Pan Mikołaj (podmiot wydzierżawiający nieruchomość, jej właściciel) zwrócił się z kilkoma pytaniami w związku z zamiarem podpisania umowy dzierżawy nieruchomości pod fotowoltaikę. W umowie jest wskazane, że czynsz dzierżawny będzie mu przysługiwać począwszy od miesiąca w którym zostaną rozpoczęte prace budowlane w związku z montażem urządzeń do wytwarzania energii elektrycznej. A co z płatnością za okres od podpisania umowy do rozpoczęcia tych prac?
– Ważne jest, że Pan Mikołaj zauważył, że w umowie powyższy okres jest nieuregulowany w zakresie płatności. Generalnie z momentem podpisania umowy Pan Mikołaj przestaje być dysponentem nieruchomości objętej umową i do momentu rozpoczęcia ów prac nie zobaczy ani złotówki.
Sytuacja jest niekorzystna bowiem okres ten może się w sposób różny kształtować, a grunt będzie spoczywał i nie będą na nim czynione żadne prace. To jest bardzo niekorzystna dla Pana Mikołaja sytuacja. Zasadnym zatem jest zmiana umowy i ustalenie, że czynsz dzierżawny będzie płacony od momentu podpisania umowy, chociażby w mniejszym wymiarze. W tym przypadku będzie wydzierżawiającemu należna zapłata bez względu na faktyczne wykorzystanie dzierżawionej nieruchomości na potrzeby elektrowni.
Korzystanie z nieruchomości przez wydzierżawiającego od momentu podpisania umowy
W umowie znajdujemy poniższe zapisy.
Wydzierżawiający jest uprawniony do korzystania z wydzierżawionej nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem do momentu rozpoczęcia robót budowlanych przy elektrowni przez dzierżawcę.
Oraz:
Przedmiot dzierżawy został wydany dzierżawcy przez wydzierżawiającego z dniem podpisania umowy dzierżawy.
Z prawnego punktu widzenia wydanie nieruchomości, będące fizycznym jej przekazaniem pozbawia wydzierżawiającego możliwości wykonywania na niej czynności.
W zapisie dającym wydzierżawiającemu prawo do używania całej nieruchomości i pobierania z niej pożytków do momentu rozpoczęcia prac brak jest racjonalizmu, bowiem wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że na wydzierżawiającym będzie spoczywało ewentualne ryzyko podjętych działań. Jeżeli bowiem dokona siewu może nie dokonać jego zbioru z uwagi na wezwanie ze strony dzierżawcy do udostępnienia nieruchomości pod budowę w trybie natychmiastowym.
Należy domniemać, że z uwagi na to, że umowy dzierżawy o elektrownie fotowoltaiczne podpisywane są na określonym szablonie nie uwzględniają wszystkich okoliczności. Moje zastrzeżenia dotyczą właśnie tego elementu, to jest braku dopasowania umów do konkretnych osób biorących udział w transakcji.
Brak możliwości rozwiązania umowy przed upływem okresu na który została zawarta
Jest to największy zarzut jaki mam do tego rodzaju umów.
Jeżeli chodzi o uprawnienia Wydzierżawiającego zostały one ograniczone do minimum.
Umowa stanowi, że Wydzierżawiający będzie mógł rozwiązać niniejszą umowę za jednomiesięcznym wypowiedzeniem w razie zwłoki w zapłacie czynszu przez Dzierżawcę co najmniej o 3 miesiące i po uprzednim wyznaczeniu Dzierżawcy dodatkowego 30 dniowego terminu zapłaty.
Ponadto Wydzierżawiający będzie mógł wypowiedzieć niniejszą umowę także przed uzyskaniem przez Dzierżawcę warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej dla Przedmiotu Dzierżawy pod warunkiem zapłaty przez Wydzierżawiającego na rzecz Dzierżawcy kwoty stanowiącej równowartość dziesięciokrotności czynszu.
Powyższe zapisy ograniczają możliwość wyjścia z umowy przed czasem. Przy umowach zawieranych na okres ponad dwudziestoletni jest to problem.
Gdybym jednak chciał wyjść przed czasem z umowy …
Tego rodzaju pytanie zawsze pada podczas rozmowy i analizy umowy.
Rozwiązaniem w tej sytuacji jest porozumienie stron w tym przedmiocie po zawarciu umowy. Bądź wprowadzenie do umowy korzystnego w tym zakresie zapisu przed jej podpisaniem.
Moją propozycją jest dodanie do umowy, że wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć przedmiotową umowę z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli w terminie 2 lat od podpisania niniejszej umowy nie zostaną udzielone wszystkie niezbędne pozwolenia na budowę elektrowni.
Może być i tak, że zostanie zawarta umowa pod darmym tytułem
– Tak może się stać. Nie można w 100 % przewidzieć, że dana inwestycja na danym terenie powstanie. A ze względu zapis, że czynsz jest należny od momentu prac budowlanych może dojść do sytuacji, że ziemia przez ten okres będzie leżała odłogiem.
O zasiedzeniu nie ma mowy
Pan Mikołaj wyraził również obawę czy zawarcie umowy na długi okres bo 30 letni może prowadzić do zasiedzenie dzierżawionej nieruchomości?
– Tego rodzaju obawy nie są uzasadnione albowiem dzierżawca nigdy nie może zasiedzieć przedmiotu dzierżawy z uwagi na charakter swojego posiadania, który określa się jako zależny, czyli niewłaścicielski. Problematyka zasiedzenia była poruszana przeze mnie we wcześniejszym wpisie, zatem polecam jego lekturę, aby rozwiać wszelkie wątpliwości w tym temacie.
Każda z umów dzierżawy nieruchomości pod elektronie może kształtować sytuację wydzierżawiającego w sposób mniej lub bardziej korzystny. Należy pamiętać, aby z podpisaniem umowy się nie spieszyć i dokonać sprawdzenia jej zapisów i przeanalizować przede wszystkim czy nasze interesy są w sposób dostateczny zabezpieczone, nie zapominając o ustaleniu we właściwym Urzędzie Skarbowym jakie obowiązki od strony podatkowej będzie pociągało za sobą jej zawarcie.
Do zapamiętania
Na koniec myśl natury ogólnej. Umowa dzierżawy zawarta w zaciszu domowym z przedstawicielem firmy jest dopiero wstępem do współpracy. Po pierwsze, następnym krokiem jest podpisanie przez strony umowy u notariusza. Pomiędzy tymi czynnościami mają Państwo możliwość dokonania modyfikacji w umowie. Tak jak wskazywałam wyżej, umowy dzierżawy zawierane są na wzorcach umownych. Z tych względów można a nawet trzeba mając na uwadze okres na jaki będą związane strony podjąć próbę, aby zawarta umowa była jak najbardziej dostosowana pod nasze potrzeby. Do umowy należy podjeść jak do butów. Muszą być już dobre i wygodne na starcie. W tych niewygodnych za daleko nie dojdziemy. Niekorzystna umowa, jak niedopasowane obuwie, przysporzy nam tylko zmartwień i odcisków.
