W praktyce zawodowej często spotykam się z przekonaniem, że wieloletnie dbanie o nieruchomość po upływie określonego czasu automatycznie skutkuje nabyciem jej na własność. Wielu klientów zakłada, że instytucja zasiedzenia stanowi niejako naturalną konsekwencję upływu czasu.
Niestety, zbytnie uproszczenie tego mechanizmu nierzadko prowadzi do przegrania sprawy sądowej. Wynika to z faktu, że przepisy kształtują się odmiennie w zależności od statusu prawnego osoby wnioskującej.
W niniejszym artykule wyjaśnię, czym różni się zasiedzenie nieruchomości przez posiadacza od zasiedzenia przez współwłaściciela.
Skoncentruję się na jednym z kluczowych zagadnień – biegu terminu zasiedzenia.
Istota instytucji zasiedzenia
Zasiedzenie to mechanizm prawny prowadzący do pierwotnego nabycia prawa własności na skutek długotrwałego, nieprzerwanego posiadania samoistnego. Ustawodawca wprowadził to rozwiązanie w celu stabilizacji stosunków społeczno-gospodarczych i eliminacji rozbieżności między stanem faktycznym a prawnym.
Skuteczne nabycie własności w tym trybie wymaga łącznego spełnienia dwóch przesłanek:
1. Posiadania samoistnego nieruchomości – na którego to posiadania składa się fizyczne władztwo nad rzeczą oraz wola władania nią wyłącznie dla siebie.
2. Upływu czasu – 20 lat w przypadku objęcia posiadania w dobrej wierze oraz 30 lat w przypadku złej wiary.
Jeśli chcesz przeczytać więcej o zasiedzeniu w dobrej wierze, zapraszam do lektury wcześniejszego wpisu na blogu.
Zasiedzenie udziału a termin
W sprawach dotyczących zasiedzenia udziałów we współwłasności, które najczęściej wywodzą się ze stosunków rodzinnych i dziedziczenia – niemal zawsze przyjmuje się istnienie złej wiary.
Wynika to z tego, że posiadający współwłaściciel ma pełną świadomość istnienia innych uprawnionych do majątku. Z tego względu dla skutecznego zasiedzenia niezbędny jest upływ pełnego, 30-letniego terminu.
Należy przy tym pamiętać, że zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości stanowi wyjątek od reguły i może nastąpić jedynie po spełnieniu określonych warunków.
Zasiedzenie przez posiadacza
W przypadku zasiedzenia nieruchomości sytuacja posiadacza jest ukształtowana znacznie korzystniej, niż współwłaściciela.
Gdy obejmuje on we władanie nieruchomość grodząc ją i wznosząc na niej budynek, każde takie działanie uznaje się za przejaw uprawnień właścicielskich.
W takich stanach faktycznych ustawodawca chroni posiadacza za pomocą domniemań prawnych. Najistotniejszym z nich jest domniemanie, że ten, kto faktycznie włada rzeczą, jest jej posiadaczem samoistnym. Dzięki temu to przeciwnik procesowy (wpisany do księgi wieczystej właściciel) musi udowodnić przed sądem, że władztwo miało charakter zależny. Osoba ubiegająca się o zasiedzenie wykazuje przed sądem jedynie fakt długotrwałego i nieprzerwanego korzystania z nieruchomości.
Zasiedzenie udziału
Zupełnie odmiennie kształtuje się reżim prawny, gdy o stwierdzenie zasiedzenia ubiega się współwłaściciel nieruchomości względem udziałów należących do pozostałych uprawnionych. Wynika to wprost ze specyfiki współwłasności w częściach ułamkowych.
Przepisy prawa cywilnego uprawniają bowiem każdego ze współwłaścicieli do współposiadania całej rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej. Sam fakt, że po wyprowadzce rodzeństwa jeden ze spadkobierców samodzielnie zamieszkuje dom, opłaca od niego podatki i dokonuje bieżących napraw, nie stanowi naruszenia praw reszty rodziny – jest to w pełni legalne wykonywanie własnych uprawnień.
W sprawach o zasiedzenie udziału sądy podchodzą do kwestii posiadania znacznie bardziej rygorystycznie. Wnioskodawca musi udowodnić, że jego władanie nieruchomością wykraczało poza zwykłe korzystanie z niej przez współwłaściciela. Musi wykazać, że jego obecność na nieruchomości to coś więcej niż zwykłe posiadanie nieruchomości. Faktyczne korzystanie z całej nieruchomości z wyłączeniem innych osób nie wystarczy do zasiedzenia.
Początek biegu zasiedzenia udziału
Sam fakt długotrwałej nieobecności pozostałych współwłaścicieli oraz ich całkowita bierność nie inicjują biegu zasiedzenia. Bierność ta klasyfikowana jest przez sądy powszechne jedynie jako przejaw dobrowolnego nieskorzystania przez uprawnionych z przysługującego im prawa, a nie jako dorozumiane zrzeczenie się własności.
Posiadający współwłaściciel musi udowodnić, że w sposób jednoznaczny, trwały i otwarty uzewnętrznił względem otoczenia oraz nieobecnych krewnych wolę władania innymi udziałami wyłącznie dla siebie. To co ma znaczenie to podejmowanie samodzielnych decyzji o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności typu generalny remont. Takie zachowania powodują, że osoba jest uprawniona do wystąpienia z wnioskiem o zasiedzenie udziału innego współwłaściciela.
Co nie ma znaczenia przy zasiedzeniu udziału
W świetle utrwalonej judykatury za manifestację prowadzącą do zasiedzenia nie uznaje się:
1. Samodzielnego, choćby wieloletniego, wyłącznego administrowania nieruchomością.
2. Regularnego ponoszenia całości ciężarów publicznoprawnych, takich jak opłacanie podatku od nieruchomości.
3. Dokonywania bieżących napraw, ubezpieczania substancji budynku czy niezbędnych remontów – są one oceniane wyłącznie jako czynności zachowawcze (art. 209 k.c.) lub działania w ramach zwykłego zarządu.
4. Występowania w urzędach pod rzekomym tytułem jedynego właściciela, jeżeli nie wiąże się to z przekazaniem jawnego komunikatu o wyzuciu praw do pozostałych, biernych współwłaścicieli.
Co przy zasiedzeniu udziału się liczy?
1. Fizyczne niedopuszczenie innych współwłaścicieli do współposiadania, poprzez stanowczą odmowę wpuszczenia na teren posesji, arbitralną zmianę zamków i zignorowanie wezwań do wydania kluczy.
2. Pobieranie wszelkich pożytków z majątku (czynszów najmu, unijnych dopłat rolnych) wyłącznie dla siebie, poparte udokumentowaną i kategoryczną odmową jakichkolwiek rozliczeń finansowych z resztą współwłaścicieli.
3. Samodzielne, jednostronne dokonywanie drastycznych zmian w przedmiocie współwłasności: wyburzanie istotnych zabudowań lub wznoszenie nowych obiektów budowlanych bez konsultacji z pozostałymi uprawnionymi.
4. Dysponowanie nieruchomością z pominięciem współwłaścicieli, zawieranie umów dzierżawy czy najmu całości nieruchomości i przedstawianie się najemcom, sąsiadom i lokalnej społeczności jako wyłączny, niepodzielny właściciel.
Czas na parę orzeczeń, które dobrze ilustrują ten problem
Orzecznictwo Sądu Najwyższego z biegiem lat zaostrzyło kryteria zasiedzenia udziału w nieruchomości. Wynika to z przyznania priorytetu konstytucyjnej ochronie prawa własności nad sankcjonowaniem stanów faktycznych.
Pobieranie czynszu i remont dachu to za mało
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2016 r., o sygn. akt I CSK 55/15
Postanowienie te stanowi filar doktryny wykluczający ułatwienia dowodowe w sporach ze współwłasności.
W sprawie tej Sąd Najwyższy rozpatrywał przypadek, w której matka, a następnie jej syn (współwłaściciele w 14/16 udziałów) dbali przez dekady o warszawską kamienicę, po tym jak inna współwłaściciela wyprowadziła się, a po której spadek przejął Skarb Państwa.
Skarb Państwa nigdy nie domagał się dopuszczenia do współposiadania nieruchomości, nie finansował też żadnych remontów.
Zdaniem Sądu Najwyższego – sąd pierwszej instancji błędnie uznały pobieranie czynszów i remont dachu za dowód zasiedzenia udziału 2/16 należącego do Skarbu Państwa. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przy większościowym udziale takie działania stanowią jedynie czynności zachowawcze.
Dalej, sąd ten wskazał, że zasiedzenie udziału wymaga dużo więcej niż bierności i niewykonywania prawa posiadania przez innych współwłaścicieli. Brak było w ocenie Sadu Najwyższego podstaw do przyjęcia, że bieg zasiedzenia udziału w wymiarze 2/16 rozpoczął swój bieg, a sprawa wymaga ponownej analizy przez sąd pierwszej instancji.
Jawność działania dla otoczenia
Postanowienie SN z dnia 20 września 2012 r., o sygn. akt IV CSK 117/12
Sąd Najwyższy rozstrzygał spór między braćmi o gospodarstwo rolne, które jeden z nich opuścił w 1978 r. Drugi brat, po upływie 30 lat wyłącznego nim zarządzania, wniósł o zasiedzenie udziału brata.
Sądy I i II instancji uwzględniły powództwo, lecz Sąd Najwyższy uchylił te orzeczenia.
Wskazał, że rozszerzenie woli posiadania dla siebie wymaga jednoznacznego uzewnętrznienia dla otoczenia. Samo opuszczenie gospodarstwa przez brata stanowiło jedynie zaniechanie korzystania.
Aby rozpoczął się bieg zasiedzenia udziału, brat przejmujący pieczę nad gospodarstwem musi wykazać konkretne fakty potwierdzające przejęcie praw i obowiązków, a zmiana nastawienia musi być jawna i widoczna dla otoczenia oraz pozostałych współwłaścicieli.
Za takie można byłoby uznać poinformowanie sąsiadów lub samego brata o uważaniu się za wyłącznego właściciela i odmowie wpuszczenia go na teren. Takiego zachowania nie było jednak w tej sprawie.
Podsumowanie
Przy zasiedzeniu udziału termin biegnie przeciwko innemu współwłaścicielowi i z tego względu, obowiązują inne zasady niż w przypadku zasiedzenia nieruchomości przez posiadacza lub współposiadacza.
Aby termin zasiedzenie przeciwko innemu współwłaścicielowi rozpoczął swój bieg potrzebne jest po stronie wnioskodawcy określone zachowanie. Termin ten nie biegnie od momentu opuszczenia nieruchomości przez współwłaściciela. Za rozpoczęciem biegu terminu nie przemawia także samodzielne i wyłączne administrowanie nieruchomością.
Przy zasiedzenie udziału – termin od którego zaczyna biec zasiedzenie jest liczony od chwili, z którą zasiadający współwłaściciel rozszerzył zakres swojego posiadania ponad realizację uprawnień do współposiadania.
W przypadku zasiedzenia przez posiadacza samoistnego zdarzeniem od którego zaczyna biec termin zasiedzenia jest liczony od momentu, gdy posiadacz objął nieruchomość w posiadanie.
Reasumując, to co działa przy biegu terminu zasiedzenia posiadacza przeciwko właścicielowi nieruchomości jest niewystarczające, aby zasiedzieć udział współwłaściciela.
——— ———
Wpis na blogu nie stanowi porady prawnej. Publikowane materiały mają charakter informacyjny, prezentują subiektywne stanowisko autora i nie powinny być traktowane jako oficjalna interpretacja prawa czy podstawa do podjęcia działań prawnych.
