Zasiedzenie w złej wierze bywa odbierane jako coś nagannego, tymczasem w praktyce sądowej to właściwie reguła. Wynika to z realiów, z jakimi spotykamy się przy posiadaniu nieruchomości: wieloletnie władanie bez uregulowania stanu prawnego, rodzinne przekazania nieruchomości bez zachowania wymaganej formy aktu notarialnego, spory spadkowe. W takich sytuacjach posiadacz często wie albo powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo do do gruntu, którym włada – a to prowadzi do kwalifikacji posiadania jako wykonywanego w złej wierze.
Nie ma powodu bać się samego pojęcia „złej wiary”. Zła wiara nie jest tu oceną moralną posiadacza, lecz pojęciem prawnym odnoszącym się do jego świadomości w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie. Zasiedzenie w dobrej wierze – z krótszym terminem – jest w praktyce wyjątkiem, a nie regułą. Jeśli chcesz zobaczyć, kiedy ten wyjątek w ogóle wchodzi w grę, zapraszam do wpisu: „Zasiedzenie w 10 lat? Sprawdzam: kiedy to możliwe (i dla kogo naprawdę)”. Link do tego artykułu zamieszczam na końcu wpisu.
Co to jest zasiedzenie w złej wierze?
Zacznijmy od przypomnienia czym jest zasiedzenie.
Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności nieruchomości przez osobę ją posiadającą wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego okresu. Jest to możliwe przy zajściu dwóch okoliczności: władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny, czyli jak właściciel oraz upływ czasu przewidzianego w ustawie. Wykazanie samoistnego posiadania nieruchomości jest ustawowym warunkiem stwierdzenia zasiedzenia. Posiadanie w złej wierze ma miejsce wtedy, gdy posiadacz ma świadomość, że nie przysługuje mu prawo własności do nieruchomości, a mimo to wykonuje władztwo nad nią jak właściciel. Innymi słowy, zdaje sobie sprawę, że nie ma podstawy prawnej do takiego władania i że w ten sposób wkracza w sferę cudzych uprawnień właścicielskich.
Samoistny posiadacz czyli mieszkasz tu od lat. To Twoje.
Aby doszło do zasiedzenia, osoba, która formalnie nie jest właścicielem, musi władać nieruchomością w sposób właścicielski. Chodzi o zachowania typowe dla właściciela. W przypadku działki rolnej może to być samodzielne uprawianie gruntu i czerpanie z niego pożytków albo oddanie pola innej osobie do uprawy i pobieranie z tego tytułu czynszu.
Nie wystarczy jednak sam zewnętrzny sposób korzystania z nieruchomości. Konieczny jest również element woli – czyli zamiar władania nieruchomością dla siebie, jak właściciel. Osoba, która łączy te dwa elementy: faktyczne władanie jak właściciel i wolę takiego władania, jest w prawie cywilnym określana jako posiadacz samoistny.
Posiadanie samoistne to taki sposób władania nieruchomością, w którym dana osoba zachowuje się jak właściciel. Chodzi o sytuację, gdy z jej działań wynika wola zatrzymania nieruchomości dla siebie, a decyzje dotyczące gruntu podejmuje samodzielnie – nie jako osoba na cudzym gruncie, lecz jako ktoś, kto uważa nieruchomość za swoją.
Istotne jest również to, jak ten stan wygląda na zewnątrz: czy w relacjach z sąsiadami i w lokalnym otoczeniu dana osoba funkcjonuje jako właściciel. Ważne jest, że ona rządzi nieruchomością i ponosi ciężary oraz czerpie z niej pożytki. W praktyce posiadaczem samoistnym będzie ten, kto uprawia ziemię, korzysta z plonów, gospodaruje na niej we własnym imieniu albo oddaje ją w dzierżawę innym, zachowując kontrolę nad nieruchomością.
Po jakim czasie zasiedzenie w złej wierze?
Większość osób z którymi rozmawiam przy okazji sprawy o zasiedzenie wie, że nie właścicielem nieruchomości którą posiada. Jednak nie może im przejść przez gardło powiedzenie, że jest posiadaczem w złej wierze.
Podczas gdy ważne jest to, że zła wiara nie decyduje o tym, czy zasiedzenie jest w ogóle możliwe. Nie jest to przeszkoda w zasiedzeniu. Zła wiara wpływa na długość wymaganego terminu zasiedzenia. Jeżeli sąd uzna, że posiadanie było w złej wierze, oznacza to po prostu, że do nabycia własności potrzebny jest dłuższy, 30-letni okres.
Tak wygląda to najczęściej w praktyce. Z perspektywy dokumentów (np. księgi wieczystej) właścicielem jest ktoś inny. Wnioski o zasiedzenie składają zwykle osoby, które od lat władają nieruchomością jak właściciel. Występują do sądu z wnioskiem o zasiedzenie, aby uzyskać na papierze potwierdzenia prawa do ziemi. Zasiedzenie służy temu, aby uporządkować rozbieżności pomiędzy stanem posiadania a stanem prawnym wynikający z dokumentów.
Przykłady zasiedzenia nieruchomości w złej wierze
Przykład 1: Zajęcie działki rekreacyjnej bez tytułu
Pan Jarosław wiedział, że właściciel działki rekreacyjnej na stałe wyjechał za granicę i powiedział, aby opiekował się tym terenem. Objął działkę we władanie i zaczął korzystać z niej jak z własnej. Przez kolejne 30 lat regularnie użytkował teren, prowadził ogród i postawił niewielki domek letniskowy. Po upływie wymaganego terminu sąd uznał, że jego władanie miało charakter posiadania samoistnego, ale rozpoczęło się w złej wierze – i stwierdził zasiedzenie.
Przykład 2: Korzystanie z pustostanu w mieście
Pani Marta wprowadziła się do opuszczonego budynku w centrum miasta, mając świadomość, że nieruchomość ma właściciela, który od lat się nią nie zajmuje. Przez 30 lat mieszkała tam stale, wykonywała bieżące remonty, ponosiła koszty mediów i korzystała z budynku jak właściciel. Po upływie tego czasu sąd stwierdził zasiedzenie w złej wierze, przyznając jej własność nieruchomości.
Postępowanie w sądzie
Teraz kilka słów o tym, jak wygląda postępowanie o zasiedzenie w praktyce.
W sprawach nieskomplikowanych najczęściej postępowanie kończy się po dwóch terminach rozpraw. Na pierwszym sąd wysłuchuje wnioskodawcę, uczestników postępowania oraz – jeżeli zachodzi potrzeba – świadków, którzy mają potwierdzić sposób władania nieruchomością i długość posiadania.
Jeżeli sprawa nie budzi większych wątpliwości, a nikt nie zgłasza istotnych zastrzeżeń, na kolejnym terminie sąd zwykle wydaje postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia.
Bywa jednak, że wnioskodawca nie ma kontaktu z osobą ujawnioną w dokumentach jako właściciel i nie potrafi wskazać jej aktualnych danych ani adresu. W takiej sytuacji sąd zarządza ogłoszenie prasowe o toczącym się postępowaniu, wzywając do udziału w sprawie wszystkie osoby, które mogą być zainteresowane rozstrzygnięciem dotyczącym danej nieruchomości.
Wniosek o zasiedzenie. Co musi zawierać?
We wniosku o stwierdzenie zasiedzenia należy przede wszystkim dokładnie oznaczyć nieruchomość (jej położenie i dane identyfikacyjne) oraz wskazać, na czyją rzecz zasiedzenie ma zostać stwierdzone. Jako uczestnika postępowania co do zasady wskazuje się osobę, która według dokumentów jest właścicielem nieruchomości (np. ujawnioną w księdze wieczystej bądź w wypisie z ewidencji gruntów).
Wniosek powinien zawierać również wnioski dowodowe – zwłaszcza zgłoszenie świadków na okoliczność tego, że wnioskodawca (lub wskazana osoba) władał nieruchomością jak właściciel oraz od kiedy i w jakim zakresie. W praktyce sprawdzają się tu świadkowie z najbliższego otoczenia: sąsiedzi, osoby pracujące przy gospodarowaniu gruntem, osoby pamiętające początek posiadania i sposób korzystania z nieruchomości.
Do wniosku warto dołączyć dokumenty dotyczące nieruchomości, które udało się zgromadzić, w szczególności: wypis z rejestru gruntów, mapę oraz – jeżeli jest potrzebny dla historii działki – wykaz zmian gruntowych. Jeżeli osoba, na rzecz której ma zostać stwierdzone zasiedzenie, pozostaje w związku małżeńskim, zazwyczaj dołącza się także odpis aktu małżeństwa.
Wniosek o zasiedzenie podlega opłacie sądowej w kwocie 2.000 złotych. Kwotę tą należy uiścić na rzecz sądu właściwego z uwagi na miejsce położenia nieruchomości, którą chcemy zasiedzieć. Jeśli nie masz pewności, gdzie złożyć wniosek o zasiedzenie skontaktuj się z biurem obsługi interesantów sądu rejonowego położonego najbliżej działki, o której przyznanie własności chcesz wystąpić z wnioskiem do sądu.
Podsumowanie
Zasiedzenie w złej wierze to nie zarzut, tylko najczęściej spotykana kwalifikacja prawna w sprawach o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Nie przekreśla ono możliwości nabycia własności – wpływa jedynie na długość wymaganego terminu (30 lat zamiast 20). Kluczowe w praktyce jest wykazanie posiadania nieruchomością jak właściciel i jego ciągłości. Jeżeli od lat władasz nieruchomością jak właściciel, ale w dokumentach widnieje ktoś inny, to właśnie w takich sytuacjach zasiedzenie może usunąć rozbieżność między stanem faktycznym a prawnym.
Zasiedzenie właśnie służy temu aby zaprowadzić porządek w papierach.
Zła wiara nie jest żadną ujmą ani oceną moralną. To po prostu kwalifikacja prawna, z którą sądy spotykają się na co dzień. Twoja sprawa nie jest pierwsza ani ostatnia, w której sąd stwierdzi zasiedzenie w złej wierze — to sądowa rzeczywistość. I szczerze: jakie to ma znaczenie, skoro w ten sposób możesz uzyskać własność nieruchomości? Mieszkasz tam od lat, utrzymujesz to miejsce, korzystasz jak właściciel. Właśnie po to jest zasiedzenie: żeby w pewnym momencie powiedzieć jasno — to jest moje.
Drogi Czytelniku,
publikowany materiał ma wyłącznie charakter informacyjny, odzwierciedlają subiektywne stanowisko autora i nie stanowią ani oficjalnej interpretacji prawa, ani podstawy do podejmowania działań prawnych.
