Sprawy o wydanie nieruchomości należą do jednych z bardziej złożonych sporów cywilnych. Właściciel, który formalnie legitymuje się tytułem prawnym, może spotkać się z niespodziewaną przeszkodą w postaci zarzutu zasiedzenia. Zarzut ten, jeśli zostanie skutecznie udowodniony, prowadzi do oddalenia powództwa w całości. Jeśli jednak pozwany nie sprosta wymaganiom dowodowym, sąd nakaże mu wydanie nieruchomości. Kluczowe pytanie brzmi: co decyduje o tym, że zarzut zasiedzenia zostaje uwzględniony lub oddalony?
Odpowiedź tkwi w materiale dowodowym i precyzji jego przedstawienia.
Zostałeś pozwany o wydanie nieruchomości? Musisz działać
Samo zgłoszenie zarzutu zasiedzenia nie wystarczy. Musisz udowodnić, że spełniłeś wszystkie warunki niezbędne do nabycia własności przez zasiedzenie. Przygotuj się do takiej sprawy tak, jakbyś sam składał wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Zgromadź dowody, świadków i dokumenty, które potwierdzą Twoje twierdzenia.
Zasady zgłoszenia zarzutu zasiedzenia
W toku postępowania o wydanie nieruchomości samoistny posiadacz może podnieść zarzut zasiedzenia, stosując argumentację wynikającą z art. 172 Kodeksu cywilnego. Osoba ta musi wykazać, że spełnione zostały warunki zasiedzenia, jeżeli dotąd nie zostało to stwierdzone prawomocnym wyrokiem sądu. Jeżeli zarzut zasiedzenia będzie w ocenie sądu skuteczny, a sąd uzna, że spełnione zostały przesłanki zasiedzenia, nie uwzględni żądania pozwu.
Mechanizm ten wynika wprost z treści art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Właściciel nie może żądać wydania rzeczy wówczas, gdy władającemu przysługuje skuteczne wobec właściciela prawo władania rzeczą. Jednym ze sposobów obrony pozwanego w procesie windykacyjnym jest właśnie podniesienie takiego zarzutu.
Warto przy tym podkreślić rzecz fundamentalną, która jest często niedoceniana przez strony postępowania.
Zarzut zasiedzenia wymaga udowodnienia
Zarzut zasiedzenia podlega w sprawie o wydanie nieruchomości dokładnie tym samym zasadom dowodowym.
Przy rozpoznaniu sprawy o wydanie nieruchomości najistotniejsze są ustalenia: czy powodowi przysługuje tytuł własności nieruchomości i czy pozwany nie dysponuje tytułem uprawniającym go do posiadania tej nieruchomości, którym mógłby skutecznie bronić się przeciwko roszczeniu nawet właściciela gruntu.
Twierdzenie pozwanego, że mógł on zasiedzieć część nieruchomości, o której zwrot wystąpiła strona przeciwna, niewątpliwie dotyczy najważniejszej kwestii związanej z roszczeniem o wydanie.
Wykazanie bowiem zasiedzenia gruntu powoduje oddalenie powództwa, albowiem dotychczasowy właściciel utraciłby prawo własności na rzecz samoistnego posiadacza części działki.
Pozwany w sprawie o wydanie nieruchomości nie może poprzestać na samym zgłoszeniu zarzutu. Musi go udowodnić tak samo starannie, jak powód musi udowodnić swoje prawo własności. Ciężar dowodu spoczywa na tym, kto z danego faktu wywodzi skutki prawne. Zasada ta obowiązuje w pełni również w odniesieniu do zarzutu zasiedzenia.
Na podstawie art. 172 § 1 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jak wynika z art. 172 § 2 k.c., posiadacz nieruchomości nabywa jej własność po upływie lat trzydziestu, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Kiedy zarzut zasiedzenia działa.
Najlepiej pokazują to konkretne sprawy sądowe. Poniżej znajdziesz przykłady, w których sądy uwzględniły zarzut zasiedzenia. Dzięki nim zobaczysz, jakie dowody okazały się przekonujące i co warto przedstawić w sądzie, aby zwiększyć szanse na wygraną.
1. Ogrodzenie jako dowód samoistnego posiadania
Wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach, I Ca 88/20 z dnia 30 marca 2020 r.
Sprawa dotyczyła żądania wydania pasa gruntu o powierzchni 13 m 2, zajętego przez pozwaną poprzez posadowienie płotu. Powód twierdził, że ogrodzenie zostało postawione niezgodnie z granicą ewidencyjną i żądał wydania spornego pasa. Pozwana J. H. wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc zarzut zasiedzenia.
W sprawie za początek biegu terminu, w ocenie Sądu Rejonowego i zgodnie z wnioskami biegłego w opinii sporządzonej na potrzeby sprawy, należało przyjąć datę 1 stycznia 1970 roku, gdyż przynajmniej od tej daty istniało ogrodzenie pomiędzy nieruchomościami stron. Przyjmując zatem po stronie pozwanej istnienie złej wiary, Sąd I instancji stwierdził, iż zasiedzenie nieruchomości nastąpiło z upływem dnia 1 stycznia 1990 roku, zatem jeszcze przed dokonaniem darowizny.
Wobec spełnienia ustawowych przesłanek do zasiedzenia, tj. posiadania samoistnego i upływu czasu, Sąd Rejonowy oddalił powództwo z uwagi na skuteczny zarzut zasiedzenia nieruchomości podniesiony przez pozwaną, której wydania domagał się powód.
Sąd Okręgowy w Suwałkach utrzymał to rozstrzygnięcie w mocy. W ocenie Sądu Okręgowego charakter samoistny posiadania spornego gruntu wykonywanego przez pozwaną wynikał zarówno z domniemania samoistności posiadania (art. 339 k.c.), które nie zostało obalone przez powoda, jak i z zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego. Każda z wymienionych właścicielek spornej nieruchomości traktowała ją jak swoją własność, co wyrażały w czynnościach jakie wobec tej działki podejmowały, w tym w jej ogrodzeniu, manifestując tym swoje władztwo nad przedmiotowym gruntem.
Dlaczego zarzut zasiedzenia został uwzględniony?
Pozwana dysponowała precyzyjnym materiałem dowodowym w postaci opinii biegłego geodety, który potwierdził istnienie ogrodzenia od co najmniej 1970 roku. Samoistny charakter posiadania był widoczny dla otoczenia i nie został skutecznie zakwestionowany przez powoda. Termin trzydziestoletni upłynął w sposób niebudzący wątpliwości.
2. Prace remontowe na nieruchomości
Wyrok Sądu Rejonowego we Włocławku, I C 2692/16 z dnia 8 lutego 2018 r.
Sprawa dotyczyła wydania nieruchomości nabytej w drodze nieformalnego obrotu (umowa bez formy aktu notarialnego).
Powód w 2015 roku powziął wiadomość, że jest właścicielem nieruchomości zajmowanej przez pozwaną.
Pozwana G. K. podniosła zarzut zasiedzenia nieruchomości, wskazując, iż wskazana nieruchomość była przedmiotem nieformalnego obrotu, tj. sprzedaży bez zachowania formy aktu notarialnego.
Termin zasiedzenia dla pozwanej zaczął biec już w 1979 roku, albowiem w tym roku została zawarta umowa nabycia nieruchomości. Bezspornie przez cały ten czas małżonkowie K. władali częścią nieruchomości dokonując remontów i naprawy budynku, który zajmowali. Ocieplono część domu, doprowadzono centralne ogrzewanie.
Sąd uwzględnił zarzut zasiedzenia i oddalił powództwo o wydanie, wskazując przy tym, że w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia rzeczą sądu jest jedynie sprawdzenie przesłanek uzasadniających dane domniemanie; dla ustalenia ciągłości posiadania wystarczy udowodnić, że istniało władanie rzeczą w początkowym i końcowym okresie zasiedzenia.
A kiedy zarzut zasiedzenie w sprawie o wydanie nie działa?
1. Brak wskazania daty początkowej biegu terminu
Wyrok Sądu Rejonowego w Toruniu, I C 169/17 z dnia 30 sierpnia 2017 r.
Sprawa dotyczyła wydania nieruchomości przez pozwaną, która nabyła ją na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży. Pozwana podniosła zarzut zasiedzenia, jednak nie sprecyzowała go w sposób wystarczający.
Pozwana, powołując się na zarzut zasiedzenia, nie wskazała od jakiej daty miałby biec jego termin. Przedłożyła jedynie kopię nieformalnej umowy sprzedaży nieruchomości, z której wynikało, że zapłaciła określoną kwotę w dniu 5 maja 1989 r. W ocenie Sądu sam fakt pokwitowania kwoty, która miała stanowić zapłatę za rzeczoną nieruchomość, nie jest wystarczającą podstawą do przyjęcia, że właśnie od tej chwili rozpoczął bieg termin do jej zasiedzenia.
Sąd przyjął, iż bieg zasiedzenia rozpoczął się w 1994 roku, czyli od momentu, kiedy pozwana zaczęła uiszczać podatek od rzeczonej nieruchomości. W takiej sytuacji wymagane przez ustawodawcę trzydzieści lat jeszcze nie upłynęło.
Sąd podkreślił przy tym zasadę ogólną, która ma fundamentalne znaczenie dla wszystkich spraw o zasiedzenie.
Instytucja zasiedzenia jest odstępstwem od zasady nienaruszalności prawa własności i dlatego wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności.
Dlaczego zarzut nie został uwzględniony?
Pozwana popełniła dwa błędy.
Po pierwsze, nie wskazała precyzyjnie daty, od której miałby biec termin zasiedzenia.
Po drugie, oparła swój zarzut wyłącznie na nieformalnej umowie sprzedaży, która nie była wystarczającym dowodem na objęcie nieruchomości w samoistne posiadanie. Sąd, ustalając datę początku biegu terminu samodzielnie, stwierdził, że termin trzydziestoletni jeszcze nie upłynął.
2. Przerwanie biegu zasiedzenia przez pozew o wydanie
Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu, XV Ca 191/14 z dnia 22 sierpnia 2014 r.
Sprawa dotyczyła wydania nieruchomości, w której przeciwnik procesowy podniósł zarzut zasiedzenia. Zarzut ten okazał się jednak bezzasadny z przyczyn formalnych.
Do zasiedzenie miało dojść z datą 22 października 2013 r., podczas gdy rozpatrywane powództwo o wydanie, które przerwałoby bieg zasiedzenia, zostało wniesione w dniu 17 czerwca 2013 r.
W toku postępowania nie przytoczono żadnych okoliczności, które przemawiałyby za zasadnością zarzutu zasiedzenia, na który powoływał się pozwany, a który to zarzut w przypadku uwzględnienia skutkowałby uznaniem braku legitymacji powoda do wytoczenia powództwa o wydanie spornej nieruchomości.
Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił apelację i utrzymał wyrok nakazujący wydanie nieruchomości.
Sprawa ta ilustruje zasadę, o której pozwani często zapominają.
Wniesienie pozwu windykacyjnego przez uprawnionego właściciela przerywa bieg terminu zasiedzenia. Jeśli zatem powód wniósł pozew przed upływem terminu zasiedzenia, zarzut ten jest z góry skazany na niepowodzenie, niezależnie od długości faktycznego posiadania przez pozwanego.
3. Niewykazanie samoistnego charakteru posiadania
Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku, III Ca 331/19 z dnia 10 lipca 2019 r.
Sprawa dotyczyła żądania wydania murowanego budynku gospodarczego. Pozwana K. B. zgłosiła zarzut zasiedzenia, kwestionując prawo własności powódek. Sąd Rejonowy uznał zarzut za chybiony, a Sąd Okręgowy w Gdańsku utrzymał to rozstrzygnięcie w mocy.
Sąd wskazał, że powódki udowodniły swoje prawo własności do przedmiotowej nieruchomości, natomiast pozwana nie zdołała wykazać, że przysługiwał jej skuteczny tytuł do władania nią.
Kluczowym problemem był brak dowodów na samoistny charakter posiadania przez wymagany okres. Pozwana nie przedstawiła żadnych wiarygodnych dowodów wskazujących na to, że przez wymagane ustawą trzydzieści lat władała nieruchomością jak właściciel, a nie jak osoba korzystająca z cudzej rzeczy za zgodą lub przyzwoleniem właściciela.
Sprawa ta doskonale ilustruje, że samo długotrwałe korzystanie z nieruchomości nie jest tożsame z posiadaniem samoistnym.
W doktrynie wyróżnia się dwa elementy, na które składa się posiadanie samoistne: fizyczne władztwo nad rzeczą oraz wola władania rzeczą dla siebie.
Wola władania dla siebie przejawia się w podejmowaniu wielu czynności wskazujących na to, że posiadacz traktuje rzecz jako pozostającą w jego sferze swobodnej dyspozycji, przy czym ocena podejścia uwzględnia rzeczywistą wolę władającego, ale dokonywana jest obiektywnie, z punktu widzenia otoczenia posiadającego. Pozwana nie wykazała ani jednego, ani drugiego elementu w sposób przekonujący dla sądu.
Zarzut zasiedzenia a zasady dowodowe. Czego wymaga sąd?
Analiza przytoczonych orzeczeń prowadzi do jednoznacznego wniosku.
Zarzut zasiedzenia w sprawie o wydanie nieruchomości podlega tym samym rygorom dowodowym, co każde inne twierdzenie strony w procesie cywilnym. Sąd nie uwzględni go tylko dlatego, że pozwany go zgłosił. Musi on zostać udowodniony.
Pierwszym i najważniejszym elementem, który pozwany musi wykazać, jest samoistny charakter posiadania. Nie wystarczy udowodnić, że się z nieruchomości korzystało. Trzeba wykazać, że korzystało się z niej jak właściciel, z wolą posiadania jej dla siebie, w sposób widoczny dla otoczenia. Dowodami w tym zakresie są zeznania świadków, dokumenty potwierdzające opłacanie podatku od nieruchomości, faktury za remonty i inwestycje, zdjęcia, opinie biegłych geodetów.
Drugim elementem jest precyzyjne wskazanie daty początku biegu terminu zasiedzenia i wykazanie jego nieprzerwanego upływu. Zasiedzenie jest stanem prawnym, który podlega stwierdzeniu przez sąd niezależnie od wskazanej przez wnioskującego daty tego zasiedzenia, czy osoby, na rzecz której zasiedzenie miałoby nastąpić, ale w oparciu o właściwe ustalenia faktyczne poczynione przez sąd. Niemniej jednak brak jakiegokolwiek wskazania daty i brak dowodów na ciągłość posiadania prowadzi do nieuwzględnienia zarzutu.
Trzecim elementem, o którym pozwani często zapominają, jest kwestia przerwania biegu zasiedzenia. Wniesienie pozwu windykacyjnego przez uprawnionego właściciela przerywa bieg terminu zasiedzenia, co oznacza, że pozwany musi wykazać, iż termin upłynął przed datą wniesienia pozwu.
Strategia procesowa. Zarzut zasiedzenia a odrębny wniosek o stwierdzenie zasiedzenia
Warto zwrócić uwagę na praktyczny aspekt, który wynika z analizy orzecznictwa. Nic nie stoi na przeszkodzie, by posiadacz samoistny, wobec którego złożony został pozew o wydanie nieruchomości, mógł zastosować obie instytucje, a więc zarówno podnieść zarzut zasiedzenia w toku postępowania windykacyjnego, jak i złożyć odrębny wniosek o zasiedzenie.
Rekomendowanym sposobem działania w tego typu sprawach jest zwykle podniesienie zarzutu zasiedzenia w toku postępowania windykacyjnego, następnie złożenie wniosku o zasiedzenie i zawnioskowanie do sądu o zawieszenie postępowania windykacyjnego na czas rozpoznania wniosku o zasiedzenie.
Najlepszym sposobem jest złożenie wniosku o zasiedzenie nieruchomości, której wydania domagają się spadkobiercy dawnych właścicieli, oraz wnioskowanie o zawieszenie postępowania o wydanie nieruchomości. Po uzyskaniu postanowienia o nabyciu nieruchomości przez zasiedzenie, sąd w postępowaniu o wydanie nieruchomości będzie nim związany i oddali powództwo dawnych właścicieli, jednocześnie będzie też można na podstawie tego postanowienia wpisać się do księgi wieczystej.
Należy jednak pamiętać o ograniczeniu.
Wyrok wydany w sprawie o wydanie nieruchomości, w której uwzględniono zarzut zasiedzenia, nie będzie skuteczny wobec innych osób. Mimo że strona wygrała spór z dawnymi właścicielami, nie będzie mogła się wpisać do księgi wieczystej. Do tej czynności konieczne będzie odrębne wszczęcie postępowania o stwierdzenie zasiedzenia.
Wnioski końcowe
Analiza orzecznictwa sądów powszechnych w sprawach o wydanie nieruchomości, w których podnoszono zarzut zasiedzenia, prowadzi do kilku jednoznacznych wniosków.
Po pierwsze, zarzut zasiedzenia jest skutecznym instrumentem obrony w procesie windykacyjnym, ale wyłącznie wtedy, gdy zostanie należycie udowodniony. Sąd nie może go uwzględnić na podstawie samego twierdzenia pozwanego. Wymaga on takiego samego poziomu dowodzenia, jak każda inna kwestia merytoryczna w postępowaniu cywilnym.
Po drugie, kluczowym elementem, który przesądza o skuteczności zarzutu, jest wykazanie samoistnego charakteru posiadania przez wymagany ustawą okres. Posiadanie zależne, oparte na umowie użyczenia, dzierżawy lub innym stosunku prawnym, nie prowadzi do zasiedzenia, niezależnie od jego długości.
Po trzecie, pozwany musi precyzyjnie wskazać datę początku biegu terminu zasiedzenia i wykazać, że termin ten upłynął przed wniesieniem pozwu windykacyjnego. Wniesienie pozwu przez uprawnionego właściciela przerywa bieg zasiedzenia, co czyni zarzut bezskutecznym, jeśli termin nie upłynął wcześniej.
Po czwarte, optymalną strategią procesową jest równoległe podniesienie zarzutu zasiedzenia w sprawie o wydanie nieruchomości i złożenie odrębnego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia w trybie nieprocesowym, z jednoczesnym wnioskiem o zawieszenie postępowania windykacyjnego. Takie działanie daje pozwanemu najsilniejszą ochronę procesową i umożliwia uzyskanie tytułu prawnego skutecznego wobec wszystkich, nie tylko wobec powoda w danej sprawie.
Po piąte wreszcie, instytucja zasiedzenia jest wyjątkiem od zasady ochrony własności, co oznacza, że wszelkie wątpliwości sąd rozstrzyga na korzyść właściciela. Pozwany, który chce skutecznie obronić się zarzutem zasiedzenia, musi zadbać o kompletny, spójny i wiarygodny materiał dowodowy, obejmujący zarówno dokumenty, jak i zeznania świadków potwierdzających długotrwałe, nieprzerwane i samoistne posiadanie nieruchomości.
Czy sąd w sprawie o wydanie nieruchomości w związku z zarzutem zasiedzenia nie będzie się zajmował?
W sprawie o wydanie dla Sądu nie będzie istotne w jakim zakresie powierzchniowym doszło do zasiedzenia albowiem Sąd badał jedynie przesłanki do wykazania zasiedzenia. Dokładne określenie powierzchni zasiedzenia winno zostać przeprowadzone w toku postępowania o zasiedzenie (zob. Wyrok
Sądu Rejonowego we Włocławku – I Wydział Cywilny z dnia 4 grudnia 2017 r. I C 2692/16).
Drogi Czytelniku,
publikowany materiał ma wyłącznie charakter informacyjny, odzwierciedla subiektywne stanowisko autora i nie stanowi ani oficjalnej interpretacji prawa, ani podstawy do podejmowania działań prawnych w konkretnej sprawie.
