Wyobraź sobie sytuację: masz lokal w inwestycji, a do lokalu w pakiecie jest prawo korzystania z części rekreacyjnej — zbiornika wodnego, placu zabaw, altany z ławkami. Brzmi świetnie… do czasu, aż okazuje się, że służebność jest odpłatna, a miesięczne opłaty rosną lub po prostu koszt tego jest większy niż korzyść jaką z tego masz.
Wtedy pojawia się naturalny pomysł: „Zrzeknę się służebności u notariusza i przestanę płacić”. Logiczne? Tak. Skuteczne? Niekoniecznie.
Poniżej tłumaczę, dlaczego w wielu sprawach takie oświadczenie nie przyniesie oczekiwanego efektu — i co można zrobić zamiast tego.
…
Stan faktyczny analizowanej przeze mnie sprawy był taki, że na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, umowy podziału nieruchomości do korzystania oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności z 2020 r. sporządzonych w formie aktu notarialnego służebność została ustanowiona na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej na czas nieoznaczony, za miesięczną opłatą. Służebność polega na prawie do korzystania z nieruchomości rekreacyjnej w postaci zbiornika wodnego, placu zabaw, altan wraz z ławkami, które jest usytuowany na nieruchomości obciążonej. Jako współwłaściciele nieruchomości władnącej wpisani są natomiast właściciele poszczególnych wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz ze wskazaniem ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Klientka chce złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do służebności gruntowej, aby kolejno wpisać w księdze wieczystej zmiany w treści ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej poprzez zawężenie treści wpisanej w dziale trzecim służebności do informacji o tym, że ograniczone prawo rzeczowe nie dotyczy jej, ponieważ te osoby zrzekły się swego prawa służebności do korzystania z części gruntu oznaczonej nieruchomości władnącej.
1/ w zleconej poradzie prawnej postawione zostało pytanie czy złożenie oświadczenia u notariusza będzie skuteczne do wykreślenia służebności odpłatnej,
2/ w zleconej poradzie prawnej postawione zostało pytanie czy złożenie oświadczenia spowoduje, że nie będzie zobowiązana do zapłaty kwoty naliczonej dotychczas z tytułu służebności.
Do udzielenia odpowiedzi na poradę prawną wykorzystano orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2023 roku sygn. akt II CSKP 1273/22 gdzie sąd zajmował się sprawą z tym samym stanem faktycznym.
Służebność dla każdego właściciela
W praktyce deweloperskiej bardzo często spotykam konstrukcję, w której służebność jest ustanowiona:
– na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej,
– a nieruchomość władnąca to w istocie nieruchomość wspólna właścicieli wyodrębnionych lokali (wszyscy właściciele lokali są współwłaścicielami, każdy ma udział).
To oznacza, że uprawnienie do służebności nie jest przypisane osobie, tylko jest związane z własnością i współwłasnością.
Kluczowy problem: nie da się wykreślić jednego lokalu z prawa wspólnego
W takim układzie pojawia się bariera, o której wiele osób dowiaduje się dopiero na etapie wniosku do księgi wieczystej.
Sąd Najwyższy (Postanowienie z dnia 22.06.2023 r. sygn. akt II CSKP 1273/22) przyjął, że gdy służebność gruntowa przysługuje łącznie współwłaścicielom nieruchomości władnącej, to:
– co do zasady nie jest dopuszczalne częściowe zrzeczenie się służebności (np. przez jednego lub kilku właściciela lokalu),
– służebność w takim układzie ma charakter niepodzielny podmiotowo — czyli nie wygasa dla jednej osoby, gdy inni nadal pozostają uprawnieni,
– w efekcie samo oświadczenie jednego współuprawnionego (nawet w formie aktu notarialnego) nie daje podstawy do wpisu w księdze wieczystej, że służebność nie dotyczy tej osoby.
I tu ważne zdanie praktyczne: notariusz może przyjąć oświadczenie, ale to nie znaczy, że sąd wieczystoksięgowy zrobi z niego taki wpis, jakiego oczekujesz.
Czy oświadczenie u notariusza wystarczy, żeby wykreślić służebność odpłatną?
Jeżeli służebność jest skonstruowana jako prawo przysługujące łącznie współwłaścicielom nieruchomości władnącej, to odpowiedź brzmi:
Nie. Samo oświadczenie jednej osoby najczęściej nie będzie skuteczne do wykreślenia służebności ani do zawężenia wpisu w KW tak, żeby prawo jej nie dotyczyło.
Żeby doprowadzić do realnej zmiany w księdze wieczystej, zwykle potrzebujesz jednego z rozwiązań.
Rozwiązanie numer 1: zrzeczenie się przez wszystkich uprawnionych
To najprostsze konstrukcyjnie: wszyscy współuprawnieni składają oświadczenia — służebność wygasa w całości i można ją wykreślić.
Minus? W praktyce często trudne organizacyjnie: trzeba zebrać wszystkich właścicieli lokali.
Rozwiązanie numer 2: uchwała wspólnoty dotycząca partycypowania w kosztach utrzymania części rekreacyjnej bądź zrzeczenia się służebności gruntowej
Mieszkańcy stanowiący wspólnotę mieszkaniową mogą podjąć decyzję o zrzeczeniu się służebności poprzez podjęcie uchwały w tym przedmiocie, a kolejno upoważnienie zarządu wspólnoty do złożenia oświadczenia w imieniu wszystkich współwłaścicieli o zrzeczeniu się służebności. Będzie to prostsze do przeprowadzenia niż uzyskanie oświadczeń od wszystkich właścicieli lokali.
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może uregulować wewnętrzny podział kosztów między właścicieli (kto ponosi ciężar opłaty), ale trzeba sprawdzić, czy da się to pogodzić z treścią aktu ustanawiającego odpłatność i podstawą naliczeń (czy płatnikiem jest każdy właściciel czy wspólnota w praktyce rozliczeń).
Czy oświadczenie u notariusza spowoduje, że nie trzeba płacić kwot naliczonych dotychczas?
1) Kwoty naliczone dotychczas
Co do zasady zrzeczenie prawa nie działa wstecz. Opłaty za okresy, w których służebność obowiązywała, nie znikają automatycznie tylko dlatego, że ktoś dziś chce z niej zrezygnować.
Jeżeli ktoś kwestionuje naliczenia za przeszłość, to zwykle trzeba analizować podstawę rozliczeń (umowa, uchwały, regulamin, sposób naliczania, terminy, ewentualne przedawnienie, itd.), a nie opierać się wyłącznie na samym zrzeczeniu.
2) Opłaty na przyszłość
I tu wracamy do sedna: jeśli oświadczenie jednej osoby nie jest skutecznego dla wykreślenia służebności, to samo w sobie nie daje bezpiecznej podstawy, by przestać płacić.
W praktyce: zaległości rośnie, a zrzeczenie się u notariusza nie przynosi efektu.
Podsumowanie
Nie da się wykreślić jednego lokalu ze wspólnego prawa
Sąd Najwyższy w wskazanym wyżej orzeczeniu przyjął, że gdy służebność gruntowa przysługuje łącznie współwłaścicielom nieruchomości władnącej, to:
- co do zasady nie jest dopuszczalne częściowe zrzeczenie (np. tylko przez jednego lub kilku właścicieli lokalu),
- służebność ma charakter niepodzielny podmiotowo – nie wygasa dla jednej osoby, gdy inni nadal pozostają uprawnieni,
- w efekcie oświadczenie jednego współuprawnionego (nawet w formie aktu notarialnego) nie daje automatycznie podstaw do wpisu w KW, że służebność nie dotyczy tej osoby.
Reasumując:
notariusz może przyjąć oświadczenie, ale to nie znaczy, że sąd wieczystoksięgowy zrobi z niego wpis taki, jakiego oczekujesz.
Podsumowanie
Nie da się wykreślić jednego lokalu ze wspólnego prawa
Sąd Najwyższy w wskazanym wyżej orzeczeniu przyjął, że gdy służebność gruntowa przysługuje łącznie współwłaścicielom nieruchomości władnącej, to:
- co do zasady nie jest dopuszczalne częściowe zrzeczenie (np. tylko przez jednego lub kilku właścicieli lokalu),
- służebność ma charakter niepodzielny podmiotowo – nie wygasa dla jednej osoby, gdy inni nadal pozostają uprawnieni,
- w efekcie oświadczenie jednego współuprawnionego (nawet w formie aktu notarialnego) nie daje automatycznie podstaw do wpisu w KW, że służebność nie dotyczy tej osoby.
Reasumując:
notariusz może przyjąć oświadczenie, ale to nie znaczy, że sąd wieczystoksięgowy zrobi z niego wpis taki, jakiego oczekujesz.
W praktyce oznacza to także, że samo oświadczenie jednej osoby zwykle nie daje bezpiecznej podstawy do zaprzestania uiszczania opłat.
Co może zadziałać zamiast tego?
Jednym z rozwiązań jest złożenie oświadczeń przez wszystkich współuprawnionych o zrzeczeniu
wówczas wygaśnie cała służebność i możliwe będzie wykreślenie jej z księgi wieczystej.Drugą opcją jest podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Uchwała może uporządkować wolę właścicieli i upoważnić zarząd do działania w imieniu ogółu natomiast do wykreślenia służebności nadal potrzebna będzie czynność w formie aktu notarialnego oraz wniosek do ksiąg wieczystych.
…
Wpis na blogu nie stanowi porady prawnej. Publikowane materiały mają charakter informacyjny, prezentują subiektywne stanowisko autora i nie powinny być traktowane jako oficjalna interpretacja prawa czy podstawa do podjęcia działań prawnych.
