Czy prawo najmu można odziedziczyć?

W tym artykule zajmę się omówieniem przypadku śmierci najemcy i konsekwencji tego zdarzenia dla umowy najmu.

Generalnie w razie śmierci jednej ze stron stosunku najmu, prawa i obowiązki wynikające z umowy podlegają dziedziczeniu, zgodnie z art. 922 § 1 kodeksu cywilnego. Jednakże w przypadku najmu lokalu mieszkalnego ustawodawca wprowadził szczególny mechanizm wstąpienia w stosunek najmu przez ściśle określony krąg osób, co odróżnia ten przypadek od typowego dziedziczenia praw majątkowych.

Wstąpienie w stosunek najmu

Odstępstwo od tej zasady przewiduje art. 691 kodeksu cywilnego w odniesieniu do najemcy lokalu mieszkalnego. W takim przypadku w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Jednakże niezbędnym warunkiem wstąpienia w stosunek najmu przez wyżej wymienione osoby jest stałe zamieszkiwanie tych osób z najemcą do chwili jego śmierci. Jeżeli nie ma osób, które spełniałyby wymagania określone w art. 691 § 1 i 2  kodeksu cywilnego, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą śmierci najemcy.

Wskazana instytucja wstąpienia w stosunek najmu jest instrumentem ochrony nie będących najemcami lokatorów, stabilizując stosunek najmu lokalu, wzmacniając prawną sytuację lokatora przez przekształcenie go w najemcę i ograniczając zarazem w czasie możliwość dysponowania lokalem przez właściciela.

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego jego domownicy, o których mowa w art. 691 § 1 kodeksu cywilnego, wstępują z mocy prawa w stosunek najmu, który dotychczas wiązał zmarłego najemcę i wynajmującego.

Wstąpienie następuje w umowę którą miał spadkodawca

Przy zachowaniu identyczności treści stosunku prawnego najmu dochodzi do zmiany podmiotowej po stronie najemcy.

W miejsce zmarłego najemcy pojawiają się w charakterze współnajemców wszyscy domownicy najemcy, którzy zgodnie z regulacją art. 691 § 2 kodeksu cywilnego stale zamieszkiwali z najemcą w przedmiotowym lokalu aż do chwili jego śmierci. Przesłankę „stałego mieszkania z najemcą” należy uznać za spełnioną, gdy lokal zajmowany przez domowników najemcy stanowił centrum ich spraw życiowych.

Czy osobie, która żyła z najemcą w związku partnerskim, przysługuje prawo do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci partnera?

Należy udzielić odpowiedzi twierdzącej na powyższe pytanie w przypadku, gdy związek partnerski był związkiem heteroseksualnym. W takim bowiem przypadku jednogłośnie przyjmuje się, że pozostały przy życiu partner, jako osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, ma prawo wstąpić w stosunek najmu po zmarłym partnerze.

Czy z prawa takiego może skorzystać także partner z związku homoseksualnego?

Pierwotnie akcentowano, że faktyczne wspólne pożycie oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie, co oznaczać musiało związek heteroseksualny obejmujący więź emocjonalną, gospodarczą i fizyczną (tak uchwałą Sąd Najwyższy z 20.11.2009 r. III CZP 99/09).

Istotną zmianę przyniósł wyrok ETPC z 2.3.2010 r. w sprawie 13102/02 Kozak przeciwko Polska.

W wyroku tym Trybunał przyjął, że różnicowanie uprawnień par homoseksualnych i heteroseksualnych jest co prawda dopuszczalne ze względu na istotne okoliczności, ale w przypadku wstąpienia w stosunek prawny najmu lokalu mieszkalnego, takie okoliczności nie istnieją. Nie powinno się zatem czynić różnicy między faktycznym, wspólnym pożyciem par heteroseksualnych i homoseksualnych.

W związku z tym osobą pozostającą we wspólnym faktycznym pożyciu może być także osoba tej samej płci, co zmarły najemca. Dodatkowego argumentu na rzecz stanowiska zaprezentowanego przez Trybunał dostarcza brzmienie art. 691 § 1 KC, który wymaga faktycznego, wspólnego pożycia a nie faktycznego, wspólnego pożycia małżeńskiego.

O możliwości zastosowania komentowanego artykułu do osób tej samej płci, wypowiedział się dodatkowo Sąd Najwyższy w uchwale z 28.11.2012 r. III CZP 65/12.

Ważne! Wstąpienia w stosunek najmu nie można wyłączyć w umowie

Reguły wynikające z art. 691 KC nie mogą zostać zmodyfikowane ani wyłączone w umowie najmu ani w drodze rozrządzeń testamentowych dotychczasowego najemcy.

Wypowiedzenie najmu z zachowaniem terminów ustawowych

Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie komentowanego artykułu, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, również wtedy gdy umowa przewiduje inne terminy wypowiedzenia.

Wynajmujący kwestionuje wstąpienie – pozostaje droga sądowa do dochodzenia swoich praw

W razie sporu między wynajmującym a osobami powołującymi się na wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy, osoby te powinny wystąpić do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu i to bez względu na to, czy źródłem najmu jest umowa czy decyzja administracyjna.   

Wstąpienie – nie dotyczy lokali socjalnych

Na podstawie art. 691 § 1 kodeksu cywilnego nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Tak orzekł uchwałą Sąd Najwyższy z 23.09.2010 r. III CZP 51/10

Lokale socjalne są wynajmowane jako część lokali wydzielonych w tym celu z zasobu mieszkaniowego gminy, a umowa może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej uchwałą gminy 

Jeżeli nie zawarto umowy o najem lokalu socjalnego z wnioskującymi o to wspólnie małżonkami, tylko przez jednego z nich, ujawniającego wyłącznie swoje uprawnienia do otrzymania takiego lokalu, a następnie samodzielnego w nim zamieszkania, w okolicznościach wieloletniego zamieszkiwania drugiego małżonka odrębnie, to nie można twierdzić, że drugiemu małżonkowi przysługiwał tytuł do lokalu socjalnego i nabył on ten tytuł tylko z powodu pozostawania w związku małżeńskim z najemcą takiego lokalu.

Najem lokalu w TBS a dziedziczenie

W przypadku lokali wynajmowanych w systemie TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) sytuacja wygląda odmiennie niż w przypadku zwykłego najmu lokalu mieszkalnego. Po 1 stycznia 2005 r. prawo do najmu lokalu w TBS nie podlega dziedziczeniu — nie działa tu mechanizm wstąpienia w stosunek najmu, o którym mowa w art. 691 kodeksu cywilnego. Dziedziczeniu podlega natomiast tzw. partycpacja, czyli prawo do wskazania najemcy. Jest to prawo majątkowe, które wchodzi do masy spadkowej i może być dziedziczone na zasadach ogólnych.

Jeżeli spadkobiercy zmarłego najemcy (partycypanta) byli wskazani do wspólnego zamieszkiwania przez najemcę, mogą zawrzeć z TBS-em nową umowę najmu lokalu. W sytuacji, gdy nie byli wcześniej wskazani, jako spadkobiercy partycypacji mają prawo wskazać siebie jako nowych najemców i zawrzeć umowę najmu na dotychczasowych warunkach. To istotna różnica — dziedziczeniu podlega nie sama umowa najmu, lecz prawo do zawarcia nowej umowy w ramach prawa do partycypacji.

Podsumowanie

Zasada ogólna:
Prawa i obowiązki z umowy najmu co do zasady podlegają dziedziczeniu (art. 922 k.c.), ale w przypadku najmu lokalu mieszkalnego stosuje się szczególny mechanizm wstąpienia w stosunek najmu (art. 691 k.c.).

Krąg osób uprawnionych do wstąpienia:

• małżonek niebędący współnajemcą,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• osoby zobowiązane do alimentów wobec najemcy,
• osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek: stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.

Wstąpienie a związki partnerskie:

• Prawo do wstąpienia dotyczy także osób tej samej płci, pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu (orzecznictwo ETPC i SN).
• Liczy się realna więź: emocjonalna, gospodarcza, wspólnota życia.

Umowy i testamenty nie mogą wyłączać tego prawa:

• Regulacja art. 691 KC jest bezwzględnie obowiązująca — nie można jej zmienić ani w umowie najmu, ani w testamencie.

Spory z wynajmującym — droga sądowa:

• Jeśli wynajmujący kwestionuje wstąpienie, osoba uprawniona powinna wystąpić do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu.

Wyłączenia — lokale socjalne:

• Wstąpienie nie dotyczy lokali socjalnych w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów.

Lokale w TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego):

• Najem lokalu w TBS nie podlega dziedziczeniu.
• Dziedziczeniu podlega jedynie partycpacja (prawo do wskazania najemcy).
• Spadkobiercy partycypacji mogą wskazać siebie jako nowych najemców i zawrzeć umowę z TBS-em.
• Nie działa tu mechanizm wstąpienia z art. 691 kodeksu cywilnego.

Źródła służące do stworzenia tego wpisu:

Prawo wstąpienia partnera w stosunek najmu, Filip Hartwich, Nieruchomości 2010, Nr 12, str. 14-19

Kodeks cywilny. Komentarz 2024 wyd. 33 red. serii prof. dr hab. Konrad Osajda, red. tomu dr Witold Borysiak komentarz do art. 691 kodeksu cywilnego