Standardowa umowa najmu może nie wystarczyć, by ochronić właściciela przed nieuczciwym najemcą. Kluczem do skutecznej egzekucji swoich praw jest najem okazjonalny – rozwiązanie, które mimo większej formalizacji, daje realne narzędzia ochrony interesów właściciela lokalu.
Zawarcie umowy najmu wydaje się czynnością prostą – dwie strony spotykają się, podpisują dokument, przekazywane są klucze i rozpoczyna się współpraca. W praktyce jednak wielu właścicieli mieszkań przekonuje się, że nie każda umowa zapewnia realne bezpieczeństwo. Czasem wystarczy kilka miesięcy, by zamiast stabilnego dochodu z najmu pojawiły się zaległości w opłatach, zniszczenia w lokalu, a w skrajnych przypadkach – wieloletnie problemy z usunięciem uciążliwego najemcy.
Wobec tego powraca pytanie, które regularnie pojawia się w rozmowach z wynajmującymi: czy można tak skonstruować umowę najmu, by rzeczywiście chroniła interesy właściciela? Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Klasyczna umowa najmu – choć zgodna z przepisami – często nie nadąża za realiami rynku. Najemcy są objęci szeroką ochroną prawną, między innymi przed tzw. eksmisją „na bruk”, co w praktyce oznacza, że nawet jawne łamanie warunków umowy nie zawsze skutkuje szybką reakcją. Lokator może przez wiele miesięcy, a nawet lat, zajmować lokal bez ponoszenia konsekwencji.
Standardowy najem
Właściciele nieruchomości często bagatelizują znaczenie odpowiednio skonstruowanej umowy, traktując ją jako formalność. Tymczasem to właśnie jej treść, precyzja zapisów i ich zgodność z przepisami mogą zadecydować o tym, czy właściciel wyjdzie z konfliktu obronną ręką, czy też zostanie uwikłany w kosztowny i przewlekły spór. Istotą nie są wyłącznie zapisy dotyczące płatności czy obowiązków stron, lecz przede wszystkim mechanizmy ochrony prawa własności oraz możliwość odzyskania lokalu w przewidywalnym czasie. Problem polega na tym, że nawet najlepiej skonstruowana umowa najmu nie chroni właściciela przed najdotkliwszym ryzykiem: brakiem możliwości szybkiego zakończenia umowy i opróżnienia mieszkania.
Najem okazjonalny
W tym kontekście warto rozważyć tzw. najem okazjonalny. To forma przewidziana dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Daje ona właścicielowi znacznie silniejszą pozycję w przypadku, gdy najemca odmawia opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy bądź rażąco narusza jej postanowienia. Kluczowe znaczenie ma nie tylko sama umowa, ale również komplet dokumentów, które muszą jej towarzyszyć. Najemca zobowiązany jest wskazać alternatywny lokal, do którego może się przenieść, oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu na ewentualne zamieszkanie. Najważniejsze jednak jest notarialne oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – dokument, który pozwala właścicielowi uniknąć długotrwałego procesu sądowego. Wystarczy wniosek do komornika, by rozpocząć procedurę eksmisji.
Wysiłek który się opłaca
Oczywiście, przygotowanie takiego zestawu dokumentów wymaga większego zaangażowania. Konieczna jest wizyta u notariusza, zebranie odpowiednich oświadczeń i zachowanie wymaganych terminów. Dla niektórych właścicieli może to być zniechęcające, zwłaszcza jeśli dotąd korzystali z prostych wzorów dostępnych w internecie. Warto jednak potraktować ten wysiłek jako inwestycję – zarówno w bezpieczeństwo prawne, jak i w spokój psychiczny. W sytuacjach kryzysowych to właśnie dokumenty przygotowane zawczasu stanowią różnicę między wielomiesięczną batalią a skuteczną interwencją.
Z praktyki zawodowej dostrzegam jeszcze jedną istotną zaletę najmu okazjonalnego – działa on jak swoisty filtr. Osoby nieuczciwe lub mające niejasne zamiary zazwyczaj niechętnie podpisują taką umowę. Natomiast ci, którzy podchodzą do najmu poważnie i w dobrej wierze, bez trudu spełniają wymagane formalności. Już sama rozmowa na temat rodzaju umowy potrafi wiele powiedzieć o potencjalnym najemcy. To cenna forma selekcji, która pozwala uniknąć wielu problemów zanim jeszcze dojdzie do przekazania lokalu.
Prawa najemcy
Wbrew obiegowym opiniom, najem okazjonalny nie oznacza ograniczenia praw najemcy. Nadal obowiązują go przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca ma zagwarantowane prawo do korzystania z lokalu na warunkach określonych w umowie, a właściciel nie może działać w sposób arbitralny ani naruszać prywatności najemcy. Różnica polega na tym, że jeśli lokator nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, właściciel nie jest bezradny – może skorzystać z wcześniej uzgodnionych zabezpieczeń i odzyskać mieszkanie bez konieczności prowadzenia długiego postępowania sądowego.
Warto przy tej okazji przypomnieć, że podpisanie umowy – nawet w formie najmu okazjonalnego – nie zwalnia właściciela z obowiązku dopełnienia formalności. Najważniejsze to zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej zawarcia. Tylko wtedy można zachować status najmu okazjonalnego i później skutecznie przeprowadzić eksmisję. Równie istotna jest poprawność dokumentów – zarówno oświadczeń, jak i zgód. Błąd popełniony na etapie zawierania umowy może w przyszłości uniemożliwić skuteczne działanie, gdy sytuacja tego wymaga.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Należy również pamiętać o kwestii odpowiedzialności za szkody w lokalu. Każda umowa najmu – niezależnie od formy – powinna zawierać precyzyjne zapisy dotyczące stanu technicznego nieruchomości w momencie jej przekazania oraz zasad odpowiedzialności za jego pogorszenie. Zdecydowanie rekomenduję sporządzenie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego, najlepiej z dokumentacją fotograficzną. Umożliwia to jednoznaczne udokumentowanie stanu lokalu i ułatwia ewentualne dochodzenie roszczeń. Umowa powinna także jasno rozróżniać zwykłe zużycie od zniszczeń wymagających napraw na koszt najemcy.
Z perspektywy czasu i doświadczeń wynajmujących coraz wyraźniej widać, że najem okazjonalny to obecnie najrozsądniejsza forma ochrony interesów właściciela. Choć nie eliminuje wszystkich problemów, znacząco zmienia sposób ich rozwiązywania – pozwala szybciej, taniej i skuteczniej odzyskać lokal. Co równie istotne, przywraca właścicielowi poczucie kontroli nad swoją nieruchomością – a to w świecie najmu wartość nie do przecenienia.
Czy istnieje zatem bezpieczna umowa najmu? Jeśli przez „bezpieczną” rozumiemy umowę, która pozwala właścicielowi skutecznie reagować w sytuacjach kryzysowych, chroni jego prawo własności i minimalizuje ryzyko finansowe – odpowiedź brzmi: tak, pod warunkiem, że mówimy o najmie okazjonalnym. To rozwiązanie, które odpowiada na rzeczywiste potrzeby rynku i daje właścicielowi to, czego w relacjach najmu potrzebuje najbardziej – przewidywalność, skuteczność i spokój.
Niniejszy artykuł ukazał się z 8 kwietnia 2025 roku w Poradniku Nawigator Prawny, cyklicznym dodatku Rzeczpospolitej. Artykuł stanowi "owoc" rozmowy jaka została utrwalona w odcinku podcastu "Nawigator prawny". W programie omawiane były trzy historie, które mogą przytrafić się każdemu wynajmującemu. Co zrobić, by nie stracić lokalu przez zasiedzenie? Jak skutecznie eksmitować lokatora? Czy przy wynajmie krótkoterminowym obowiązują inne przepisy? Na podstawie trzech historii przesłanych do redakcji, przybliżymy kluczowe zagadnienia związane z tym tematem.
