Koronawirus a umowa najmu – jaką lekcję z epidemii możemy wyciągnąć w zakresie zawierania umów cywilnych

Czas czytania: 4 minuty

W odniesieniu do umów najmu w centrach handlowych artykuł 15ze ustawy z 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (wprowadzony na mocy nowelizacji z 31 marca 2020 roku) przewiduje wygaśnięcie zobowiązań wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Najemca, gdy ustanie zakaz prowadzenia działalności, jest przedstawienia wynajmującemu oferty przedłużenia okresu najmu o czas obowiązywania zakazu powiększony o dodatkowe 6 miesięcy. W sytuacji braku przedstawienia oferty, wynajmującego przestaje wiązać wygaśnięcie zobowiązań. Wzajemne wygaśniecie zobowiązań stanowi w tym przypadku czasowe zwolnienie stron z obowiązku spełnienia świadczeń, do których wzajemnie są zobowiązane umowy najmu podczas okresu obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Dla najemcy oznaczało to zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych przy możliwości zachowania lokalu i prawa przechowywania w nim swoich rzeczy.

Ustawa w artykułach 31s, 31t, 31u wprowadziła możliwość przedłużenia do 30 czerwca 2020 roku umów najmu, których okres kończy się przed tą datą. Przedłużenie wymaga oświadczenia najemcy, które musi dotrzeć do wynajmującego najpóźniej w ostatnim dniu okresu najmu. Na skutek przedłużenia warunki umowy pozostają bez zmian. Ustawa wprowadziła dodatkowo zakaz wypowiadania przez wynajmujących umów najmu lub wysokości czynszu do 30 czerwca 2020 roku.

Tarcza antykryzysowa nie regulowała innych kwestii związanych z umowami najmu niż wyżej opisane. Brak było specjalnej regulacji dotyczącej wykonywania umów najmu dotyczących między innymi lokali w centrach handlowych nieobjętych zakazem prowadzenia działalności, lokali w małych centrach handlowych (o powierzchni sprzedaży do 2.000 m2), lokali usługowych poza centrami handlowymi na przykład na ulicach handlowych, powierzchni biurowej.

Powyższa sytuacji rodzi wniosek, aby zawierając umowę w przyszłości zawszeć w niej zapis o rozwiązaniu umowa „w przypadku braku możliwości jej wykonywania w celu, na który została zawarta”, „zaistnienia siły wyższej”, „wystąpienie nagłego, zewnętrznego zdarzenia, którego strony nie mogły przewidzieć w momencie zawarcia umowy”. Każde z tych sformułowań odpowiada sytuacji związanej z epidemią i umożliwia wyjście z umowy najmu. Brak właściwego ukształtowania umowy powoduje liczenie na dobrą wolę wynajmującego, które nie zawsze ma miejsce. Co zaś w sytuacji, gdy nasza umowa nie zawiera korzystnych zapisów, zaś wynajmujący oczekuje wypełnienia obowiązków umownych i zapłaty czynszu, pomimo braku uzyskania korzyści z prowadzonej w lokalu działalności. Przepisy przewidują, że gdy z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków (za taką można uznać epidemię COVID-19) spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może zmienić sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Na taką możliwość mogą powoływać się zwłaszcza najemcy, których działalność została zakazana lub w istotny sposób ograniczona na mocy obostrzeń wprowadzonych w związku z COVID-19.

Może Cię też zainteresować...