Co się dzieje z lokalem TBS po śmierci najemcy?

Czym jest lokal TBS?

Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) budują i zarządzają mieszkaniami na wynajem. Celem TBS jest dostarczenie przystępnych cenowo mieszkań dla ludzi o średnich dochodach. Dzięki nim można cieszyć się nowoczesnym lokum bez kredytu hipotecznego. Warto podkreślić, że mieszkania TBS to wynajem, nie zakup.

Kluczowym kryterium kwalifikacji do mieszkań TBS są dochody. Każde TBS ustala swoje własne limity dochodowe, które różnią się w zależności od lokalizacji oraz specyficznych potrzeb regionu. W praktyce oznacza to, że dochód gospodarstwa domowego nie może przekraczać określonego poziomu, a przy tym musi być na tyle stabilny, by umożliwić regularne płacenie czynszu.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest liczba członków rodziny. TBS-y biorą pod uwagę liczbę osób, które mają zamieszkać w danym lokum, aby dostosować powierzchnię mieszkania do faktycznych potrzeb najemców. Często priorytetowo traktuje się rodziny z dziećmi, ale także osoby starsze lub niepełnosprawne mogą liczyć na przychylność w procesie kwalifikacyjnym.

Na kwalifikacje wpływa również historia finansowa i mieszkaniowa potencjalnych najemców. TBS-y mogą wymagać, aby osoby starające się o mieszkanie nie posiadały na własność innej nieruchomości mieszkaniowej. Dodatkowo, znaczenie może mieć także brak zadłużeń oraz terminowe regulowanie wcześniejszych zobowiązań.

Lokale w TBS nie są lokalami własnościowymi ani klasycznie wynajmowanymi jak na wolnym rynku. Najem w TBS to forma najem z partycypacją — czyli: osoba wpłaca wkład zwany partycypacją (część kosztów budowy), a w zamian otrzymuje prawo wskazania najemcy. Umowa zawierana jest na czas nieoznaczony, ale nie jest to prawo dziedziczne do samego najmu.

Co zmieniło się po 1 stycznia 2005 roku?

Przed 2005 r. nie było jasnych regulacji, często uważano, że stosuje się analogię do zwykłego najmu (czyli wstąpienie w stosunek najmu po śmierci). Po nowelizacji przepisów TBS w 2005 r. (ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego — t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2224):

– Uprawnienie do najmu nie podlega dziedziczeniu — nie wchodzi do masy spadkowej!
– Dziedziczne jest natomiast prawo partycypacji – czyli prawo wskazania najemcy.

Co to oznacza w praktyce?

Po śmierci najemcy lokalu w TBS:

– Nie dziedziczy się samej umowy najmu (nie można wstąpić tak jak np. w zwykłym najmie mieszkalnym — art. 691 KC tu nie działa).
– Dziedziczy się prawo partycypacji (czyli prawo do wskazania osoby, która może zawrzeć umowę najmu).
– To prawo majątkowe, więc wchodzi do masy spadkowej i spadkobiercy mogą je odziedziczyć.

Co mogą zrobić spadkobiercy?

Jeśli spadkobiercy są osobami wskazanymi do wspólnego zamieszkiwania przez najemcę mogą sami zawrzeć umowę najmu z TBS-em. Jeśli nie są wskazani — mogą siebie wskazać jako najemców, bo dziedziczą partycypację i mają prawo wskazania.

Częste nieporozumienia

Nie dziedziczy się najmu w TBS jak w zwykłym mieszkaniu komunalnym lub prywatnym.Nie działa tu mechanizm art. 691 kodeksu cywilnego. To co się dziedziczy to prawo partycypacji — czyli prawo majątkowe to jest to, co ma wartość i co spadkobiercy mogą rozporządzać.

Czas na przykład

Mama była najemcą lokalu w TBS oraz partycypantem, ale umarła. Córka i syn dziedziczą prawo partycypacji czyli stają się nowymi partycypantami. W tej sytuacji mogą:
a) wskazać siebie jako najemców i podpisać nową umowę najmu z TBS-em, oczywiście jeśli spełniają kryteria wyznaczone przez TBS dla najemców;
b) lub nawet sprzedać partycypację (jeśli statut TBS na to pozwala).

Ile warta jest partycypacja?

TBS zawiera umowy partycypacji w kosztach budowy domów mieszkalnych, a partycypacja liczona jest na podstawie kosztów budowy budynku mieszkalnego. W przypadku zakończenia umowy najmu TBS zwraca partycypację w kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu, równej udziałowi wniesionemu przez partycypanta. Wartość zwracanej partycypacji jest z reguły wyższa od kwoty wpłaconej partycypacji.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 powołanej ustawy, osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu (art. 29a ust. 2 powołanej ustawy).

W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu (art. 29a ust. 3 powołanej ustawy).

W przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie, o którym mowa w ust. 3 (art. 29a ust. 4 powołanej ustawy).

Zgodnie z art. 29a ust. 5 powołanej ustawy, towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy.

O jakiej mówimy kwocie?

Jest to kwota, którą kolejny partycypujący musiałby zapłacić musiałby zapłacić taką samą kwotę, jaka byłaby wypłacona obecnemu partycypantowi. W przypadku rozwiązania umowy partycypacji kwota partycypacji podlegająca zwrotowi partycypującemu winna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równej udziałowi wniesionej przez partycypującego kwoty partycypacji. Takie też stanowisko zajął Sąd Okręgowy we Wrocławiu w sprawie II Ca 134/10. Wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jest ustalana dla każdego miasta indywidualnie. I tam przy ustaleniu jej na kwotę 4431 zł. przy udziale partycypującego w lokalu mieszkalnym ustalony został na 20% to wynikająca z tego udziału kwota partycypacji wynosi : 45,85m2 lokalu × 4431 zł. = 203161,35 zł.× 20%= 40 632,27 złotych.

TBS a SIM ?

Jakkolwiek wydawać by się mogło, że zastąpienie TBS przez SIM ma walor wyłącznie redakcyjny, czy też semantyczny, nie sposób nie zauważyć, że wprowadzone zmiany mają na celu wsparcie, zwłaszcza przez Skarb Państwa, tzw. społecznego budownictwa mieszkaniowego. Świadczy o tym nie tylko zamiana formy TBS na całkowicie nową (aczkolwiek bazującą na dotychczasowych regulacjach prawnych) formę SIM, ale również (by nie powiedzieć, że zwłaszcza) dopuszczenie do udziału w nowopowstających SIM-ach (oraz funkcjonujących już TBS-ach) samego Skarbu Państwa reprezentowanego przez KZN będącego państwową osobą prawną, czy też utworzenie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa.

Podsumowanie

1. Najem w TBS nie podlega dziedziczeniu.
2. Partycpacja (prawo wskazania najemcy) — podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego
3. Spadkobiercy mogą: wskazać siebie jako najemców i zawrzeć umowę lub rozporządzić partycypacją.
4. Wartość partycypacji nie równa się prawu własności lokalu mieszkalnego.