Jeśli mam wskazać jeden scenariusz, który wraca w rozmowach z klientami jak bumerang, będzie to właśnie zasiedzenie części działki. Nie całej nieruchomości, tylko paska ziemi przy płocie, kawałka ogródka, fragmentu pod budynkiem, skrawka pola od zawsze uprawianego. Kawałka, który ktoś kiedyś ogrodził, a potem przez lata wszyscy się do tego przyzwyczaili.
I tu od razu ważna rzecz: zasiedzenie części działki brzmi prosto tylko w opowieści. W praktyce jest bardziej wymagające niż zasiedzenie całej nieruchomości, bo sąd musi mieć absolutną pewność, o jakiej dokładnie części mówimy. Nie wystarczy powiedzieć to ta część za płotem. Obszar musi dać się opisać tak, aby go jednoznacznie wyodrębnić w orzeczeniu wydanym przez sąd. Najczęściej potrzebny jest do tego geodety, który oznaczy teren i sporządzi mapę do celów zasiedzenia.
Czym jest zasiedzenie, gdy chodzi o fragment gruntu
Zasiedzenie to sposób nabycia własności przez upływ czasu. Sąd bada, czy przez odpowiednio długi okres ktoś władał nieruchomością jak właściciel. Oznacza to czy samodzielnie, dla siebie, na zewnątrz widocznie i z wyłączeniem innych.
Przy części działki dochodzi dodatkowy wymiar: posiadanie musi dotyczyć konkretnego, dającego się wskazać obszaru.
Ważne jeśli przez lata stało ogrodzenie, był wjazd, stała brama, stały nasadzenia, wiata, był regularnie utrzymywany ogród. To są okoliczności do których łatwo przedstawić dowody.
Posiadanie jak właściciel, czyli co musi być widoczne dla innych
Największe nieporozumienie w sprawach dotyczących części działki polega na tym, że ludzie mylą zwykłe korzystanie z posiadaniem samoistnym. W sprawach o część działki liczą się zachowania wyraźne i konsekwentne. Takie, które pokazują, że ten fragment był traktowany jako mój.
Jeżeli granica w terenie była przez lata czytelna, a sposób korzystania zamknięty i wyłączny, to jest to fundament pod zasiedzenie.
Jeśli natomiast sytuacja przypomina spór graniczny – nikt nie miał zamiaru zabrać cudzej ziemi, tylko wszyscy latami żyli w błędnym przekonaniu, gdzie dokładnie biegnie granica warto pomyśleć o innym rozwiązaniu. Wtedy czasem właściwszą drogą jest ustalenie granic, a nie zasiedzenie.
Kto nie zasiedzi części działki, nawet jeśli korzysta latami
Nie zasiedzi ten, kto korzystał z gruntu na podstawie relacji, która z natury rzeczy zakłada cudzą własność. Jeśli ktoś był najemcą, dzierżawcą, użytkownikiem, miał zgodę właściciela, korzystał grzecznościowo. Korzystał bo w rodzinie tak się umówiliśmy. W wielu przypadkach mówimy o posiadaniu zależnym, a ono nie prowadzi do zasiedzenia. Z upływem czasu często strony akceptują to przesunięcie posiadaniu, a my w sposób bardziej śmiały korzystamy z otrzymanej cześci działki . Naturalną konsekwencją tej zmiany jest wola zasiedzenia nowej części działki. Sąd w tym przypadku będzie dociekał, w którym momencie doszło do wyraźnej zmiany. Należy mu pokazać moment korzystania bez pytania się o zgodę osoby trzeciej.
Po jakim czasie można mówić o zasiedzeniu części działki
W zasiedzeniu kluczowy jest czas. Co do zasady krótszy termin dotyczy dobrej wiary, a dłuższy złej wiary. Przy zasiedzeniu części działki, zwykle posiadanie jest w złej wierze, bo ma on świadomość, że formalnie to nie jego grunt. . To nie znaczy, że zasiedzenie jest niemożliwe. To znaczy tylko tyle, że sąd będzie bardzo uważnie badał, od kiedy tak naprawdę można liczyć bieg zasiedzenia. Ponadto, czy przez cały ten czas władanie było ciągłe, wyłączne i właścicielskie. W sprawach dotyczących zasiedzenia części często spór toczy się nie o samą zasadę, tylko o datę startu terminu. Jedna strona powie: „płot stoi od zawsze”, a druga strona odpowie: „płot jest od piętnastu lat”. I wtedy cała sprawa potrafi obrócić się wokół tego, kto i kiedy postawił ogrodzenie. Bądź czy były zmiany przebiegu, czy ktoś protestował, czy były przerwy w korzystaniu.
Jak wygląda postępowanie o zasiedzenie części działki
Postępowanie o zasiedzenie toczy się w trybie nieprocesowym. W teorii bywa proste, ale sprawy o część działki mają swoją specyfikę. Sąd musi ustalić po pierwsze kto i od kiedy posiada. Dalej gdzie dokładnie leży ta część i jak przebiega jej granica. W praktyce oznacza to, że często pojawiają się oględziny nieurchomości konieczność sporządzenia mapy przez biegłego geodetę. Czynności geodety na gruncie są konieczne. Możemy zrobić to we własnym zakresie bądź wnieść aby geodetę wyznaczył sąd. Jeżeli właściciel części którą chcemy zasiedzieć ujawniony w dokumentach jest nieznany z miejsca pobytu sąd może zarządzić ogłoszenie w prasie.
Co musi znaleźć się we wniosku, gdy zasiadujesz część działki
We wniosku trzeba opisać nieruchomość i wskazać, na czyją rzecz ma nastąpić zasiedzenie. Przy części działki dochodzi element kluczowy: opis tej części. Składając wniosek do sądu możemy oznaczyć część którą chcemy zasiedzieć w dowolny sposób. Może to być wydrukowana mapa działki ze strony geoportal.gov.pl z zaznaczoną częścią. Sąd musi mieć materiał, który pozwoli mu ustalić, jaki dokładnie obszar ma zostać objęty orzeczeniem. Dlatego w toku sprawy zleci sporządzenie mapy i obliczenie powierzchni części działki przez geodetę. We wniosku do sądu wskazać dodatkowo należy dowody na posiadanie. Będą to zeznania świadków, zdjęcia, dokumenty, czasem korespondencja sąsiedzka. Jeżeli zasiedzenie ma dotyczyć sytuacji przekazania posiadanie części działki z pokolenia na pokolenie, warto pamiętać o ciągłości posiadania. Jeśli chcemy doliczyć sobie okres posiadania swoich dziadków bądź rodziców warto przeprowadzić po nich postępowanie spadkowe przed sprawą o zasiedzenie.
Jaki sąd i ile to trwa w praktyce
Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Czas trwania zależy od sądu i stopnia sporu. Gdy wszyscy się zgadzają, a materiał dowodowy jest czytelny, sprawa potrafi iść sprawnie. Gdy jest konflikt badź gdy uczestników jest wielu, postępowanie potrafi się wydłużyć.
Koszty, o których trzeba pamiętać przy zasiedzeniu części działki
W zasiedzeniu zawsze pojawia się opłata sądowa od wniosku. Przy części działki trzeba też realnie założyć dodatkowe koszty związane z czynnościami geodety. Jeśli dojdzie ogłoszenie w prasie, to jest kolejny wydatek. Najważniejsze jest jednak to, aby na początku dobrze ocenić, czy zasiedzenie jest właściwą drogą.
Historie za drzwi kancelarii
Historia numer 1 – działka w prezencie
Klient wraz z zakupem nieruchomości wszedł w posiadanie części innej działki, która nie była objęta aktem notarialnym. Miała on kształt trójkąta. Sprzedający poinformował go przed zakupem, że od ponad 25 lat znajduje się z posiadaniu ziemi na którą nie posiada dokumentów. Po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości klient wniósł do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia części działki, którą objął w posiadanie.
W toku sprawy biegły geodeta przedstawił na mapie projekt określający, w jakich punktach oraz o jakiej powierzchni Klient nabył część nieruchomości
Wykazaliśmy, że Klient gospodarował całością gruntu, w tym trójkątem jak właściciel: uprawiał zboże na całej powierzchni, bez omijania tego fragmentu. Taki sam sposób władania miał już jego poprzednik, od którego Klient nabył nieruchomość wraz z trójkątem.
Powyższe doprowadziło do sukcesu, to jest zasiedzenia części działki na którą Klient chciał uzyskać tytuł prawny.
Historia numer 2 – budowa na cudzym gruncie
W imieniu Klienta złożyłam do sądu wniosek o zasiedzenie części nieruchomości.
Historia zaczęła się jeszcze w czasie budowy domu. W 1983 r., gdy prace były już zaawansowane, okazało się, że budynek wchodzi kawałkiem na działkę sąsiada. Nie było pozwolenia na budowę. Mimo to budowę kontynuowano. I co ważne – sąsiad wiedział o przekroczeniu granicy, a nawet brał udział w pracach. Strony miały dobre relacje, a sytuacja nie prowadziła wtedy do konfliktu.
Rok później, w 1984 r., teren został ogrodzony. Zrobiono wjazd na posesję, a wzdłuż ogrodzenia posadzono drzewa i krzewy ozdobne. Od tego momentu działka była traktowana i używana jako jedna, spójna całość – w granicach wyznaczonych ogrodzeniem.
W trakcie sprawy pojawił się biegły geodeta, który przygotował mapę i zaproponował podział. Pokazał dokładnie tę część działki, na którą wszedł budynek mieszkalny. To był ważny element, bo w sprawach o zasiedzenie części działki sąd musi mieć jasność, o jakim konkretnie fragmencie gruntu mówimy.
We wniosku do sądy zwróciłam uwagę na kilka faktów, które układały się w czytelną całość. Najpóźniej 29 lutego 1984 r. wnioskodawca wraz z rodziną faktycznie już tam mieszkał – byli zameldowani pod tym adresem. Teren był w tym czasie ogrodzony i zagospodarowany tak, jak wygląda to do dziś. Oznaczało to, że najpóźniej od tej daty małżonkowie objęli sporną część działki w posiadanie jak właściciele.
Właściciel sąsiedniej działki nie tylko nie sprzeciwiał się temu stanowi rzeczy, ale go akceptował. A z perspektywy zasiedzenia liczy się właśnie to, że wnioskodawcy korzystali z tej części gruntu wyłącznie dla siebie i w sposób widoczny na zewnątrz: mieli ogrodzenie, wjazd, nasadzenia, a dom działał jak normalne gospodarstwo domowe. Budynek był skanalizowany, miał przyłącze energetyczne, a w kolejnych latach został podłączony do wodociągu.
Sąd uznał te twierdzenia za prawdziwe. W toku sprawy na ich potwierdzenie przedstawiliśmy dokumenty i świadków, które to działanie doprowadziło Nas do uzyskania tytułu własności na część działki na której stał budynek.
W efekcie sąd stwierdził, że własność tej części nieruchomości została nabyta przez zasiedzenie do majątku wspólnego małżonków, w ramach ustawowej wspólności majątkowej.
Zakończenie
W postępowaniu o zasiedzenie fragmentu nieruchomości podstawowe znaczenie ma wykazanie, że posiadanie miało charakter samoistny, a zatem było wykonywane w sposób odpowiadający wykonywaniu prawa własności. To jest samodzielnie, w interesie własnym, zewnętrznie dostrzegalnie i z wyłączeniem innych osób. Jednocześnie, w sprawach dotyczących części działki szczególnie istotna jest precyzja oznaczenia przedmiotu zasiedzenia. Sąd musi dysponować materiałem pozwalającym na jednoznaczne określenie zakresu przestrzennego nabycia. W praktyce wymaga to sporządzenia mapy przez geodetę oraz ustalenia powierzchni i przebiegu granic fragmentu objętego żądaniem.
Przytoczone w artykule przykłady pokazują dwa typowe stany faktyczne. Pierwszy dotyczył fragmentu gruntu rolniczego, który przez wiele lat był użytkowany w sposób jednolity z resztą gospodarstwa, a wnioskodawca kontynuował sposób władania wykonywany wcześniej przez poprzednika. Drugi odnosił się do sytuacji trwałego urządzenia terenu oraz wieloletniego korzystania z obszaru zajętego pod budynek i jego otoczenie, przy braku sprzeciwu właściciela sąsiedniej działki. W obu sprawach o wyniku rozstrzygało wykazanie, że dany fragment nieruchomości był objęty rzeczywistym, wyłącznym i nieprzerwanym władztwem o charakterze właścicielskim przez okres wymagany do zasiedzenia, a także przedstawienie sądowi precyzyjnego, geodezyjnego określenia przedmiotu nabycia.
