Zasiedzenie w dobrej wierze brzmi dla wielu osób jak najprostsza droga do uregulowania stanu prawnego nieruchomości. W końcu skoro ktoś przez lata korzysta z działki czy domu w przekonaniu, że należy ona do niego, to intuicyjnie wydaje się, że powinien móc nabyć ją szybciej.
W praktyce jest jednak zupełnie inaczej. Zasiedzenie w dobrej wierze to instytucja wyjątkowa i stosunkowo rzadko spotykana w sprawach sądowych. W zdecydowanej większości przypadków sądy przyjmują, że posiadacz działał w złej wierze.
Jeżeli więc zastanawiasz się, czy w Twojej sytuacji możliwe jest zasiedzenie w dobrej wierze, to w tym wpisie przyjrzymy się bliżej tej instytucji. Odpowiem na pytania: jak prawo rozumie dobrą wiarę, kiedy faktycznie można się na nią powołać i jak podejść do tego tematu gdy planujesz złożyć wniosek do sądu.
Czym jest zasiedzenie w dobrej wierze?
Zacznijmy od tego czym w ogóle jest zasiedzenie?
To sposób nabycia prawa własności -najczęściej nieruchomości- na skutek długotrwałego i nieprzerwanego posiadania. Prawo cywilne rozróżnia zasiedzenie w dobrej i złej wierze, a to rozróżnienie jest kluczowe dla długości wymaganego okresu posiadania.
Dobra wiara to stan, w którym posiadacz jest przekonany, że przysługuje mu prawo własności, a jego przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami. Innymi słowy, osoba, która objęła nieruchomość w posiadanie, miała rozsądne podstawy, by sądzić, że stała się jej właścicielem. Natomiast przyjęta aktualnie w doktrynie i orzecznictwie definicja dobrej wiary mówi, że jest to usprawiedliwiona nieznajomość prawdziwego stanu rzeczy.
Ile lat potrzeba i od kiedy liczy się termin zasiedzenia?
Dobra wiara posiadacza ma zasadniczy wpływ na długość okresu zasiedzenia. W przypadku dobrej wiary zasiedzenie nieruchomości następuje po 20 latach nieprzerywanego posiadania. Jeśli sąd uzna, że byłeś posiadaczem samoistnym w dobrej wierze przez ten okres, możesz uzyskać prawo własności. Co ciekawe, do 1990 r. obowiązywał krótszy, 10-letni termin zasiedzenia dobrej wierze.
Więcej o tym przeczytasz w artykule pt. „Zasiedzenie w 10 lat? Sprawdzam: kiedy to możliwe (i dla kogo naprawdę)”
Kluczowe znaczenie ma moment rozpoczęcia biegu zasiedzenia – kiedy zaczynamy liczyć ten dwudziestoletni okres?
Tu istotna jest chwila objęcia nieruchomości w posiadanie. To właśnie wtedy ocenia się dobrą wiarę.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że w przypadku zasiedzenia nieruchomości dla oceny dobrej lub z złej wiary kluczowa jest chwila wejścia w posiadanie (tak Postanowieniem SN z dnia 14 października 2015 r., sygn. akt V CSK 5/15)
Jeżeli w tym momencie posiadacz miał usprawiedliwione przekonanie o swoim prawie, późniejsze odkrycie wady tytułu, nie zmienia tej pierwotnej kwalifikacji (to jest nie unicestwia skutków rozpoczętego biegu zasiedzenia).
Warto pamiętać, że posiadanie musi być samoistne, co oznacza władanie nieruchomością jak właściciel, a nie na przykład jako dzierżawca czy najemca. Decydujesz o jej losie, wykonujesz remonty, płacisz podatki – krótko mówiąc, masz pełną kontrolę nad nieruchomością, niczym jej prawowity właściciel. Posiadanie musi być również nieprzerwane. Każda rzeczywista przerwa, utrata władztwa nad nieruchomością, może zatrzymać bieg terminu zasiedzenia.
Więcej o tym w artykule pt. „Posiadanie samoistne”
Domniemanie dobrej wiary – czy zawsze pomaga?
Przy ustaleniu dobrej wiary prawo cywilne oferuje nam domniemanie dobrej wiary. Oznacza to, że jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary (art. 7 kodeksu cywilnego).
Oznacza to, że ciężar dowodu spoczywa na osobie, która powołuje się, że Twoja wiara była zła. Sąd na początku zakłada, że działałeś w dobrej wierze.
„Domniemanie przewidziane w art. 7 kc jest wiążące dla sądu aż do czasu, gdy strona związana ciężarem dowodu udowodni złą wiarę” – tak orzekł w wyroku SN z dnia 20 kwietnia 1994 r., sygn. akt I CNR 44/94).
Do obalenia domniemania nie jest wystarczające wykazanie, że dobra wiara budzi wątpliwości, ale konieczne jest udowodnienie istnienia złej wiary.
Jak udowodnić zasiedzenie w dobrej wierze?
Aby sąd stwierdził zasiedzenie w dobrej wierze, trzeba przedstawić konkretne dowody, które potwierdzą zarówno posiadanie samoistne, jak i dobrą wiarę.
Po pierwsze, kluczowe są dokumenty. Jeśli nabyłeś nieruchomość na podstawie aktu notarialnego, który później okazał się nieważny, ten dokument będzie świadczył o Twojej dobrej wierze. Wszelkie rachunki za remonty, modernizacje, czy opłaty podatkowe za nieruchomość będą dowodem na to, że faktycznie władałeś nią jak właściciel.
Po drugie, zeznania świadków, czyli sąsiadów, rodziny czy znajomych, którzy mogą potwierdzić, że przez lata postrzegali Cię jako właściciela i widzieli Twoje działania na nieruchomości, są niezwykle cenne. Ważne jest, aby świadkowie mogli szczegółowo opisać, kto i w jaki sposób dbał o nieruchomość, kto podejmował decyzje, kto ponosił koszty.
Po trzecie, wszelkie akty publicznego władania. Może to być złożenie wniosku o pozwolenie na budowę, wystąpienie do urzędu o podłączenie mediów, czy inne działania, które manifestowały Twoje prawo do nieruchomości wobec instytucji i osób trzecich. Nawet postawienie ogrodzenia, jeśli czyniło to w sposób trwały faktyczny właściciel.
W przypadku zasiedzenia części gruntu konieczny będzie projekt podziału sporządzony przez geodetę. Bez precyzyjnego określenia zakresu posiadania, sąd nie będzie w stanie orzec o zasiedzeniu.
Pamiętaj, że sąd nie jest związany datą nabycia wskazaną we wniosku. Bada całość okoliczności, dlatego rzetelnie przygotowana dokumentacja i wiarygodne zeznania świadków są tak ważne.
Więcej o wniosku o zasiedzenie w artykule pt. „Zasiedzenie nieruchomości. Krok po kroku”
Kiedy dobra wiara zamienia się w złą? Co z terminami?
Jednym z często zadawanych pytań jest, co się dzieje, gdy w trakcie biegu zasiedzenia posiadacz dowie się o wadliwości swego tytułu lub istnieniu prawowitego właściciela. Czy wówczas jego dobra wiara zamienia się w złą?
Jak już wspomniano powyżej, orzecznictwo Sądu Najwyższego, uznaje, że ocena dobrej lub złej wiary następuje w momencie objęcia posiadania. Oznacza to, że późniejsze okoliczności, takie jak dowiedzenie się o wadzie dokumentu przenoszącego własność, nie zmienia pierwotnej kwalifikacji.
Ocena dobrej wiary jako przesłanki zasiedzenia następuje według momentu objęcia w posiadanie, co wynika z art. 172 § 1 in fine kodeksu cywilnego. Na dobrą wiarę posiadacza, wynikającą z uzyskania posiadania w dobrej wierze, nie rzutują zatem zdarzenia następcze, które mają miejsce w czasie biegu terminu zasiedzenia (mala fides superveniens non nocet)” – tak Postanowieniem SN z dnia 29 maja 2020 r., sygn. akt IV CSK 661/19.
Jeśli więc na początku byłeś w dobrej wierze, to nawet jeśli po 10 latach dowiesz się, że akt notarialny był nieważny, nadal będziesz doliczać sobie czas do dwudziestoletniego okresu zasiedzenia w dobrej wierze.
Zasiedzenie w dobrej wierze – przykłady z orzecznictwa
Nabycie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, który okazał się nieważny z przyczyn, o których nabywca nie mógł wiedzieć.
Stan faktyczny sprawy był tego rodzaju, że Skarb Państwa nabył na podstawie umowy sprzedaży przed notariuszem nieruchomość. Wymieniony akt był objęty wadą nieważności, albowiem zabrakło na nim podpisu notariusza, przed którym zostały złożone oświadczenia stron. Strony nie miały wiedzy o braku podpisu notariusza, gdyż na wydanych odpisach znajdowała się klauzula: „na oryginale widnieją właściwe podpisy”. Przez szereg lat wypis tego aktu funkcjonował w obrocie prawnym i był podstawą wydanych decyzji administracyjnych. Kolejno wyrokiem ta umowa notarialna uznana została przez Sąd za nieważną.
W stanie faktycznym Sąd uwzględnił wniosek Skarbu Państwa o zasiedzenie w dobrej wierze.
Skarb Państwa w dniu podpisania aktu notarialnego, mimo że nie nabył skutecznie prawa własności nieruchomości, stał się jej samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Nieważność aktu notarialnego, która okazała się przyczyną braku nabycia własności przez Skarb Państwa, to okoliczność która uzasadnia przyjęcie dobrej wiary po stronie nabywcy.
Posiadaczem w dobrej wierze jest zwłaszcza ten, kto nie wie, że umowa jaką wcześniej zawarł jest nieważna z powodu wadliwości aktu notarialnego.
Postanowienie SN z dnia 12 stycznia 2023 r., sygn. akt II CSKP 205/22
Wady w procesie dziedziczenia lub darowizny, o których posiadacz nie wiedział.
Sprawa dotyczyła gospodarstwa rolnego, które formalnie zostało w 1993 r., darowane przez matkę, synowi w formie aktu notarialnego. Syn przyjął darowiznę, założył księgę wieczystą i został ujawniony jako wyłączny właściciel nieruchomości. Od tego momentu faktycznie władał całym gospodarstwem jak właściciel: uprawiał ziemię, ponosił inwestycji, w tym budowy domu i rozbiórki starych zabudowań.
Po latach okazało się jednak, że matka nie była wyłączną właścicielką całego gospodarstwa, ponieważ nieruchomość wchodziła do majątku wspólnego jej i zmarłego męża. To oznaczało, że po śmierci ojca udziały w nieruchomości przypadły również pozostałym spadkobiercom. W konsekwencji umowa darowizny nie mogła skutecznie przenieść całej własności, lecz tylko tyle, ile rzeczywiście przysługiwało matce.
Sąd uznał, że zarówno matka, jak i syn nie mieli świadomości tej wady w momencie dokonywania darowizny. Ich przekonanie o wyłącznej własności matki było usprawiedliwione nie tylko treścią Aktów Własności Ziemi, ale także panującym w rodzinie przeświadczeniem i ówczesną niejednolitością orzecznictwa Sądu Najwyższego w tej materii.
W tej sprawie umowa darowizny nie przeniosła całej własności, ale posiadacz w chwili objęcia nieruchomości miał usprawiedliwione przekonanie, że ją nabywa, dlatego dla nabycia pozostałej części gospodarstwa rolnego Sąd przyjął dobrą wiarę i uwzględnił wniosek o zasiedzenie.
Postanowienie Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 21 marca 2023 r., sygn. akt II Ca 1488/22
Oba powyższe orzeczenia pokazują, że zasiedzenie w dobrej wierze w sprawach dotyczących nieruchomości nie jest standardem, lecz sytuacją szczególną. Sąd uwzględnia wniosek wtedy, gdy posiadacz ma obiektywnie usprawiedliwione podstawy, aby uważać się za właściciela. Jak pokazują wyżej wskazane przykłady orzeczeń sądowych, sąd przyjmuje zasiedzenie w dobrej wierze gdy, tytuł przekazania własności nieruchomości był wadliwy.
Podsumowanie
W praktyce zasiedzenie w dobrej wierze trzeba więc traktować jako wyjątek, a nie standardowy model dochodzenia własności. Dla osoby, która chce realnie ocenić swoje szanse, najrozsądniejsze jest chłodne przeanalizowanie momentu objęcia nieruchomości, dostępnych dokumentów oraz tego, czy da się obronić twierdzenie o usprawiedliwionym przekonaniu co do własności.
Dopiero po takiej analizie można uczciwie odpowiedzieć, czy w sprawie w ogóle jest miejsce na dobrą wiarę, czy też od początku trzeba przygotowywać się na wykazywanie zasiedzenia w złej wierze. Przede wszystkim należy mieć na uwadze, że do uznania zasiedzenia w dobrej wierze przez sąd dochodzi wtedy gdy do przekazania nieruchomości doszło na podstawie tytułu prawnego który okazał się wadliwy.
