Planujesz budowę domu czy aranżację ogrodu na działce otrzymanej w spadku, ale na drodze do realizacji tych planów często stają betonowe słupy lub przebiegające pod ziemią rury, które znajdują się tam od dziesięcioleci.
Czym jest służebność przesyłu?
Zanim przejdziemy do tego, jak odzyskać kontrolę nad własnym gruntem, warto wyjaśnić podstawowe pojęcia.
Dnia 3 sierpnia 2008 r., na mocy ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 731; dalej: ustawa nowelizująca) wprowadzono do kodeksu cywilnego regulację służebności przesyłu, dodając do niego art. 305(1) – 305(4).
Służebność przesyłu została uregulowana w Kodeksie cywilnym jako szczególny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego.
Służebność przesyłu została wprowadzona w szczególności po to, aby dać przedsiębiorcom przesyłowym służebność niezwiązaną z własnością nieruchomości władnącej, a więc instytucję odrębną od służebności gruntowych. Prawodawca zamieścił instytucję służebności przesyłu w kodeksie cywilnym właśnie dlatego, że jego zdaniem służebność gruntowa nie może sprostać wymaganiom stawianym temu nowemu prawu.
Tego rodzaju służebność pozwala przedsiębiorcy (np. dostawcy prądu, gazu czy wody) na korzystanie z cudzej nieruchomości w ściśle określonym zakresie – aby postawić tam słupy, pociągnąć kable czy rury, a potem mieć do nich swobodny dostęp w razie awarii lub konserwacji.
Służebność przesyłu nie oznacza, że przedsiębiorstwo staje się właścicielem gruntu.
Właścicielem nieruchomości nadal pozostaje właściciel działki. Przedsiębiorstwo uzyskuje natomiast prawo do korzystania z określonej części nieruchomości, np. w celu eksploatacji, konserwacji, naprawy albo usuwania awarii.
Warto wiedzieć, że same urządzenia, takie jak kable czy gazociągi, po przyłączeniu do sieci przestają być częścią składową Twojej działki – stają się własnością firmy przesyłowej (art. 49 k.c.). Służebność przesyłu legalizuje to władztwo firmy nad Twoją ziemią.
Problem polega na tym, że przez dziesięciolecia – zwłaszcza w czasach PRL – infrastruktura ta powstawała często bez żadnych umów notarialnych z właścicielami. Państwo po prostu wchodziło na grunt, wskazując że realizuje interes społeczny i zgoda właścicieli nie jest konieczna. Po stworzeniu infrastruktury firmy przesyłowe zaczęły szukać sposobu, by tę sytuację zalegalizować, wykorzystując do tego instytucję zasiedzenia.
Zasiedzenie na które powołują się firmy przesyłowe
Zasiedzenie to instytucja, która polega na tym, że jeśli ktoś korzysta z Twojej nieruchomości wystarczająco długo jak właściciel, to po pewnym czasie jest uprawniony do uzyskania tytułu prawnego do niej.
W przypadku służebności nie chodzi o nabycie własności gruntu, lecz o nabycie prawa do korzystania z cudzej nieruchomości w określonym zakresie.
Przedsiębiorstwa przesyłowe wykorzystywały drogę zasiedzenie po to, aby uniknąć zapłaty wynagrodzenia dla właścicieli za korzystanie z gruntu .
Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 roku sygn. P 10/16, należy podjąć próbę odpowiedzi na pytanie – czy przedsiębiorstwo przesyłowe może bronić się przed zapłatą za zajęcie pasa gruntu powołując się na zasiedzenie?
Trybunał Konstytucyjny analizował sprawę w której przedsiębiorstwo energetyczne twierdziło, że linie energetyczne powstały w latach 60. i 70. XX wieku, a ono oraz jego poprzednicy prawni korzystali z nieruchomości przez wiele lat, wykonując czynności eksploatacyjne, przeglądy i kontrole.
Właściciele bronili się, że przed 3 sierpnia 2008 r. nie istniała w kodeksie cywilnym służebność przesyłu, więc nie możne przedsiębiorstwo żądać zasiedzenie pod nazwą służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, z późn. zm.), rozumiane w ten sposób, że umożliwiają nabycie przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa, przed wejściem w życie art. 305 (1) -305 (4) ustawy – Kodeks cywilny, w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Jakie są praktyczne konsekwencje wyroku TK?
W praktyce oznacza to, że okres posiadania sprzed 3 sierpnia 2008 r. nie powinien być traktowany jako okres posiadania służebności przesyłu ani służebności gruntowej odpowiadającej jej treści.
Jeżeli przyjąć tok rozumowania TK, najwcześniejszą datą zasiedzenia służebności przesyłu w dobrej wierze byłby dopiero rok 2028, a w złej wierze rok 2038. Podobny praktyczny wniosek wyprowadzany jest w komentarzach po wyroku: po 3 sierpnia 2008 r. termin zasiedzenia należałoby liczyć od początku — 20 lat przy dobrej wierze, 30 lat przy złej wierze.
Wyrok ten poważnie podważył dotychczasową praktykę sądową, która przez lata pozwalała przedsiębiorstwom przesyłowym powoływać się na zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu jeszcze sprzed 2008 roku.
To ważny moment dla właścicieli nieruchomości w Polsce
Właścicielom gruntów wyrok daje silny argument przeciwko zarzutowi zasiedzenia, zwłaszcza w sprawach, w których przedsiębiorstwo mówią, że urządzenia stoją od lat 60./70./80., więc służebność już dawno została zasiedziana.
Trybunał uznał za niezgodne z Konstytucją takie rozumienie art. 292 k.c. w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., które pozwalało przedsiębiorcom przesyłowym albo Skarbowi Państwa nabywać przed 3 sierpnia 2008 r. przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu.
Po pierwsze, Trybunał Konstytucyjny wskazał że to ustawodawca nie zaś sąd ma prawo tworzyć nowe rodzaje obciążeń nieruchomości.
Po drugie, Trybunał podkreślił, że darmowe przejmowanie praw przez wielkie korporacje kosztem obywateli to de facto wywłaszczenie bez odszkodowania, co w demokratycznym państwie jest niedopuszczalne.
Konsekwencje wyroku Trybunału Konstytucyjnego
Mimo doniosłości wyroku TK sytuacja nie jest prosta.
Po pierwsze, wyrok P 10/16 nie został opublikowany w Dzienniku Ustaw. Przedsiębiorstwa przesyłowe mogą powoływać się na ten argument i twierdzić, że wyrok nie wywołuje pełnych skutków prawnych.
Po drugie, po wyroku TSUE z 18 grudnia 2025 r. w sprawie C-448/23 gdzie uznano, że Trybunał Konstytucyjny nie spełnia niezawisłego i bezstronnego sądu część sądów może podchodzić do wyroku TK ostrożnie.
Po trzecie, sądy powszechne mogą różnie oceniać znaczenie wyroku TK. W jednych sprawach argumentacja konstytucyjna może zostać uwzględniona, w innych sąd może wymagać dodatkowej analizy albo przyjąć bardziej zachowawcze stanowisko.
Dlatego wyrok P 10/16 jest ważnym narzędziem dla właścicieli, ale nie jest gwarancją automatycznej wygranej.
Jakie roszczenia może rozważyć właściciel gruntu ?
Jeżeli na nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe, w grę wchodzą dwa roszczenia.
Pierwsze to roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres przeszły. Chodzi o zapłatę za to, że przedsiębiorstwo korzystało z gruntu bez umowy albo skutecznie ustanowionej służebności. Obecnie podstawowy termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi co do zasady 6 lat.
Drugie to żądanie ustanowienia służebności przesyłu na przyszłość za odpowiednim wynagrodzeniem. W takim postępowaniu sąd ustala zakres korzystania z nieruchomości oraz wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi.
To nie są jednak identyczne sprawy. Wynagrodzenia za przeszłość dochodzi się co do zasady pozwem o zapłatę. Ustanowienie służebności przesyłu następuje natomiast w postępowaniu nieprocesowym, na podstawie wniosku do sądu.
Podsumowanie
Przez lata właściciele gruntów, na których znajdują się słupy, linie, rurociągi albo kable, słyszeli często jedno: urządzenia stoją od dawna, więc doszło do zasiedzenia i nic nie można zrobić.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 10/16 podważa jednak tak proste podejście do spraw przesyłowych.
Trybunał wskazał, że przed 3 sierpnia 2008 r. nie można było wywodzić z przepisów o służebności gruntowej podstawy do zasiedzenia prawa odpowiadającego treścią dzisiejszej służebności przesyłu.
Dla właścicieli oznacza to istotny argument w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi — zwłaszcza tam, gdzie przedsiębiorstwo opiera swoją obronę wyłącznie na wieloletnim istnieniu urządzeń na gruncie.
Tym samym wyrok ten stanowi ważny sygnał również dla przedsiębiorstw przesyłowych. W wielu przypadkach właściwą drogą do uregulowania sytuacji urządzeń znajdujących się na cudzym gruncie może być ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. W ten sposób właściciel uzyskuje rekompensatę za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.
Za tego rodzajem rozwiązania przemawia także to, że infrastruktura przesyłowa obniża wartości nieruchomości na której jest posadowiona.
Takie rozwiązanie odpowiada zarówno interesom właściciela nieruchomości, jak i przedsiębiorstwa przesyłowego. Pozwala bowiem uregulować stan prawny urządzeń, ograniczyć ryzyko dalszych sporów i nadać korzystaniu z cudzej nieruchomości jasną podstawę prawną.
Wystąpienie przez właściciela gruntu o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem może stanowić wyraźny sygnał dla przedsiębiorstwa przesyłowego, że dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości jest kwestionowany, a właściciel nie godzi się na dalsze nieodpłatne utrzymywanie urządzeń przesyłowych na swoim gruncie bez uregulowania stanu prawnego.
Reasumując, wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, istotnie wzmacnia stanowisko właściciela nieruchomości, na której posadowiono urządzenia przesyłowe.
Drogi Czytelniku,
publikowany materiał ma wyłącznie charakter informacyjny, odzwierciedla subiektywne stanowisko autora i nie stanowi ani oficjalnej interpretacji prawa, ani podstawy do podejmowania działań prawnych w konkretnej sprawie.
