchomości rolne mogą nabywać zasadniczo tylko tzw. rolnicy indywidualni.

Jest nim osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze, mieszka w danej gminie co najmniej 5 lat i przez ten okres prowadzi osobiście gospodarstwo, a ono nie przekracza określonego limitu powierzchni gruntów. Nie chodzi więc wyłącznie o to, czy ktoś zajmuje się rolnictwem. Liczą się konkretne wymogi określone przepisami prawa.

To właśnie ten status przez lata decydował o tym, czy zasiedzenie nieruchomości rolnej w ogóle może dojść do skutku. Jeżeli ktoś nie był rolnikiem indywidualnym, przepisy w pewnym okresie zamykały mu drogę, nawet wtedy, gdy realnie władał ziemią od bardzo dawna. Z punktu widzenia praktyki to było jedno z najbardziej dotkliwych ograniczeń, bo uderzało nie tylko w osoby kupujące ziemię, ale także w zwykłe sprawy rodzinne, spadkowe albo sąsiedzkie, w których chodziło o uporządkowanie stanu prawnego po wielu latach.

Znaczenie tego statusu jest zasadnicze, ponieważ przepisy dotyczące nieruchomości rolnych co do zasady preferują właśnie tę kategorię nabywców.

Dlaczego to takie ważne przy zasiedzeniu?

Bo pojawiło się istotne pytanie: czy ktoś, kto nie jest rolnikiem, może zasiedzieć nieruchomość rolną?

Przez długi czas odpowiedź była bardzo negatywna.

Jak było wcześniej – czyli dlaczego zasiedzenie często było niemożliwe?

Najprościej ujmując, trzeba odróżnić trzy stany prawne. Przed 30 kwietnia 2016 r. nie było w Kodeksie cywilnym szczególnego przepisu, który ograniczałby zasiedzenie nieruchomości rolnej tylko do rolnika indywidualnego. Obowiązywały więc ogólne reguły zasiedzenia, czyli przede wszystkim posiadanie samoistne i upływ 20 albo 30 lat.

Przepisy wprowadzone w kwietniu 2016 r. znacznie ograniczały możliwość zasiedzenia gruntu rolnego przez osoby niebędące rolnikami.

Od 30 kwietnia 2016 r. zaczął obowiązywać nowy przepis – art. 172 § 3 k.c. Po tej dacie nieruchomość rolną przez zasiedzenie mógł nabyć wyłącznie rolnik indywidualny, i to tylko wtedy, gdy po nabyciu nie przekroczyłby 300 ha użytków rolnych. Było to więc ograniczenie twarde i bardzo daleko idące. Ustawodawca przewidział wprawdzie przepis przejściowy, zgodnie z którym nowego ograniczenia nie stosowano, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od wejścia w życie ustawy, czyli przed 30 kwietnia 2019 r., ale dla wielu posiadaczy to i tak nie rozwiązywało problemu.

Od 5 października 2023 r. art. 172 § 3 k.c. został uchylony. To podstawowa i najważniejsza zmiana. Oznacza ona, że zniknęła dawna, wyraźna bariera wpisana wprost do Kodeksu cywilnego. Dodatkowo ustawodawca wprowadził przepis przejściowy, który pozwala doliczyć do terminu zasiedzenia także czas posiadania sprzed wejścia w życie nowelizacji z 2023 r.

Co konkretnie zmieniło się po 5 października 2023 roku

Po pierwsze, z kodeksu cywilnego znikł art. 172 § 3 k.c., przepis, który wprost mówił, że zasiedzieć nieruchomość rolną może tylko rolnik indywidualny.

Po drugie, ustawodawca dodał do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rozwiązania ważne praktycznie. W obecnym stanie prawnym KOWR co do zasady może korzystać z prawa nabycia przy pewnych sposobach nabycia nieruchomości rolnej, ale ustawa wyraźnie przewiduje, że to uprawnienie nie przysługuje, gdy nabycie następuje przez zasiedzenie. To dobra wiadomość dla posiadacza.

Po trzecie, zniesiono także obowiązek związany z dalszym prowadzeniem gospodarstwa w odniesieniu do nieruchomości nabytej przez zasiedzenie. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wskazuje dziś wprost, że ograniczenia z art. 2b ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości nabytej przez zasiedzenie. Innymi słowy: samo stwierdzenie zasiedzenia nie uruchamia już tego pięcioletniego reżimu. Co oznacza, że po nabyciu przez zasiedzenie nieruchomości można ją sprzedać.

To wszystko sprawia, że po zmianach z 2023 r. sytuacja posiadaczy jest wyraźnie korzystniejsza niż wcześniej. Ale uczciwie trzeba dodać jeszcze jedną rzecz. W piśmiennictwie pojawił się też bardziej ostrożny pogląd, zgodnie z którym samo uchylenie art. 172 § 3 k.c. nie zamyka całej dyskusji, bo w tle nadal pozostaje art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Autorzy¹ wskazują, że nie w każdej sprawie można automatycznie przyjąć zasadę – od dziś każdy zasiedzi każdą nieruchomość rolną. To ważna uwaga dla praktyki, zwłaszcza przy większych nieruchomościach rolnych i posiadaczu, który nie ma statusu rolnika indywidualnego.

Patrząc na to trudno jednoznacznie uznać, czy mamy do czynienia z przemyślaną decyzją prawodawcy, czy jest to przypadkowy, niezamierzony efekt.

Uchylenie § 3 art. 172 k.c. ma ten wymiar, że w odniesieniu do tego zdarzenia w postaci zasiedzenia znajdują zastosowanie regulacje zawarte w art. 2a ust. 1 i 2 ustawy o ustroju rolnym. Sprawia to, że nieruchomość rolną może zasiedzieć rolnik indywidualny.

Uchylenie art. 172 § 3 k.c. może być uznawane za swoista liberalizacja wymogów w porównaniu do obowiązujących do 5 października 2023 r.

Liberalizacja ta nie polega jednak na uwolnieniu tej postaci nabycia nieruchomości rolnych od jakichkolwiek ograniczeń. Bardziej na ich osadzeniu w ramach rozwiązań zawartych w ustawie o ustroju rolnym.

Szczególny przypadek – użytek rolny poniżej 0,3 ha

Jednym z najważniejszych elementów zmiany z 2023 r. jest regulacja dotycząca niewielkich nieruchomości.

Od 2023 r. przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

Jeżeli dana działka spełnia ten warunek i jest użytkiem rolnym (np. grunty orne, łąki), to znika większość ograniczeń charakterystycznych dla gruntów rolnych.

Obecnie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. I tu kryje się istotna zmiana. Kiedyś ustawodawca mówił o nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Dziś chodzi nie o powierzchnię całej nieruchomości, ale o powierzchnię użytków rolnych.

W efekcie zasiedzenie odbywa się na zasadach ogólnych, bez konieczności badania statusu rolnika.

W praktyce trzeba więc sprawdzić, ile na danej działce faktycznie wynosi powierzchnia użytków rolnych według właściwej kwalifikacji, a nie poprzestać na ogólnym spojrzeniu na metraż całej nieruchomości. Może się okazać, że działka jako całość jest większa niż 0,3 ha, ale samych użytków rolnych jest mniej. Wtedy wchodzimy w wyjątek, który może zasadniczo uprościć sprawę. Ustawa definiuje też, co rozumie przez użytki rolne: to między innymi grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami.

Jeżeli więc ktoś pyta mnie, od czego zacząć ocenę sprawy o zasiedzenie nieruchomości rolnej, bardzo często odpowiadam: najpierw ustal, czy na pewno mówimy o nieruchomości rolnej w rozumieniu tych przepisów, a zaraz potem sprawdź, ile wynosi powierzchnia użytków rolnych. Czasem właśnie ten jeden szczegół przesądza, czy sprawa jest skomplikowana, czy dużo prostsza.

Przykład z sali sądowej

Zasiedzenie nieruchomości rolnej o powierzchni do 0,3 ha

Dnia 24 lutego 2024 roku Sąd Rejonowy w Ciechanowie wydał Postanowienie ( I Ns 91/23) zgodnie z którym wnioskodawczyni nabyła z dniem 29 listopada 2021 r. własność nieruchomości rolnej o powierzchni 0,2732 ha.

Uczestnicy postępowania podnosili w sprawie brak dopuszczalności zasiedzenia nieruchomości rolnej. Sąd uznał, że zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. Niewątpliwie, w okresie od 30 kwietnia 2016 r. do 5 października 2023 r., obowiązywał przepis art. 172 § 3 KC, zgodnie z którym nabyć nieruchomość przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Stosownie do art. 14 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, przepis ten nie miał zastosowania, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem trzech lat od dnia wejścia w życie ustawy tj. przed 30 kwietnia 2019 r.

Wskazać jednak należy, że przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do pewnych kategorii nieruchomości, w tym nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b cyt. ustawy). 

Oznacza to, że reżim tejże ustawy jest wyłączony przy nabywaniu nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli powierzchnia nieruchomości nie przekracza 0,3 ha, tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie. 

Obojętnym normatywnie jest natomiast, czy nieruchomość stanowiąca przedmiot zasiedzenia stanowi część większej nieruchomości rolnej. Zgodnie z przyjętym poglądem, wskazaną w przepisie normę powierzchniową 0,3 ha odnosić należy do użytków rolnych, a nie do całej nieruchomości, a zatem z pominięciem np. powierzchni zabudowanej.

Podsumowanie

Przygotowując niniejszy wpis, przeanalizowałam orzeczenia sądowe wydane w latach 2016–2026. Znaczna ich część dotyczyła nieruchomości mieszczących się w progu 0,3 ha, albo tych których bieg zasiedzenia upłynął przed 30 kwietnia 2019 r. Nie odnalazłam natomiast orzeczeń odnoszących się do zasiedzenia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego o większej powierzchni. Może to wynikać z odstraszającego działania dawnego art. 172 § 3 k.c. Trzeba też pamiętać o specyfice spraw o zasiedzenie. Orzeczenie stwierdzające nabycie własności bywa wydawane wiele lat po chwili, w której upłynął termin zasiedzenia.

Na koniec warto uporządkować najważniejsze wnioski.

Nie każda nieruchomość rolna rodzi dziś taki sam problem przy zasiedzeniu.

Jeżeli chodzi o nieruchomość, w której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w ogóle nie znajdują zastosowania.

Podobnie wygląda sytuacja przy nieruchomościach rolnych o powierzchni poniżej 1 ha. Tu posiadacz samoistny występujący z wnioskiem o zasiedzenie nie musi mieć status rolnika indywidualnego.

Najwięcej wątpliwości pojawia się natomiast wtedy, gdy przedmiotem zasiedzenia jest nieruchomość rolna o powierzchni 1 ha lub większej. W takim przypadku wykładnia przepisów nie daje już równie prostego wyniku. Można bronić stanowiska, że przy takich nieruchomościach zasiedzenie jest dopuszczalne jedynie wtedy, gdy wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym albo gdy zachodzi jedno z ustawowych wyłączeń przewidzianych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolne.

Wniosek praktyczny jest więc taki: przy nieruchomości do 0,3 ha problem z zasiedzeniem co do zasady nie występuje.

Przy nieruchomości poniżej 1 ha zasiedzenie przez nie-rolnika można uznać za dopuszczalne. Nieruchomości o powierzchni powyżej 1 ha może nabyć przez zasiedzenie tylko rolnik indywidualny (albo jeżeli są wyłączenia tej zasady w ustawie).

Z uwagi na krótki okres, jaki upłynął od wejścia w życie tych zmian, przedstawione założenia trzeba dziś traktować przede wszystkim jako punkt wyjścia do dalszej analizy. Dopiero praktyka sądowa i kształtujące się orzecznictwo pokażą, w jakim kierunku pójdzie wykładnia przepisów dotyczących zasiedzenia nieruchomości rolnych.

* * *

Wpis na blogu nie stanowi porady prawnej. Publikowane materiały mają charakter informacyjny, prezentują subiektywne stanowisko autora i nie powinny być traktowane jako oficjalna interpretacja prawa czy podstawa do podjęcia działań prawnych. 

1. R. Michałowski, Nabycie nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia po zmianie Kodeksu cywilnego i ustawy o
   kształtowaniu ustroju rolnego, Przegląd Prawa Rolnego 2023, nr 2, s. 213–228
   P. Bender Zasiedzenie Nieruchomości Rolnej i jego ograniczenia na tle wprowadzenia, Obowiązywania i derogacja art. 172 § 3 k.c., Transformacje Prawa Prywatnego 2/2025
   Aneta Suchoń, Czy ziemię rolną może zasiedzieć tylko rolnik indywidualny? Tygodnik Poradnik Rolniczy 26.02.2024 r. ↩︎