Osoby, które chcą uregulować stan prawny nieruchomości, często zastanawiają się, czy powinny wystąpić o zasiedzenie, czy może o uwłaszczenie. Na pierwszy rzut oka oba rozwiązania prowadzą do podobnego celu – uzyskania prawa własności nieruchomości. O tym, która droga jest właściwa, decydują okoliczności konkretnej sprawy.
Warto więc wiedzieć, czym różnią się zasiedzenie i uwłaszczenie oraz kiedy każde z tych rozwiązań znajduje zastosowanie.
Zasiedzenie i uwłaszczenie – to nie to samo
Uwłaszczenie
W uwłaszczeniu zasadnicze znaczenie będzie miało posiadanie nieruchomości w określonej dacie to jest 4 listopada 1971 roku (czyli w dacie wejście w życie ustawy z 26 października 1971 roku o uregulowania własności gospodarstw rolnych Dz. U. Nr 27, poz. 250 ze zm.).
Ustawa ta wyróżniła dwie sytuacje uprawniające rolnika do nabycia własności nieruchomości poprzez uwłaszczenie. Pierwsza to samoistne posiadanie przez osobę nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego na podstawie umowy sprzedaży zawartej bez przewidzianej prawem formy aktu notarialnego. Druga możliwość przewidziana jest dla rolników, którzy do dnia wejścia w życie ustawy – to jest do dnia 4 listopada 1971 r. – posiadali jako posiadacze samoistni nieruchomość nieprzerwanie od lat pięciu albo dziesięciu (okres dziesięcioletni dotyczy sytuacji, gdy rolnik uzyskał posiadanie w złej wierze).
Co wyłącza postępowanie o uwłaszczenie?
Obszar poniżej 0,2 ha
0,2 ha to minimalna norma obszarowa konieczna dla uznania rolnego charakteru nieruchomości. Jest to wartość poniżej której nie może toczyć się postępowanie o uwłaszczenie. Wartość ta wynika z rozporządzenia z 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych (Dz. U. z 1970 nr 24, poz. 199).
Postępowanie o uwłaszczenie miało już miejsce
Jeżeli chodzi o uwłaszczenie równie ważną kwestią jak obszar jest ustalenie w starostwie właściwym z uwagi na miejsce położenia nieruchomości, że dotychczas nie toczyło się postępowanie na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. W sytuacji, gdy na terenach, gdzie jest położona nieruchomości nie było prowadzone postępowanie uwłaszczeniowe droga do stwierdzenia nabycia własności nieruchomości w tym trybie pozostaje otwarta. Atutem tego rodzaju postępowanie jest to, że jest one wolne od opłat sądowych. Postępowanie toczy się przed sądem rejonowym właściwym z uwagi na miejsce położenia nieruchomości.
Czy można wybrać, z którego rozwiązania skorzystać?
W przypadku ustalenia, że postępowanie o uwłaszczenie wobec Twoje nieruchomości toczyło się i organ stwierdził brak podstaw do wydania aktu własności ziemi bądź gdy nieruchomość ma mniej niż 0,2 ha – pozostaje nam uregulowanie stanu prawnego nieruchomości za pośrednictwem zasiedzenia.
Masz nieruchomość poniżej 0,2 ha – rozważ postępowanie o zasiedzenie
Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności nieruchomości przez posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego okresu. Jest to możliwe przy zajściu dwóch okoliczności: władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływ czasu przewidzianego w ustawie kodeks cywilny.
Samoistnym posiadaniem określa się taki stan posiadania nieruchomości, w którym dana osoba włada rzeczą (nieruchomością w tym przypadku) tak jak właściciel, z wolą posiadania jej dla siebie. Przejawia się to między innymi w podejmowania samodzielnie decyzji dotyczących nieruchomości, jak również wyrażaniu swych uprawnień właścicielskich na zewnątrz; przez co dana osoba traktowana jest przez otoczenie jak właściciel. Posiadacza samoistny nieruchomości to ten co uprawia ziemię i korzysta z jej plonów, bądź wydzierżawia ją; oraz opłaca podatki.
Władanie rzeczą jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub osoba mająca inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą wyłącza możliwość jej zasiedzenia, a okresu posiadania na podstawie wyżej wskazanych tytułów nie można wliczyć do czasu uprawniający do zasiedzenia nieruchomości.
W zakresie okresów niezbędnych do uzyskania zasiedzenia jest to 20 lat przy dobrej lub 30 lat przy złej wierze. Przez pojęcie dobrej lub złej wiary należy rozumieć przeświadczenie dysponenta nieruchomości o przysługiwaniu mu lub nie (w przypadku złej wiary) prawa własności do danej ziemi. Dobra lub zła wiara posiadacza nie stanowi przesłanki uzyskania zasiedzenia, a jedynie wpływa na wydłużenie czasu oczekiwania na zasiedzenie danej nieruchomości. Zatem w sytuacji, gdy sąd dojdzie do wniosku, że nasze posiadanie było w złej wierze wpłynie to jedynie na przedłużenie okresu niezbędnego do zasiedzenia do 30 lat.
Ma to miejsce zazwyczaj w praktyce, albowiem do sądu występują osoby, które mają świadomość, że nie posiadają tytułu prawnego do nieruchomości i władają ziemią osoby trzeciej.
Zasiedzenie ma usunąć ten stan niepewności i rozbieżności pomiędzy stanem posiadania a stanem prawnym.
Postępowanie o zasiedzenie
Pierwszą kwestią jest opłata, którą musimy uiścić składając wniosek o zasiedzenie do sądu – 2 tysiące złotych. We wniosku należy dokonać dokładnego określenia położenia nieruchomości oraz wskazać siebie jako wnioskodawcę, a jako uczestnika postępowania poprzedniego dysponenta nieruchomości posiadającego tytuł własności do niej, który przez okres niezbędny nam do zasiedzenia nie realizował swych praw właścicielskich. Zasadnym jest również wskazanie świadków na okoliczność charakteru posiadania ziemią (posiadania nieruchomością jak właściciel) i wymaganego okresu posiadania, z upływem którego nastąpiło zasiedzenie. Pomocni w tym zakresie mogą być osoby pracujące na roli z wnioskodawcą bądź jego sąsiedzi. Orzeczenie wydane przez sąd jest podstawą do wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
Zasiedzenie czy uwłaszczenie – wybór czy konieczność?
Uwłaszczenie to droga do uzyskania prawa własności, jeśli na obszarze, na którym położona jest nieruchomość, nie było prowadzone postępowanie uwłaszczeniowe.
Zasiedzenie to konieczność, jeżeli okaże się, że w odniesieniu do Twojej nieruchomości postępowanie uwłaszczeniowe już się toczyło albo nieruchomość ma powierzchnię mniejszą niż 0,2 ha.
Przed podjęciem jakichkolwiek działań warto najpierw ustalić, która z tych dróg może mieć zastosowanie w Twojej sprawie. Prawidłowa ocena stanu faktycznego nieruchomości i dopasowanie do tego stanu prawnego na samym początku pozwala uniknąć błędów i wybrać właściwe postępowanie.
Drogi Czytelniku,
publikowany materiał ma wyłącznie charakter informacyjny, odzwierciedla subiektywne stanowisko autora i nie stanowi ani oficjalnej interpretacji prawa, ani podstawy do podejmowania działań prawnych w konkretnej sprawie.
