Czy wpis w księdze wieczystej może przerwać bieg zasiedzenia?

Zasiedzenie to instytucja prawa cywilnego, która ma ogromne znaczenie praktyczne, zwłaszcza w kontekście nieruchomości. Właściciel, który przez lata nie interesuje się swoją działką, może ją stracić na rzecz osoby, która ją rzeczywiście użytkuje. Ale czy zawsze? Czy istnieją sposoby na skuteczne przerwanie biegu zasiedzenia, nawet jeśli właściciel nie podejmuje fizycznych działań na nieruchomości. Odpowiedzi na te pytania dostarcza postanowienie Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2024 r. (sygn. akt II CSKP 856/23), w którym po raz kolejny podjęto temat relacji pomiędzy czynnościami procesowymi właściciela a biegiem zasiedzenia.

O czym jest ten wpis?

Postanowiłam pisać już na wstępie co otrzymasz dzięki lekturze tej publikacji. Po pierwsze – analizę orzeczenia SN z 11 kwietnia 2024 r., sygn. akt II CSKP 856/23.

Po drugie wskazuję czynności które przerywają oraz te które nie przerywają biegu terminu zasiedzenia.

Stan faktyczny sprawy

W sprawie rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy doszło do sporu pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą, która przez wiele lat faktycznie ją użytkowała, licząc na zasiedzenie. Właściciel tej nieruchomości nie korzystał z niej osobiście, nie przebywał na niej, nie prowadził też żadnej działalności w jej obrębie. Przez ponad 20 lat nieruchomość była w rękach użytkownika, który poczuł się na tyle „pewnie”, że złożył do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia.

Ziemia w przeszłość należała do rodziny wnioskującej o zasiedzenie. Własność nieruchomość została utracona z uwagi na znaczne długi. Dalej została sprzedana na licytacji i rodzina wnioskodawczyni nie jest już jej właścicielem.

Pomimo utraty tytułu prawnego do nieruchomości wnioskodawczyni i jej rodzina pozostała na nieruchomości. Dokonywała nawet opłat do nowego właściciela pod tytułem „za użytkowanie”.

Właściciel nieruchomości, chcąc przeciwdziałać zasiedzeniu wskazał, że w przeszłości podjął działania egzekucyjne, które dotyczyły właśnie tej nieruchomości. W efekcie tych działań został dokonany wpis w dziale III księgi wieczystej – informacja o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.

Kluczowe zagadnienie prawne

Problemem prawnym, który musiał rozstrzygnąć Sąd Najwyższy, było ustalenie, czy sam wpis w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji może zostać uznany za czynność przerywającą bieg zasiedzenia zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 kodeksu cywilnego.

Powyższy przepis stanowi, że bieg terminu przedawnienia przerywa się przez „każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia”.

Argumentacja Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy przyznał, że co do zasady wpisy w księdze wieczystej mają charakter deklaratoryjny i nie zawsze same w sobie wywierają skutek prawnoprocesowy w zakresie przerywania biegu zasiedzenia. Jednak w tej konkretnej sprawie, Sąd Najwyższy uznał, że:

• wpis dotyczący wszczęcia egzekucji z nieruchomości stanowi formalne działanie właściciela zmierzające do ochrony swojego prawa;
• choć egzekucja nie zakończyła się zajęciem nieruchomości, sam wpis stanowił wystarczający dowód na to, że właściciel nie zaniechał całkowicie dochodzenia swoich praw;
• działanie to miało na celu zaspokojenie roszczeń właściciela wobec dłużnika i jako takie – w myśl art. 123 § 1 pkt 1 k.c. – przerywa bieg terminu zasiedzenia;
• wnioskodawczyni mogła z łatwością się dowiedzieć w chwili dokonania wpisu wzmianki w księdze wieczystej, że nieruchomość została sprzedana na licytacji i nie jest już jej właścicielem; zatem brak jest podstaw do wewnętrznego przekonania wnioskującej o zasiedzenie w zakresie bycia wyłącznym właścicielem. 

Sąd uznał zatem, że doszło do skutecznego przerwania biegu zasiedzenia, a tym samym – że użytkownik nieruchomości nie mógł nabyć jej przez zasiedzenie.

Znaczenie orzeczenia

To postanowienie jest istotne z kilku powodów:

1. Precyzuje wyjątki od ogólnej zasady – choć przerwanie biegu zasiedzenia wymaga zazwyczaj bardziej aktywnych działań, Sąd dopuścił wyjątek, wskazując na znaczenie wpisu w księdze wieczystej.
2. Podkreśla znaczenie czynności egzekucyjnych – nawet nieudana egzekucja, która nie doprowadziła do zajęcia nieruchomości, może wpłynąć na bieg terminów cywilnoprawnych.
3. Wzmacnia ochronę właścicieli – pokazuje, że nie muszą oni być fizycznie obecni na nieruchomości, by przerwać zasiedzenie – wystarczy odpowiednio udokumentowana aktywność prawna.

Wnioski praktyczne

Dla właścicieli nieruchomości:

• Warto na bieżąco kontrolować sytuację prawną swoich nieruchomości, nawet jeśli z nich nie korzystamy.
• Nawet pojedyncze działania prawne (np. wszczęcie egzekucji) mogą skutecznie ochronić przed zasiedzeniem – o ile zostaną odpowiednio udokumentowane.

Dla posiadaczy nieruchomości:

• Nie każda długotrwała obecność na nieruchomości oznacza, że można ją zasiedzieć – istotne są także działania właściciela, nawet te pośrednie.
• Warto przed złożeniem wniosku o zasiedzenie sprawdzić historię wpisów w księdze wieczystej, bo mogą one przerwać bieg terminu zasiedzenia.

Podsumowanie

Postanowienie Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2024 r. (II CSKP 856/23) przypomina nam, że choć zasiedzenie to instytucja oparta na upływie czasu i faktycznym władztwie nad rzeczą, nie działa ona w próżni. Wpisy w księdze wieczystej, choć często traktowane jedynie jako formalność, mogą mieć realny wpływ na losy własności.

Dla praktyków prawa i właścicieli nieruchomości to ważna lekcja: warto dokumentować każdy krok i nie lekceważyć znaczenia formalnych czynności procesowych.

Coś jeszcze, co warto wiedzieć.

Przerywają bieg zasiedzenia:

1. Wszczęcie postępowania sądowego przeciwko posiadaczowi samoistnemu, np. o wydanie nieruchomości.
2. Złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej (jeśli dotyczy roszczenia właściciela).
3. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości, zwłaszcza zakończone wpisem w księdze wieczystej.
4. Wniesienie powództwa negatoryjnego, czyli żądania zaniechania naruszeń własności.
5. Złożenie wniosku o ustanowienie służebności, jeśli wiąże się z dochodzeniem prawa do nieruchomości.
6. Postępowanie rozgraniczeniowe, którego celem było ustalenie przebiegu granicy i wyjaśnienie zasięgu prawa własności przygranicznego pasa gruntu, wszczęte przez właściciela nieruchomości zasiadywanej, przerywa bieg zasiedzenia – Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 31 stycznia 2013 r. II CSK 262/12; Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 maja 2009 r. IV CSK 459/08.

Nie przerywają biegu zasiedzenia:

1. Pisemne wezwania do opuszczenia nieruchomości, bez dalszych działań procesowych.
2. Wpis właściciela jako właściciela w księdze wieczystej – sam fakt posiadania prawa nie wystarcza.
3. Czynności faktyczne, jak np. okazjonalne wejście na nieruchomość bez sporu.
4. Brak skutecznego doręczenia pozwu lub wniosku – działanie formalne musi być realne i skuteczne.
5. Zgłoszenie sprawy do organu nieuprawnionego (np. urzędu gminy zamiast sądu).
6. Powództwa o zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści tej służebności – Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 listopada 2015 r. II CSK 639/14.
7. Wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości dokonywany przez sąd z urzędu, z uwagi na to, że nie jest to czynność uprawnionego.