Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to nabycie własności wskutek nieprzerwanego posiadania przez określony czas. Jeżeli ktoś posiada rzecz jak właściciel, to po upływie czasu przewidzianego w ustawie staje się jej właścicielem.
Własność przez zasiedzenie nabywa się przez posiadanie i upływ czasu. Do nabycia przez zasiedzenie nie jest potrzebne orzeczenie sądu – skutek następuje z mocy prawa, bez zgody poprzedniego właściciela.
W praktyce jednak postanowienie sądu i wpis w księdze wieczystej są potrzebne, żeby móc skutecznie wykazać prawo i swobodnie rozporządzać nieruchomością (czy to chodzi o sprzedaż, kredyt, spadek).
Zasiedzenie po 10 latach przez osobę fizyczną – mit czy realna opcja?
Zasiedzenie po 10 latach przez osobę fizyczną to mit. Mówię to wprost.
W mojej analizie orzeczeń z okresu 1.01.1965–1.10.1990 takie przypadki pojawiają się przede wszystkim w sprawach, w których wnioskodawcą był Skarb Państwa lub jednostka zarządzająca mieniem państwowym.
Treść wpisu powstała dlatego, że nie znalazłam rzetelnego omówienia tego tematu w formie wpisu blogowego ani artykułu.
Kiedy „10 lat” w ogóle wchodzi w grę?
Zasiedzenie nieruchomości po 10 latach posiadania samoistnego jest możliwe wyłącznie w odniesieniu do okresu 1.01.1965 r. – 1.10.1990 r.
Oznacza to, że aby w ogóle mówić o 10-letnim terminie, posiadanie samoistne w dobrej wierze musiało rozpocząć się najpóźniej 30 września 1980 r. i trwać nieprzerwanie tak, aby 10 lat upłynęło najpóźniej 30 września 1990 r.
Dlaczego w ogóle powstał ten wpis
Myśl o tym, aby napisać artykuł na temat zasiedzenia w 10 lat, pojawiła się już dawno. Około pół roku temu agencja marketingowa, z którą rozmawiałam o odświeżeniu strony wskazała, że temat ten jest wśród najczęściej wyszukiwanych jeżeli chodzi o temat zasiedzenia. Przerwę świąteczną uznałam za dobry czas, aby go zgłębić i stworzyć wpis na bloga.
Szczerze mówiąc, w dotychczasowej praktyce temat był przeze mnie pomijany. Nigdy nie prezentowałam klientom „wariantu 10-letniego”, bo wybór drogi dłuższej, ale bezpiecznej, zwykle rekomenduję jako strategię.
Gdy zaczęłam lekturę orzeczeń z okresu 1.01.1965 r. – 1.10.1990 r. (kiedy obowiązywał 10-letni termin zasiedzenia w dobrej wierze) byłam zaskoczona, że odnalezione przykłady dotyczą sytuacji, w których tytuł własności do nieruchomości uzyskał wyłącznie Skarb Państwa.
Orzecznictwo: kiedy sądy przyjmowały 10 lat
1) SN: postanowienie z 23 czerwca 2022 r., II CSKP 517/22
W tej sprawie właścicielka nieruchomości przed wyjazdem do RFN przekazała gospodarstwo w ręce Naczelnika Gminy. Następnie wydano decyzję, że gospodarstwo rolne stanowi własność Skarbu Państwa. Działki wchodzące w skład gospodarstwa zostały przekazane po wydaniu decyzji Państwowemu Gospodarstwu Leśnemu.
Sąd stwierdził nabycie nieruchomości przez zasiedzenie z dniem 18.07.1988 r. i 29.11.1988 r. przez Skarb Państwa – Państwowe Gospodarstwo Leśne oraz podzielił ocenę, że posiadanie było samoistne z uwagi na objęcie gospodarstwa na podstawie decyzji administracyjnych.
Sąd wskazał, że Państwowe Gospodarstwo Leśne od czasu przekazania nieruchomości w zarząd i użytkowanie podejmowało czynności mające na celu zachowanie i właściwe wykorzystanie zasobów jako posiadacz samoistny.
Dobra wiara posiadacza występuje wówczas, gdy posiadanie rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza on cudzego prawa. W ocenie sądu tak było w tym przypadku, ponieważ objęcie władztwa nastąpiło w oparciu o decyzje administracyjne, po zrzeczeniu się praw do gospodarstwa przez poprzedniego właściciela.
W kontekście objęcia nieruchomości w posiadanie na podstawie decyzji z czerwca i listopada 1978 r. wnioskodawcę, czyli Państwowe Gospodarstwo Leśne, należało traktować jako będącego w dobrej wierze w chwili wejścia w posiadanie, a więc uprawnionego do nabycia nieruchomości po upływie 10 lat od tej daty.
2) SN: postanowienie z 15 kwietnia 2021 r., IV CSKP 26/21
Stan faktyczny sprawy był podobny z poprzednim orzeczeniem.
Ojciec uczestnika był właścicielem nieruchomości rolnej i w styczniu 1977 r. wyjechał na stałe do RFN. Decyzją z 3.01.1977 r. stwierdzono przejście nieruchomości na własność Państwa, a następnie działki przekazywano kolejnymi decyzjami i protokołami nadleśnictwu.
Sąd stwierdził zasiedzenie odpowiednio z dniem 5.04.1988 r. oraz 23.02.1990 r., przyjmując dobrą wiarę i 10-letni termin zasiedzenia. Wskazał, że Nadleśnictwo władało nieruchomościami na mocy prawomocnych decyzji administracyjnych.
Sąd objęcie nieruchomości w posiadanie samoistne wywiódł z zachowań świadczących o traktowaniu gruntów jak własne: przekazania na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych oraz objęcia gruntów planem urządzenia lasu.
Na przekazanych gruntach wnioskodawca prowadził samodzielnie gospodarkę leśną zgodnie z planem urządzenia lasu: pielęgnację, przecinkę i wycinkę drzew oraz sadzenie nowych roślin.
A jak wyglądało to w sprawach osób fizycznych?
W przedziale 1.01.1965–1.10.1990, wśród orzeczeń dotyczących stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości na rzecz osób fizycznych, nie odnalazłam rozstrzygnięcia, które dawałoby możliwość nabycia własności w 10-letnim terminie przewidzianym dla dobrej wiary.
Dla przykładu wskazuję uchwałę Sądu Najwyższego z 10 stycznia 1991 r., III CZP 73/90.
W tej sprawie wnioskodawca wnosił o stwierdzenie, że z dniem 1 czerwca 1985 r. nabył przez zasiedzenie własność działki gruntu nr 16/2, w której posiadaniu był nieprzerwanie od 20 lat. Według twierdzeń wnioskodawcy działkę otrzymał od teścia, wykarczował rosnący na niej las, wybudował domek letniskowy i pracownię oraz urządził pasiekę.
Postanowieniem z dnia 26 maja 1987 r. Sąd Rejonowy w Przemyślu wniosek uwzględnił, ustalając, iż w czerwcu 1985 r. upłynął 20-letni termin posiadania działki przez wnioskodawcę przewidziany w art. 172 k.c.
Wniosek: dla kogo termin 10-letni naprawdę ?
Z powyższej analizy wyłania się wniosek, że 10-letni termin przewidziany w okresie 1.01.1965–1.10.1990 dla dobrej wiary w praktyce prowadził do stwierdzania zasiedzenia przede wszystkim na rzecz Skarbu Państwa.
Wpis ten miał być prezentem dla niecierpliwych, dla których oczekiwanie 30 lat, aby uzyskać własność nieruchomości „za darmo” to wieczność. Nie mam dla tych osób dobrej wiadomości: szansa, aby uzyskać tytuł prawny do nieruchomości po 10 latach jej posiadania jak właściciel, w mojej analizie orzecznictwa okazała się zarezerwowana dla Skarbu Państwa.
Zasiedzenie po 10 latach przez osobę fizyczną to temat, który w praktyce budzi ogromne oczekiwania. W mojej analizie orzeczeń z okresu 1.01.1965–1.10.1990 (kiedy obowiązywał 10-letni termin w dobrej wierze) nie znalazłam przykładów, w których sądy stwierdziły nabycie własności nieruchomości po 10 latach na rzecz osoby fizycznej. Natomiast takie rozstrzygnięcia pojawiają się w sprawach, w których wnioskodawcą był Skarb Państwa.
Przy napisaniu artykułu wykorzystano publikację: dr Stefan Breyer, Sprawy o działy i o stwierdzenie zasiedzenia, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1952.
Najczęstsze pytania dotyczące zasiedzenia:
1) Co to znaczy „posiadać jak właściciel”?
To nie jest samo korzystanie z gruntu. Posiadanie samoistne to władanie z nastawieniem właścicielskim: podejmowanie decyzji jak właściciel, inwestowanie, ogrodzenie, gospodarowanie, pobieranie pożytków, utrzymywanie nieruchomości, często także występowanie wobec innych jako „właściciel”. W postępowaniu sądowym kluczowe jest wykazanie ciągłości takiego władania.
2) Dlaczego „dobra wiara” jest tak trudna do obrony u osoby fizycznej?
Bo dobra wiara to usprawiedliwione przekonanie, że posiadacz nie narusza cudzego prawa — i ocenia się ją na moment objęcia w posiadanie. W typowych historiach „kupiłem bez aktu notarialnego”, „dostałem od rodziny”, „wszyscy wiedzieli, że to moje” często brakuje podstaw, by obiektywnie uznać, że posiadacz mógł sądzić, iż ma ważny tytuł prawny.
3) Jakie dowody są zwykle najważniejsze w sprawie o zasiedzenie?
Najczęściej: dokumenty potwierdzające sposób władania (podatki, opłaty, umowy mediów, decyzje administracyjne), mapy i materiały geodezyjne, zdjęcia, korespondencja z urzędami/sąsiadami, a także zeznania świadków (w tym sąsiadów) dotyczące tego, kto faktycznie rządził nieruchomością i od kiedy. W każdej sprawie dobór dowodów wygląda trochę inaczej — klucz to odtworzenie daty objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne i ciągłości posiadania.
