Posiadacz zależny

„Mieszkam tu 20 lat. Ogrodziłem działkę, robię remonty, płacę rachunki. Wszyscy mówią, że to moje”.

A potem przychodzi sprawa o zasiedzenie i zderzenie z tym, co dla sądu jest kluczowe: czy władasz jak właściciel (posiadacz samoistny), czy tylko korzystasz z cudzej rzeczy na podstawie jakiejś umowy czy uzgodnień z właścicielem (posiadacz zależny).

Ten artykuł jest o tym drugim przypadku — i o tym, dlaczego w praktyce to właśnie posiadanie zależne bywa najczęstszą przyczyną przegranej w zasiedzeniu.

1) Co to jest posiadanie zależne?

Posiadanie jest pojęciem używanym w wielu znaczeniach. Potocznie posiadanie rozumie się jako władztwo nad rzeczą równoważne prawu własności. Z punktu widzenia prawnego pojęcie posiadania oznacza władztwo faktyczne nad rzeczą. Przepis art. 336 kodeksu cywilnego, definiując na gruncie prawa polskiego posiadanie, wskazuje, że: „posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Posiadanie jest zatem formą władania rzeczą i choć różne mogą być podstawy tego władania, to element faktyczny związku podmiotu prawa cywilnego z rzeczą staje się decydujący.

Kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje posiadania: posiadanie samoistne – gdy ktoś włada rzeczą jak właściciel, oraz posiadanie zależne – gdy ktoś włada rzeczą w inny sposób to jest jak użytkownik, najemca, dzierżawca, biorący w użyczenie.

W praktyce brzmi to tak. Posiadacz zależny wie, że rzecz jest cudza i korzysta z niej dlatego, że ma do dokument od właściciela albo jego zgodę – nawet jeśli nie na piśmie.

Klasyczne przykłady posiadacza zależnego to: najemca mieszkania, dzierżawca gruntu, osoba, która dostała „po znajomości” bądź „po rodzinie” zgodę na korzystanie z działki ; ktoś, kto mieszka w lokalu za zgodą właściciela; użytkownik, który włada cudzym gruntem w określonym zakresie.

2) Dlaczego posiadanie samoistne jest ważne przy zasiedzeniu

Bo zasiedzieć nieruchomość można tylko wtedy, gdy posiadanie jest samoistne.

Jeżeli Twoje władanie ma cechy posiadania zależnego (czyli: „korzystam, bo mogę, bo mam zgodę, bo mam umowę”), to sąd zwykle powie: To nie jest posiadanie jak właściciel, tylko władanie zależne — zasiedzenie nie biegnie.

Jeśli sąd w trakcie sprawy usłyszy od świadków, że budowa ogrodzenia działki to tak naprawdę naprawa kilku desek , wszystko zacznie wyglądać zupełnie inaczej niż kiedy pisałeś o tym we wniosku do sądu.

To bardzo częsty błąd. Ktoś latami robi rzeczy wokół nieruchomości (ogrodzenie, remonty, opłaty), ale jednocześnie uznaje czyjąś własność w pismach do urzędu.

Sądy w orzeczeniach mocno podkreślają, że różnica sprowadza się do tego, z jaką wolą ktoś włada rzeczą. Dla siebie, czy dla kogoś.

3) „Czy jestem posiadaczem zależnym?” — lista do sprawdzenia dla czytelnika

Odpowiedz TAK/NIE.

A. Uznajesz cudzą własność?

1. Czy uznajesz własność innej osoby w ten sposób, że płacisz mu czynsz bądź opłaty za korzystanie z nieruchomości ?
2. Czy mówisz: wynajmuję, dzierżawię, mam użyczenie, mam zgodę?
3. Czy prosisz właściciela o zgodę na remont, przebudowę, podnajem, ogrodzenie?
4. Czy właściciel może Ci skutecznie wypowiedzieć korzystanie?

Jeżeli masz 2 razy TAK, to jest silny sygnał bycia zależnym od właściciela nieruchomości. Samodzielność w decydowaniu o nieruchomości (co posadzę, jaki remont przeprowadzę) to esencja posiadania jak właściciel (posiadania samoistnego).

B. Masz tytuł do korzystania?

5. Czy jest umowa (pisemna albo ustna) albo zgoda, na której opierasz korzystanie?
6. Czy płacisz czynsz za korzystanie (albo w inny sposób rozliczasz się z właścicielem)?
7. Czy korzystasz w granicach ustalonych przez właściciela i umowę (np. tylko część działki, tylko na cele mieszkaniowe)?
8. Czy raczej użytkujesz, niż decydujesz jak właściciel?

Jeżeli masz 2 razy TAK, jest duża szansa, że to posiadanie zależne.

C. Co widać na zewnątrz?

9. Czy sąsiedzi traktują Cię jak użytkownika, najemcę, dzierżawcę?
10. Czy pisma z urzędu idą przez właściciela albo z jego udziałem?
11. Czy w przypadku konfliktu z osobą trzecią w zakresie korzystania z nieruchomości Twoim argumentem jest mam prawo korzystać, a nie to moje?

Im więcej TAK, tym bliżej zależności.

Interpretacja wyniku:

• 0–2 TAK: test nie rozstrzyga — zależy od faktów.
• 3–6 TAK: sporo cech zależności.
• 7+ TAK: bardzo prawdopodobne posiadanie zależne.

4) Najczęstsze sytuacje, które mogą wyglądać na posiadanie samoistne, a nim nie są

„Płacę rachunki i naprawiam — więc jestem właścicielem”

Płacenie rachunków i robienie remontów nie przesądza o charakterze posiadania. Tym bardzej jeśli robisz to jako najemca, dzierżawca, użytkownik. Jeśli umowa uległa zakończeniu, a Ty nadal zajmujesz nieruchomość remont musi być znaczący – wykraczający poza bieżącą konserwację – aby nadać tej czynności charakteru posiadania właścicielskiego.

„Ogrodziłem, to moje”

Ogrodzenie to często mocny argument, ale nie zawsze. Jeżeli ogrodziłeś za zgodą właściciela albo w ramach umowy, to bardziej mówi o tym, że działasz w granicach jakiegoś prawa otrzymanego od niego. Jeśli umowa uległa zakończeniu, a Ty wykonałeś ogrodzenie może to być uznane przez sąd, za moment od którego zaczyna bieg okres zasiedzenia.

„Mieszkam po babci czy cioci”

To klasyka. Ktoś mieszka bo rodzina pozwoliła, bo właściciel nie robił problemu, bo miało być przepisane. Sąd często widzi tu posiadanie zależne, dopóki nie nastąpi wyraźna zmiana na posiadanie dla siebie. Zmiana sytuacji może nastąpić, gdy po śmierci babci wnuk przejął wyłączną kontrolę nad lokalem i zaczyna wykonywać wobec niego władztwo w sposób typowy dla właściciela (w szczególności z wyłączeniem innych uprawnionych i w sposób widoczny na zewnątrz).

W praktyce podkreśla się, że dopóki właściciel nieruchomości żyje i faktycznie z niej korzysta (zwłaszcza gdy na niej zamieszkuje) w typowych układach rodzinnych trudno mówić o rozpoczęciu biegu zasiedzenia – ponieważ sposób korzystania przez osobę bliską bywa wówczas postrzegany jako wykonywany za zgodą i w ramach relacji rodzinnej, a nie jako posiadanie samoistne.

Opieka nad cudzym gruntem

Państwo Kowalscy – którzy byli moimi Klientami- kupili zabudowaną działkę, a razem z nią przejęli dostęp do sąsiedniego terenu. Za furtką była działka bujnie zarośnięta krzewami. Osoby te (i wcześniej ich poprzednicy) przez lata wchodzili regularnie na ten teren: wycinali krzewy, usuwali bluszcz, który rozrastał się i wkradał na ścianę ich budynku. Mieli zdjęcia pokazujące, że prace były stałe i widoczne.

Podczas porady prawnej padło pytanie, które często słyszę:
„Skoro korzystamy od dawna (a wcześniej korzystali poprzednicy), to czy możemy to zasiedzieć?”

W takich sprawach kluczowe jest rozróżnienie korzystania od władania jak właściciel. Sam fakt, że ktoś sprząta, tnie, pielęgnuje cudzą działkę, dla sądu nie wystarczy. Te czynności mogą wynikać nie z woli dbania jak o swoje, tylko z potrzeby ochrony własnej nieruchomości (bo bluszcz wchodzi na ścianę i niszczy elewację).

Dlatego wobec Państwa Kowalskich uczyniłam wskazanie, że ich czynności mogą być ocenione przez sąd jako zwykłe korzystanie, czy dzierżenie (czynności porządkowe wykonywane dla siebie, ale bez manifestacji właścicielskiej), a nie posiadanie samoistne.

Co tu mogłoby zrobić różnicę?
Nie sama pielęgnacja, tylko elementy, które na zewnątrz pokazują: to jest moje. Urządzenie terenu jak własnego, ogrodzenie czy wyznaczenie granic posiadania, utrwalony sposób korzystania typowy dla właściciela, a nie tylko doraźna walka z roślinnością.

6) Czy posiadanie zależne może się zmienić w samoistne?

Tak — ale to nie dzieje się samo z siebie i wymaga czegoś, co da się wykazać faktami. W praktyce chodzi o to, by nastąpiła jasna zmiana sposobu władania: przestajesz uznawać cudzą własność, zaczynasz zachowywać się jak właściciel wobec otoczenia i potrafisz wskazać moment tej zmiany. Sądy bardzo ostrożnie podchodzą do takich twierdzeń, bo łatwo je deklarować po latach, a trudniej udowodnić.

Przykład z sali sądowej

Wybrałam to orzeczenie, bo często w praktyce adwokackiej spotykam się z sytuacją, że po wygaśnięcia umowy dzierżawy osoba dalej użytkuje nieruchomość bez umowy.

Wraz z zakończeniem umowy dzierżawy osoba przestaje być posiadaczem zależnym nieruchomości, nie oznacza to jednak, że stała się automatycznie posiadaczem samoistnym. Zależy to od okoliczności sprawy. Zmiana ta nie może się ona ograniczać tylko do sfery wewnętrznych przeżyć posiadacza, lecz musi być w sposób niedwuznaczny zamanifestowana na zewnątrz. Oznacza to, że musi być jakiś znak widoczny na zewnątrz, że mamy do czynienia ze zmianą charakteru posiadania. Może to być ogrodzenie działki, zmiana sposobu jej wykorzystania.

Stan faktyczny sprawy

Stan sprawy był taki, że po wygaśnięciu umowy dzierżawy A. B. utrzymała w posiadaniu nieruchomość, a po latach wystąpiła do sądu o jej zasiedzenie.

Sąd ustalił w toku sprawy, że A. B. po wygaszeniu umowy dzierżawy w dalszym ciągu korzystała z nieruchomości bez żadnych ograniczeń, uprawiała ziemię, zbierała plony dokonywała remontów budynków, w których zamieszkiwała wraz z rodziną, płaciła podatek rolny, figurowała w ewidencji podatkowej gminy jak właściciel, nie płaciła na rzecz właściciela nieruchomości żadnych świadczeń, była postrzegana przez sąsiadów, a także urząd gminy jako właścicielka nieruchomości. To do niej ówczesne władze gminy w 1987 r. skierowały zawiadomienie o spotkaniu w związku z przebudowa drogi, koniecznością wejścia na teren nieruchomości. Wszystkie te działania odbywały się przy całkowitej bierności właściciela nieruchomości. Sposób wykazywania posiadania nieruchomości przez A. B.  wskazuje, że czuła się ona właścicielką nieruchomości i tak była traktowana przez otoczenie. Mając to na uwadze, sąd uwzględnił wniosek o zasiedzenie złożony przez A.B.

O samoistnym posiadaniu nieruchomości przesadza sposób korzystania z nieruchomości, a więc wykonywanie uprawnień składających się na treść prawa własności, czyli korzystanie z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobieranie pożytków, a także uważanie się za uprawnionego do rozporządzania nieruchomością. Świadomość braku tytułu prawnego do nieruchomości nie wyłącza jej nabycia przez zasiedzenie, a jedynie wpływa na długość koniecznego okresu posiadania do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.

(wyżej wskazana treść pochodzi z Postanowienia z dnia 31 stycznia 2017 r. Sądu Okręgowego we Świdnicy Sygn. akt II Ca 940/16, źródło: Legalis)

Do zapamiętania na koniec!

1. Nie każde wieloletnie korzystanie prowadzi do zasiedzenia.
2. Posiadacz zależny może mieszkać 20–30 lat i nadal nie zasiedzieć nieruchomości, jeśli korzysta na podstawie umowy i uznaje właściciela.
3. Jeśli chcesz realnie ocenić sytuację — najpierw odpowiedz sobie na pytania z tekstu i zbierz fakty świadczące o Twoim posiadaniu jak właściciel (umowy, świadków, rozliczenia).

* * *

Wpis na blogu nie stanowi porady prawnej. Publikowane materiały mają charakter informacyjny, prezentują subiektywne stanowisko autora i nie powinny być traktowane jako oficjalna interpretacja prawa czy podstawa do podjęcia działań prawnych.