Umowa dożywocia to popularne rozwiązanie w polskim prawie cywilnym.
Jest często wykorzystywane jest w relacjach rodzinnych, szczególnie między rodzicami a dziećmi. Umożliwia przekazanie nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Choć w założeniu ma być formą zabezpieczenia na starość, nie zawsze sprawdza się w praktyce. Z czasem relacje między stronami mogą się pogorszyć, a obowiązki wynikające z umowy przestają być realizowane w sposób właściwy.
W tym artykule przedstawię wszystkie najważniejsze aspekty dotyczące wyjścia z umowy dożywocia – od możliwych dróg prawnych, przez praktyczne procedury, aż po najczęstsze błędy i pułapki.
Czym dokładnie jest umowa dożywocia?
Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, przez umowę dożywocia należy rozumieć umowę, w której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy – dożywotnikowi – dożywotnie utrzymanie i dalej powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zgodnie z art. 908 § 3 kodeksu cywilnego, dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy, która nie jest właścicielem nieruchomości.
Obowiązkiem nabywcy nieruchomości w ramach stosunku dożywocia jest w zasadzie spełnianie takich świadczeń na rzecz dożywotnika, które zaspokoją jego potrzeby w taki sposób, aby nie musiał on angażować swoich zasobów lub przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych (tak wyrokiem Sąd Najwyższy z dnia 9 maja 2008 r., III CSK 359/07)
W praktyce bardzo często dożywocie zawierane jest między rodzicami a dziećmi lub wnukami. Jednak nawet w bliskich relacjach rodzinnych może dojść do napięć i konfliktów – zwłaszcza jeśli strony mają inne oczekiwania lub nie są świadome konsekwencji takiej umowy.
Kiedy warto rozważyć rozwiązanie umowy dożywocia?
Powodów może być wiele. Najczęstsze to:
- pogorszenie relacji osobistych – nabywca nieruchomości nie wywiązuje się z obowiązków wobec dożywotnika lub między stronami dochodzi do konfliktów.
- zmiana sytuacji życiowej – np. przeprowadzka, choroba, potrzeba specjalistycznej opieki.
- naruszenie warunków umowy – np. brak zapewnienia wyżywienia, lekarstw, miejsca do życia.
- rozporządzenie nieruchomością przez nabywcę – choć dożywocie nie ogranicza prawa własności, a nabywca może sprzedać lub przekazać nieruchomość innej osobie, to takie działanie może pogorszyć sytuację dożywotnika. Nowy właściciel przejmuje bowiem obowiązki wynikające z umowy dożywocia, ale nie zawsze są one należycie realizowane.
Jak wyjść z umowy dożywocia?
Zgodnie z treścią przepisu art. 913 Kodeksu cywilnego, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Literalne brzmienie powyższego przepisu wskazuje, że ewentualna modyfikacja, bądź rozwiązanie umowy o dożywocie wymaga ingerencji sądu.
Literalne brzmienie powyższego przepisu wskazuje, że ewentualna modyfikacja, bądź rozwiązanie umowy o dożywocie wymaga ingerencji sądu.
Ustawodawca regulując kwestię zakończenia stosunku dożywocia, zdecydował się wprowadzić wiele obostrzeń.
Pierwsze – roszczenie o rozwiązanie umowy dożywocia przysługuje nabywcy oraz zbywcy nieruchomości, który jest dożywotnikiem. Oznacza to, że wyjścia z umowy może żądać ten który nabył nieruchomości oraz ten który się niej wyzbył.
Drugie – jedynie sąd, w sytuacjach wyjątkowych, może orzec o rozwiązaniu umowy o dożywocie.
Tak dobrze to rozumiesz. Aby wyjść z umowy dożywocia trzeba przejść przez proces sądowy o którego efekcie zadecyduje sąd.
Trzecie – w przypadku zawarcia umowy dożywocia na rzecz osoby trzeciej, można dokonać zamiany uprawnień zastrzeżonych na rzecz dożywotnika na rentę. Zamiany dokonuje sąd.
Coś na osłodę
Dożywotnik to jest osoba na rzecz które zapisano świadczenia może zrzec się dożywocia.
Zrzeczenie się dożywocia nie powoduje jednak zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dożywotnika. Przeniesienie własności nieruchomości, pomimo że następuje na podstawie umowy o dożywocie w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania, nie jest jedną czynnością prawną, a dwiema.
Wynika to z art. 910 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Występują więc w jednej umowie dwie czynności prawne:
1) przeniesienie własności oraz
2) obciążenie nieruchomości prawem dożywocia.
Pomimo zrzeczenia się dożywocia nabywca nieruchomości pozostaje w dalszym ciągu jej właścicielem.
Brak jest podstaw do odmówienia dożywotnikowi uprawnienia do rezygnacji z przysługujących mu świadczeń, w sytuacji, gdy świadczenie to straciło dla niego znaczenie.
Oświadczenie uprawnionego nie będzie jednak rozwiązaniem umowy, o którym mowa w powyższym przepisie, lecz działaniem w ramach przysługującej wierzycielowi swobody dysponowania przysługującym mu uprawnieniem.
Ma to duże znaczenie w zakresie prawnorzeczowym, gdyż nie implikuje roszczenia o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości. Powyższe koresponduje też z przepisem art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego, który można tu zastosować przez analogię.
Otóż zgodnie z tą regulacją, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa.
Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.
Powyższe stanowisko potwierdził pośrednio Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 1984 roku, sygnatura akt III UZP 22/84, który stwierdził, że zrzeczenie się dożywocia ustanowionego w dacie przekazania następcy aktem notarialnym gospodarstwa rolnego nie przekształca odpłatnej formy tego przekazania, choćby zrzeczenie to nastąpiło również w drodze aktu notarialnego.
Reasumując, pomimo zrzeczenia się dożywocia nabywca nieruchomości pozostaje w dalszym ciągu jej właścicielem.
Jak to zrobić?
W celu zrzeczenia się dożywocia uprawniony powinien złożyć właścicielowi nieruchomości oświadczenie o zrzeczeniu się prawa. Przepis art. 246 kodeksu cywilnego nie wskazuje, w jakiej formie uprawniony składa oświadczenie o zrzeczeniu się dożywocia właścicielowi nieruchomości obciążonej.
Jeżeli dożywocie jest wpisane do księgi wieczystej, wówczas musi być zachowana forma określona w ar. 31 ust.1 ustawy o księgach wieczystych, tj. co najmniej pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym. W przeciwnym wypadku forma tego zrzeczenia może być dowolna.
Przepis nie wymaga przyjęcia zrzeczenia przez właściciela nieruchomości. Jednak dożywotnik musi mieć co najmniej dokument, z którego wynikałoby, że oświadczenie to doszło do właściciela nieruchomości w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. Jeżeli dożywocie było wpisane do księgi wieczystej, wówczas do jego wygaśnięcia potrzebne jest ponadto wykreślenie go z księgi wieczystej.
Powyższe potwierdza treść orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 roku sygn. akt IV CSK 168/10 gdzie organ stwierdził, że zgodnie z art. 246 § 1 kodeksu cywilnego oświadczenie uprawnionego o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej i stosownie do treści art. 61 § 1 kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.
W sytuacji, gdy do wniosku o wykreślenie zostało dołączone oświadczenie wnioskodawcy o zrzeczeniu się dożywotniego użytkowania złożone przed notariuszem pod nieobecność właściciela nieruchomości i nie został dołączony dokument, z którego wynikałoby, że oświadczenie to doszło do właściciela nieruchomości w taki sposób, iż mógł zapoznać się z jego treścią, nie było podstawy do stwierdzenia, że wywarło ono skutek prawny.
Wyjście z umowy dożywocia w drodze postępowania sądowe
Jeżeli dożywotnik nie jest zainteresowany złożonego orzeczenia o którym mowa była wyżej, pozostaje Nam droga sądowa do wyjścia z umowy dożywocia.
Na podstawie art. 913 §1 Kodeksu cywilnego którego treść była cytowana wyżej, sąd może dokonać zamiany świadczeń z dożywocia na rentę albo rozwiązać umowę dożywocia w sytuacjach, gdy wykonanie obowiązków wobec dożywotnika stało się niemożliwe, szczególnie wskutek rażąco złych relacji między stronami.
Należy zauważyć, że samo przez się niezaspokajanie świadczeń dożywotnika nie stanowi podstawy do zmiany umowy. Zgodnie z jednoznacznym brzmieniem ustawy roszczenie z art. 913 § 1 kodeksu cywilnego może dotyczyć zamiany wszystkich lub tylko niektórych ze świadczeń zastrzeżonych przez strony w umowie dożywocia.
Uwaga numer 1 czyli o czym należy pamiętać
Należy mieć na względzie cel jaki chcemy osiągnąć. Pragnę wskazać, że zamiana chociażby wszystkich świadczeń zastrzeżonym w umowie dożywocia na rentę, w świetle przeważających poglądów doktryny oraz aktualnego orzecznictwa, wyrok w przedmiocie zmiany prawa dożywocia w dożywotnią rentę nie jest podstawą do wykreślenia z działu III księgi wieczystej prawa dożywocia, gdyż ono nadal istnieje, natomiast zmienia się tylko jego treść (powyższą tezę potwierdza treść orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2024 r. sygnatura akt III CZP 4/24).
Jakie wyjątkowe wypadki uzasadniają rozwiązanie umowy dożywocia?
Przykłady z praktyki:
- nabywca nieruchomości nie wpuszcza dożywotnika do mieszkania.
- dożywotnik doświadcza przemocy psychicznej lub fizycznej.
- popełnienia przestępstwa na szkodę dożywotnika przez nabywcę.
- dochodzi do wieloletnich zaniedbań, np. brak zapewnienia opieki medycznej.
- zła wola zobowiązanego, chodzi przy tym o rażąco naganne zachowanie zobowiązanego, które wytworzyło taki stan, w którym nie jest możliwe dalsze wymaganie bezpośredniej styczności między stronami.
- długotrwałe i zamierzone nie wywiązywanie się z tych obowiązków przez zobowiązanego, w szczególności przy uwzględnieniu potrzeb dożywotników wynikających z ich wieku, stanu zdrowia i warunków bytowych.
- zobowiązany z umowy dożywocia porzuca nieruchomość bez zamiaru powrotu, pozostawiając dożywotników bez opieki i bez świadczeń, których zakres określa umowa, niwecząc w ten sposób społeczny i gospodarczy sens umowy.
- rozwiązanie umowy jest aktualne przede wszystkim wtedy, gdy zamiana na rentę nie prowadzi do właściwego rezultatu oraz gdy jest ono ekonomicznie uzasadnione.
Każda sprawa jest indywidualnie rozpatrywana, z uwzględnieniem okoliczności i przedstawionych dowodów.
Uwaga numer 2 czyli o czym należy pamiętać
Niewywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie stanowi wyjątkowego wypadku uzasadniającego rozwiązanie umowy dożywocia, a stwarza jedynie warunki do wytoczenia powództwa o zasądzenie umówionych świadczeń, względnie odszkodowania z tytułu nienależytego wykonywania zobowiązania wynikającego z umowy dożywocia (art. 471 kodeksu cywilnego), czy wreszcie zmiany uprawnień objętych dożywociem na rentę (art. 913 § 1 kodeksu cywilnego).
Inne ważne aspekty prawne dotyczące dożywocia
Nabycie nieruchomości z dożywociem w drodze dziedziczenia
Rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po nabyciu w drodze dziedziczenia nieruchomości obciążonej dożywociem. Choć art. 914 KC wspomina o zbyciu, chodzi w nim wyłącznie o czynności prawne – sprzedaż, darowiznę, zamianę. Dziedziczenie nie jest „zbyciem” w tym znaczeniu – nie można więc po nim wnioskować o rozwiązanie umowy na podstawie tego przepisu. Powyższe za Sądem Najwyższym Izbą Cywilną wyrok z dnia 13 czerwca 2018 roku sygn. akt IV CSK 277/17.
Ostatni krok – wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej
Po śmierci dożywotnika lub po jego rezygnacji z prawa, można złożyć wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Do wniosku należy załączyć:
- odpis aktu zgonu dożywotnika lub
- akt notarialny potwierdzający zrzeczenie się prawa wraz z potwierdzeniem doręczenie tego oświadczenia do nabywcy nieruchomości.
Podsumowanie – najważniejsze rzeczy do zapamiętania
1. Dziedziczenie nieruchomości obciążonej dożywociem nie uprawnia do rozwiązania umowy – przepisy dotyczą jedynie czynności prawnych, a nie sukcesji ustawowej lub testamentowej.
2. Umowa dożywocia to poważne zobowiązanie prawne, które wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie – najczęściej między członkami rodziny.
3. Rozwiązanie umowy dożywocia możliwe jest tylko w wyjątkowych przypadkach i zazwyczaj wymaga ingerencji sądu. Nie można jej wypowiedzieć jednostronnie.
4. Sąd może: zamienić świadczenia dożywocia na rentę, a w wyjątkowych przypadkach – rozwiązać umowę dożywocia (np. przy rażącym konflikcie stron, przemocy, porzuceniu dożywotnika).
5. Rozwiązanie umowy przez sąd nie oznacza automatycznego powrotu własności nieruchomości do dożywotnika – zwykle rodzi to jedynie roszczenie o jej zwrot, które musi być osobno zrealizowane.
6. Dożywotnik może zrzec się prawa dożywocia, ale nie oznacza to, że odzyska nieruchomość. Wymagane jest odpowiednie oświadczenie i (jeśli prawo było wpisane do księgi wieczystej) jego formalne wykreślenie.
7. Po śmierci dożywotnika lub jego rezygnacji z prawa, można wnioskować o wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej – nie następuje to automatycznie.
