Czy można zasiedzieć mieszkanie, jeśli mieszka się w nim od 30 lat?
W teorii – tak.
W praktyce – to już zupełnie inna historia.
Zasiedzenie to takie prawne „wyrównanie rachunków”. Chodzi o sytuację, w której ktoś faktycznie włada jakąś nieruchomością przez długi czas, jak właściciel, a formalnie… właścicielem nie jest. Jeśli przez lata nikt tego nie kwestionuje, prawo mówi: ok, skoro tak to wygląda, może warto zalegalizować ten stan rzeczy.
Ale! Kluczowe jest tu jedno: posiadanie samoistne. Czyli nie tylko fizyczne zamieszkiwanie w lokalu, ale też realne zachowywanie się tak, jakby było się jego właścicielem. Będzie to – opłacanie podatków, dbanie o mieszkanie, przeprowadzanie remontów z własnej kieszeni, itd. Musi być jasne, że nie jesteśmy „lokatorem z łaski”, tylko gospodarujemy we własnym imieniu.
A co z mieszkaniami spółdzielczymi?
No właśnie – tutaj robi się ciekawie.
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można zasiedzieć? Przez długi czas odpowiedź była jednoznaczna: nie. Dlaczego? Bo to ograniczone prawo rzeczowe, a kodeks cywilny pozwalał zasiedzieć tylko nieliczne z nich – np. służebność gruntową czy przesyłu. Spółdzielcze prawo nie było w tym katalogu.
Do tego dochodził fakt, że prawo to przez wiele lat było nierozerwalnie związane z członkostwem w spółdzielni. Żeby kupić mieszkanie spółdzielcze, trzeba było najpierw zostać członkiem spółdzielni. A to oznaczało, że nabycie przez zasiedzenie – bez woli i udziału spółdzielni – nie wchodziło w grę.
Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego
Wszystko zaczęło się zmieniać po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 30 marca 2004 r. (K 32/03). TK orzekł, że przepisy uzależniające prawo do mieszkania od członkostwa w spółdzielni są niezgodne z Konstytucją. Od tej chwili członkostwo przestało być „warunkiem koniecznym” posiadania spółdzielczego prawa do lokalu.
Co to oznacza w praktyce? Otóż otworzyło to furtkę do… zasiedzenia.
Co na to sądy?
Po wyroku TK sądy zaczęły powoli dopuszczać możliwość zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Mamy orzeczenie Sąd Okręgowy we Wrocławiu z dnia 29 października 2018 r. sygn. akt II Ca 825/18. Tu sąd uznał, że takie prawo może zostać nabyte przez zasiedzenie. Będzie to możliwe po 15 kwietnia 2004 r., czyli od daty utraty mocy niekonstytucyjnych przepisów.
Sąd Najwyższy rozpoznając kasację od tego orzeczenia (sygn. akt SN V CSKP 118/21) wskazał, że Sąd Okręgowy błędnie przyjął, że początek biegu terminów zasiedzenia może mieć miejsce dopiero po uznaniu przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 30 marca 2004 r. (K 32/03).
Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli przepis, który został uznany za niezgodny z Konstytucją, był zgodny z poprzednio obowiązującymi przepisami konstytucyjnymi, wyrok Trybunału Konstytucyjnego jest skuteczny nie od dnia wejścia przepisu w życie, ale od dnia wejścia w życie Konstytucji.
Potwierdzeniem niniejszej tezy jest Postanowienie Sądu Okręgowego w Olsztynie IX Wydziału Cywilnego Odwoławczego z 27 listopada 2024 roku sygn. akt IX Ca 1106/24. W treści orzeczenia sąd wskazał, że termin zasiedzenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu może rozpocząć bieg od dnia 17 października 1997 roku (data wejścia w życie obecnie obowiązującej Konstytucji).
Mając powyższe na uwadze, „pierwsze” orzeczenia dotyczące zasiedzenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu będą miały miejsce po dacie 17 października 2027 roku czyli po upływie 30 lat od dnia 17 października 1997 roku.
Czyli kiedy pierwsze przypadki zasiedzenia?
Jeśli faktycznie bieg zasiedzenia liczymy od października 1997 roku, to pierwsze orzeczenia w takich sprawach mogą zapaść po 17 października 2027 roku, czyli po upływie 30 lat.
To nie znaczy, że każdy, kto mieszka w mieszkaniu spółdzielczym od 30 lat, automatycznie je zasiedział. Każdy przypadek będzie oceniany indywidualnie, a sąd będzie badał:
- czy posiadanie było samoistne (czyli „jak właściciel”, a nie „na cudzy rachunek”),
- czy było nieprzerwane i jawne,
- oraz czy spełnione są wszystkie inne przesłanki z przepisów o zasiedzeniu.
Podsumowując
Tak, zasiedzenie mieszkania spółdzielczego jest możliwe – choć to nowy i wciąż rozwijający się kierunek w orzecznictwie. Wymaga udowodnienia wielu szczegółów, a przede wszystkim: czasu. Dopiero teraz, po prawie 30 latach od wejścia w życie obecnej Konstytucji, widać pierwsze sygnały, że zasiedzenie spółdzielczego prawa do lokalu może być skutecznie dochodzone w sądzie.
Czy można zasiedzieć mieszkanie, jeśli mieszka się w nim od 30 lat?
W teorii – tak, ale w praktyce – to bardzo trudne.
Zasiedzenie to instytucja prawna, która ma „naprawić” długotrwałą rozbieżność między tym, kto faktycznie włada rzeczą, a tym, kto jest jej właścicielem według dokumentów. Ma zastosowanie tam, gdzie ktoś przez wiele lat zachowuje się jak właściciel i nikt mu w tym nie przeszkadza.
Kluczowe w zasiedzeniu jest posiadanie samoistne – czyli nie tylko fizyczne władanie rzeczą, ale też wola posiadania jej dla siebie, jak właściciel.
