Zasiedzenie udziału we współwłasności – czy to w ogóle możliwe?
Wprowadzenie
Zasiedzenie to jedna z dróg nabycia własności w polskim prawie cywilnym. Kojarzy się głównie z sytuacją, w której ktoś przez długi czas faktycznie włada nieruchomością jak właściciel – i po upływie 20 lub 30 lat staje się jej właścicielem, nawet bez formalnego aktu własności. Sprawa komplikuje się jednak, gdy nie chodzi o całą nieruchomość, a tylko o udział w niej, szczególnie jeśli taki udział próbuje przejąć współwłaściciel wobec innego współwłaściciela.
Czy to w ogóle możliwe? Czy można zasiedzieć coś, co już się częściowo posiada? Tym bardziej, gdy rzecz ma dziać się w rodzinie. Nie można tracić bowiem z pola widzenia, że do wyjścia ze współwłasności pomiędzy spadkobiercami służy dział spadku. Zasiedzenie udziału jak czterolistna kończyna, występuje ale bardzo rzadko.
Czas na przykład
Za punkt wyjścia przyjmijmy sytuację, że po rodzicach pozostaje gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami. Po ich śmierci pozostaje trójka dzieci. Jedno z nich pozostaje w siedlisku pozostawionym przez rodziców. Dalej wyłącznie ta osoba czyni nakłady na tą nieruchomość, dokonuje niezbędnych remontów i ponosi koszty jej utrzymania. Czy to już wystarczy, czy jednak to za mało aby starać się o zasiedzenie udziałów rodzeństwa po upływie 30 lat?
Zasiedzenie udziału a zasiedzenie nieruchomości – różnice fundamentalne
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że skoro ktoś jest już współwłaścicielem, może przejąć resztę udziałów w przypadku rezygnacji przez inne osoby z woli korzystania z nieruchomości. Problem polega jednak na tym, że współwłaściciel nie włada tylko swoim udziałem – on włada całą nieruchomością razem z innymi (art. 206 k.c.).
Co ważne jeszcze, to fakt że w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami nie znajduje zastosowania domniemanie posiadania samoistnego wynikające z art. 339 kodeksu cywilnego.
Z tego powodu zasiedzenie udziału przez współwłaściciela wymaga wykazania czegoś więcej niż tylko bieżącego administrowania nieruchomością.
Aby spadkobierca mógł nabyć zasiedzieć udziały innych spadkobierców w spadkowej nieruchomości, muszą być spełnione ściśle określone warunki.
Warunki zasiedzenia udziału innego współspadkobiercy
Spadkobierca : a) musi posiadać, władać całą spadkową nieruchomość, b) posiadanie to winno być samoistne w odniesieniu do całej nieruchomości, c) posiadanie winno być wyłączne, a zatem prowadzić do definitywnego wyłączenie od jakiegokolwiek współposiadania pozostałych spadkobierców, d) zmiana charakteru władztwa nad całą nieruchomością winna być wyraźnie zamanifestowana, w tym wykazana wola władania całą nieruchomością wyłącznie dla siebie, w sposób widoczny tak dla pozostałych spadkobierców, jak i dla całego otoczenia, e) posiadanie takie winno być wykonywane przez okres niezbędny do zasiedzenia, 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat z złej.
Czego wymaga zasiedzenie udziału we współwłasności?
W orzecznictwie i doktrynie przyjęto, że kluczowa jest manifestacja zmiany charakteru posiadania – trzeba wykazać, że współwłaściciel zaczął traktować siebie jako wyłącznego właściciela udziału, który formalnie należy do kogoś innego. Co istotne – taka zmiana musi być widoczna dla otoczenia i pozostałych współwłaścicieli.
Przykłady manifestacji:
- uniemożliwienie drugiemu współwłaścicielowi dostępu do nieruchomości (np. wymiana zamków, fizyczne odgrodzenie),
- wykonywanie czynności przekraczających zwykły zarząd bez konsultacji ze współspadkobiercami (np. przebudowa, zmiana funkcji lokalu),
- zatrzymywanie całych pożytków z nieruchomości dla siebie (np. czynszu najmu) bez rozliczania się z pozostałymi.
Zerknijmy na to co mówią sądy o zasiedzeniu udziału
Orzeczenie 1 – Samodzielne administrowanie to za mało
SN, II CSK 581/12, postanowienie z 26 czerwca 2013 r.
Teza: „O samoistnym posiadaniu współwłaściciela nieruchomości nie przesądza samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, administrowanie nieruchomością, ponoszenie ciężarów czy wykonywanie remontów”.
Uzasadnienie:
Sąd podkreślił, że niewykonywanie prawa współposiadania przez innych współwłaścicieli nie oznacza jeszcze, że ten, który włada nieruchomością, czyni to samoistnie. Współwłaściciel ma prawo, ale nie obowiązek współposiadania – a więc jego bierność nie działa na niekorzyść. Zasiedzenie udziału wymaga wyraźnego aktu woli i manifestacji zawładnięcia również wobec innych współwłaścicieli.
Orzeczenie 2 – Inwestycje przekraczające zarząd jako przesłanka zasiedzenia
SN, III CSK 300/09, postanowienie z 29 czerwca 2010 r.
Teza: „O rozszerzeniu posiadania samoistnego na udziały pozostałych współwłaścicieli może świadczyć podejmowanie samodzielnych decyzji o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności”.
Uzasadnienie:
W tej sprawie sąd badał fakt przeprowadzenia generalnego remontu i zmiany przeznaczenia budynku przez jednego ze współwłaścicieli bez zgody innych. Sąd uznał, że tego typu działania mogą – przy spełnieniu innych przesłanek – potwierdzać wolę traktowania nieruchomości jako wyłącznej własności, a tym samym być dowodem samoistnego posiadania.
Orzeczenie 3 – Zasiedzenie udziałów we współwłasności
SN, II CSK 774/14, postanowienie z 6 listopada 2015 r.
Teza: „Posiadanie „właścicielskie” całej rzeczy przez współwłaściciela niezbędne do zasiedzenia wymaga, żeby współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela dał wyraz temu, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 KC. Skuteczność takiej zmiany wymaga, aby uczynił to jawnie, czyli zamanifestował ją w sposób widoczny dla współwłaściciela i otoczenia. Sama natomiast świadomość posiadania samoistnego ponad realizację uprawnienia z art. 206 KC nie może być uznana za wystarczającą, a co za tym idzie – jest prawnie bezskuteczna”
Uzasadnienie:
Niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień. Inaczej mówiąc, jeżeli inny współwłaściciel nie wykonywał swojego współposiadania, nie oznacza to, że posiadacz całości wykonywał swoje prawo do przysługującej mu idealnej części nieruchomości, a w stosunku do pozostałej był posiadaczem samoistnym. Uprawnienia współwłaściciela do rzeczy są bardzo szerokie, a co za tym idzie, konieczne było wykazanie przez wnioskodawczynię konkretnych faktów potwierdzających rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków współspadkobierców, i to w sposób, co wymaga podkreślenia, pozwalający im dostrzec zmianę.
Czas i samoistność – kiedy zaczyna biec termin zasiedzenia?
W klasycznym zasiedzeniu termin biegnie od momentu, gdy ktoś obejmuje nieruchomość w posiadanie samoistne. W przypadku zasiedzenia udziału sytuacja jest bardziej złożona – termin biegnie od momentu, gdy posiadacz rozszerzył swoje władztwo ponad zwykłe prawa współwłaściciela.
To oznacza, że współwłaściciel, który chce zasiedzieć udział innego, musi wskazać konkretny moment, od którego zaczął się tak zachowywać, jakby był wyłącznym właścicielem – i udowodnić to zachowanie przed sądem.
Podsumowanie – o czym trzeba pamiętać
- Zasiedzenie udziału jest możliwe, ale wymaga spełnienia bardziej rygorystycznych przesłanek niż klasyczne zasiedzenie całej nieruchomości.
- Faktyczne korzystanie z całej nieruchomości z wyłączeniem innych osób nie wystarczy do zasiedzenia.
- W stosunkach pomiędzy współwłaścicielami nie znajduje zastosowania domniemanie posiadania samoistnego wynikające z art. 339 kodeksu cywilnego.
- Kluczowa jest manifestacja posiadania ponad swój udział, widoczna dla pozostałych współwłaścicieli i otoczenia.
- Nie wystarczy zarząd, inwestycje czy brak zainteresowania pozostałych – trzeba wykazać zmianę charakteru posiadania.
- Inwestycje przekraczające zwykły zarząd jako przesłanka zasiedzenia ponad swój udział – podejmowanie samodzielnych decyzji o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności typu generalny remont, bądź zmiana przeznaczenia lokalu potwierdzają wolę traktowania nieruchomości jako wyłącznej własności.
