Pamiętam spotkanie sprzed kilku lat z Klientem, który pełen obaw w końcu wydusił z siebie pytanie:
„Czy można zasiedzieć udział brata, który wyemigrował?”
Odpowiedziałam: tak, jest to możliwe.
Pamiętam, jak po tych słowach wyraźnie odetchnął z ulgą.
Zauważam, że Klienci bywają nieco zawstydzeni, zanim zadadzą pytanie o możliwość zasiedzenia udziału należącego do członka rodziny. Jakby samo rozważanie takiego rozwiązania było czymś niewłaściwym.
Uspokajam: instytucja zasiedzenia została stworzona właśnie po to, aby usuwać rozbieżności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości, a jej rzeczywistym stanem faktycznym.
Trzeba jednak pamiętać, że zasiedzenie udziału we współwłasności jest sytuacją wyjątkową. Osiągnięcie takiego rezultatu wymaga spełnienia bardzo surowych kryteriów, a przede wszystkim odpowiedniego przygotowania dowodowego.
W dzisiejszym artykule opowiem o tych wymaganiach, posługując się konkretnym, autentycznym przypadkiem jednej ze spraw przeze mnie prowadzonych.
Słowem wstępu
Bardzo często spotykam się w kancelarii z następującym scenariuszem: gospodarstwo rolne lub dom rodzinny przypada w udziale kilkorgu rodzeństwa. Jedno z nich wyjeżdża do innego miasta, a często za granicę, aby ułożyć sobie życie na nowo. Drugie zostaje na ojcowiźnie. Płaci podatki, remontuje dach, uprawia ziemię, dobudowuje nowe budynki. Mijają dekady. W końcu pojawia się potrzeba uregulowania stanu prawnego nieruchomości, by móc ją przekazać dzieciom lub sprzedać.
Pojawia się wtedy kluczowe pytanie: czy rodzeństwo, które przez kilkadziesiąt lat nie interesowało się majątkiem, nadal ma do niego prawa
Odpowiedź brzmi tak, bo jest współwłaścicielem.
Współwłaściciel ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej. Niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień.
Z tego powodu nie wystarczy samo powołanie się na zamieszkiwanie w domu, płacenie rachunków i robienie remontów. Trzeba wykazać, że zakres posiadania rozszerzył się także na udział pozostałego współwłaściciela i że ta zmiana była dla nich widoczna.
Zasiedzenie pomiędzy współwłaścicielami to trudny orzech do zgryzienia
Zanim przytoczę historię z sali sądowej, która najlepiej zobrazuje ten problem, powinniśmy na moment skupić się na samej istocie instytucji zasiedzenia.
Zasiedzenie to mechanizm, który pozwala na usankcjonowanie długotrwałego stanu faktycznego, odmiennego od tego, co wynika ze stanu prawnego z dokumentów. Jeśli ktoś zachowuje się jak właściciel i włada nieruchomością przez odpowiednio długi czas, prawo daje mu możliwość uzyskania tytuł własności.
Aby zasiedzieć cudzą nieruchomość, należy spełnić dwie przesłanki: władać nią w sposób samoistny (czyli władać nią faktycznie tak jak właściciel) oraz posiadać ją przez określony czas – obecnie jest to 20 lat w przypadku dobrej wiary i 30 lat w przypadku złej wiary.
Zasadniczy problem w sprawach o zasiedzenie między współwłaścicielami polega na tym, że prawo daje każdemu ze współwłaścicieli uprawnienie do posiadania całej rzeczy i korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem przez innych (wynika to z art. 206 k.c.).
Samo zamieszkiwanie w domu rodzinnym i płacenie rachunków po wyjeździe krewnego nie stanowi wystarczającego dowodu na przejęcie jego udziału w nieruchomości. Aby zasiedzieć udział współwłaściciela, musimy zrobić coś więcej. Musimy rozszerzyć nasz zakres władania ponad standardowe uprawnienia współwłaściciela (działać jak wyłączny, jedyny właściciel całości, ignorując prawa reszty) i wyraźnie to zamanifestować otoczeniu oraz samemu współwłaścicielowi (co potwierdzają liczne orzeczenia Sądu Najwyższego, to jest sygn. akt III CSK 184/10 czy IV CSK 117/12).
Brat w USA, a rozwój gospodarstwa w Polsce
Moim zadaniem w tej sprawie Klienta było uregulowanie stanu prawnego rozległego gospodarstwa rolnego na rzecz mojego Klienta, który przejął tę nieruchomość po swoich rodzicach. Główną przeszkodę formalną stanowił fakt, że w dokumentach jako właściciel udziału wynoszącego 1/10 wciąż figurował brat jego ojca.
Opisywana sprawa dotyczyła ponad 18-hektarowego majątku położonego w niewielkiej mazowieckiej wsi, który w okresie międzywojennym należał do wielodzietnej rodziny. Większość udziałów od swojego rodzeństwa odkupił ojciec mojego Klienta na podstawie aktów notarialnych z 1949 roku, przez co małżonkowie oficjalnie objęli całe gospodarstwo w posiadanie z dniem 5 października 1949 roku.
Inaczej potoczyły się losy wujka mojego Klienta, który zaraz po wybuchu II wojny światowej opuścił dom, walczył w wojsku, a potem dostał się do niemieckiej niewoli. Po latach spędzonych w obozach dla uchodźców ostatecznie wyjechał na stałe z żoną i córką do Stanów Zjednoczonych.
W związku z tym mój Klient musiał udowodnić przed sądem, że jego rodzice jeszcze w ubiegłym wieku dokonali zasiedzenia udziału należącego do wyemigrowanego krewnego.
Jak zachowywał się brat, który został w Polsce?
Postępowanie rodziców Klienta dalece wykraczało poza samo zamieszkiwanie starego domu i zachowawcze uprawianie roli. Podjęli oni niezwykle dynamiczne i jednoznacznie działania o charakterze właścicielskim, daleko wykraczające poza zwykły zarząd. Zainwestowali ogromne środki i nakład pracy w rozwój całego majątku.
Po pierwsze, zmienili profil działalności: ukierunkowali rolnictwo na produkcję warzyw i hodowlę pieczarek.
Następnie, wznieśli nowe obiekty. Wybudowali szklarnię, a także nową pieczarkarnię. Jeden ze starych budynków (oborę) samodzielnie zaadaptowali do uprawy grzybów.
Wybudowali całkowicie nowy, murowany dom mieszkalny dla swojej rodziny, a w późniejszym czasie kolejne budynki gospodarcze i usługowe.
Podjęli wieloletnią decyzję o zalesieniu znacznej części gruntów. W latach 50. obsadzili lasem około 8-9 hektarów ziemi.
Przez wszystkie te dekady samodzielnie opłacali wszelkie podatki od całej nieruchomości.
A co z wujkiem z USA?
Odwiedził Polskę kilka razy (po raz pierwszy w latach 60.). Bywał w domu rodzinnym, rozmawiał z bratem (ojcem mojego Klienta). Widział nowo powstałe budynki, las i rozwój gospodarstwa, jednak nigdy nie zażądał dopuszczenia go do współposiadania. Nie żądał spłaty swojego udziału, ani nie sprzeciwiał się potężnym inwestycjom poczynionym przez ojca mojego Klienta.
Rozstrzygnięcie sądu: Co zadecydowało o wygranej?
Wiele lat później (gdy wspomniani małżonkowie już nie żyli, a majątek został przekazany ich synowi – mojemu Klientowi), sprawa trafiła przed oblicze sądu w związku z chęcią uregulowania własności tej 1/10 części należącej do wujka z USA.
Dzieci wujka próbowały kwestionować zasiedzenie w sądzie, wnosząc o oddalenie wniosku mojego Klienta. Argumentowano, że bierna postawa wujka mogła wynikać z sentymentu i braku potrzeby ingerowania, a rodzice Klienta po prostu gospodarowali na wspólnym.
Sąd, badając tę sprawę, orzekł, że rodzice Klienta z sukcesem nabyli ten udział przez zasiedzenie. Co było decydujące?
Fakt, że działania posiadaczy były niezwykle wyraziste i świadczyły o właścicielskim charakterze posiadania. Wzniesienie nowego budynku, zaawansowane inwestycje ogrodnicze, czy zalesienie to działania jawne, widoczne dla otoczenia i dla samego wujka, który odwiedzając brata musiał się z nimi zetknąć. Odczucia wujka o chęci posiadania cząstki ojcowizny nie zniweczyły obiektywnych, władczych aktów jego brata i bratowej.
Kwestia dobrej i złej wiary, a upływ czasu
Sąd uznał, że obejmując udziały w 1949 roku, rodzice Klienta byli w złej wierze bo wiedzieli doskonale z umów i aktów dziedziczenia, że 1/10 gospodarstwa nie należy do nich. Nawet jednak w złej wierze można zasiedzieć majątek. Prawo wymaga jedynie odpowiednio długiego czasu. Z uwagi na fakt, że bieg zasiedzenia rozpoczął się w 1949 roku, sąd zastosował przepisy Prawa rzeczowego z 1946 r., które dla złej wiary przewidywały 30-letni okres. W efekcie, zasiedzenie nastąpiło z dniem 5 października 1979 roku, co sąd podtwierdził swoimi postanowieniem.
Jak poprowadzić własną sprawę?
Historia tej rodziny pokazuje wyraźnie, że bierność współwłaściciela nie wystarczy. Aby skutecznie uregulować stan prawny, Ty jako wnioskodawca musisz udowodnić przed sądem swoją aktywność.
Do sądu zawsze idziemy z solidnymi dowodami. Jeśli planujesz wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie udziału krewnego, musisz zgromadzić materiał pokazujący Twoje zachowania, które jawnie wykluczają korzystanie z nieruchomości przez innych.
Na co warto zwrócić uwagę i co przygotować?
Dowody na daleko idącą ingerencję w substancję majątku – budowa domu, zalesianie terenów rolniczych, zmiana przeznaczenia np. na wyspecjalizowane uprawy (pieczarki, szklarnie) wykracza to poza zwykły zarząd i przemawia na Twoją korzyść.
Do powyższego dodałabym brak jakichkolwiek roszczeń z drugiej strony. Jeśli rodzeństwo mieszkające za granicą bywało w Polsce, widziało zmiany i nigdy nie domagało się swoich praw (w tym dopuszczenia do współposiadania, spłaty), działa to mocno na korzyść wnoszącego o zasiedzenie.
Więcej na temat dowodów w sprawie o zasiedzenie przeczytasz we wpisie poniżej.
Podsumowanie
Sprawy o zasiedzenie udziału należącego do członka rodziny są trudne, ale możliwe do wygrania.
Pamiętaj, że samo twierdzenie przed sądem, że rodzeństwo wszystko zostawiło i przez lata nie interesowało się losem majątku, nie wystarczy.
Kluczowe jest wykazanie, że przez co najmniej 30 lat zachowywałeś się jak wyłączny właściciel: samodzielnie podejmowałeś decyzje dotyczące nieruchomości, dokonywałeś jawnych inwestycji i manifestowałeś wobec pozostałych współwłaścicieli, że traktujesz nieruchomość jak swoją wyłączną własność – tak jak zrobili to poprzednicy prawni mojego Klienta.
Dlatego przed złożeniem wniosku konieczna jest rzetelna ocena dowodów, dokładne ustalenie biegu terminu zasiedzenia oraz analiza relacji pomiędzy współwłaścicielami.
Warto uregulować stan prawny nieruchomości jak najszybciej. Odkładanie tego na później może sprawić, że problem przejdzie na kolejne pokolenia, które będą miały coraz mniejszą wiedzę o historii nieruchomości i okolicznościach istotnych dla wykazania zasiedzenia.
…
Nie odkładaj uregulowania stanu prawnego nieruchomości na kolejne pokolenie.
Umów się na konsultację. Przeanalizuję dokumenty, ocenię, czy w Twojej sprawie istnieją podstawy do zasiedzenia udziału, i wskażę dalszą drogę do uregulowania własności nieruchomości.
