„Jedyną pewną rzeczą w życiu jest zmiana.” Te słowa wygłosił ponad 25 wieków temu grecki filozof Heraklit z Efezu.
Świat po 3 kwietnia 2024 roku nie wygląda już tak samo. Przynajmniej dla tych którzy utracili własność na skutek zasiedzenia.
W czym rzecz? Tego dnia Sąd Najwyższy zaaprobował możliwość żądania wynagrodzenia od osoby, która zasiedziała naszą nieruchomość.
Orzeczenie to wywraca dotychczasowy porządek prawny do góry nogami.
Po tym dniu otwierają się nowe możliwości dla właścicieli, którym nieruchomość została odebrana wskutek jej zasiedzenia przez posiadacza samoistnego.
O co chodzi w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia?
Zanim przejdziemy do meritum sprawy, oto stan faktyczny na podstawie, którego zostało wydane orzeczenie.
Uniwersytet Warszawski nie interesował się działką, która przez ponad 60 lat pozostawała we władaniu jednej rodziny. Ta po wojnie odbudowała dom, uporządkowała i ogrodziła działkę oraz płaciła podatek od nieruchomości. Gdy w 2016 r. sąd stwierdził, że 1.10.2005 r. trzy małżeństwa nabyły przez zasiedzenie udziały we współwłasności nieruchomości, Uniwersytet zażądał od nich zapłaty. Łącznie 270 tys. zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu i 30 tys. zł tytułem zwrotu pobranych pożytków. Sąd Okręgowy i Sąd Apelacyjny nie uwzględniły roszczenia Uniwersytetu Warszawskiego. W uzasadnieniu sąd drugiej instancji wskazał, że cel zasiedzenia zmierza do ustabilizowania stosunków prawnych pomiędzy poprzednim właścicielem a nabywcą własności. Sprzeciwia się to przyznaniu dotychczasowemu właścicielowi uprawnienia do dochodzenia roszczenia o wynagrodzenie za okres poprzedzający zasiedzenie.
Sądy obu instancji w tej sprawie wskazywały, że utrata własności nieruchomości i nabycie tego prawa w drodze zasiedzenia przez osobę trzecią powoduje, że dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje w stosunku do tego podmiotu roszczenie o wydanie nieruchomości oraz o wynagrodzenie za korzystanie z niej i zwrot pożytków pobranych z nieruchomości, również za okres przed upływem terminu zasiedzenia.
Uniwersytet Warszawski nie odpuścił i wystąpił ze skargą kasacyjną do Sądu Najwyższego. Dalej Sąd Najwyższy w toku rozpoznania skargi, przekazał składowi siedmiu sędziów do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne:
Czy byłemu właścicielowi może przysługiwać przeciwko posiadaczowi samoistnemu rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej (oparte na art.224, 225 kodeksu cywilnego) za okres poprzedzający nabycie przez tego posiadacza własności rzeczy w drodze zasiedzenia?
Dnia 3 kwietnia 2024 roku Sąd Najwyższy wydał uchwałę w sprawie sygnaturze akt III CZP 103/22 zgodnie z którą utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości.
Jak było dotychczas?
W orzecznictwie sądów dominował pogląd, że właścicielowi nieruchomości, który jej własność utracił na skutek zasiedzenia, roszczenie w stosunku do posiadacza samoistnego o wynagrodzenie za korzystanie z przedmiotu zasiedzenia za okres poprzedzający zasiedzenie nie przysługuje.
Jego ostatnim wyrazem jest uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 2016 r., III CZP 77/16, OSNC 2017, nr 9, poz. 94, w myśl której „Właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie”.
Natomiast zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w literaturze dopuszczalne jest dochodzenie rekompensaty przez byłego właściciela także po upływie terminu zasiedzenia i po nastąpieniu jego skutku prawnego.
Zasiedzenie nie przekreśla bowiem faktu, że przez określony czas posiadacz, korzystając z cudzej rzeczy i nie uiszczając z tego tytułu zapłaty, stał się wzbogacony względem ówczesnego właściciela, który żadnej należności nie otrzymał (M. Olczyk, Glosa do postanowienia SN z dnia 15 kwietnia 2011 r., III CZP 7/11, OSP 2012, nr 10, poz. 93).
Czy zasiedzenie od dnia orzeczenia stało się konstrukcja odpłatną?
Tego rodzaju stwierdzenie pojawiło się na łamach Rzeczpospolitej dnia 22 maja 2024 roku. Jego autorem jest Tomasz Justyński, profesor, doktor habilitowany i kierownik Katedry Prawa Cywilnego UMK w Toruniu.
Profesor wskazał on, że trudno oprzeć się wrażeniu, że Sąd Najwyższy, nie oglądając się na ustawodawcę, dokonał zmiany dotychczasowego, powszechnie przyjętego, charakteru prawnego instytucji zasiedzenia i uczynił ją konstrukcją odpłatną.
Autor tekstu wskazuje, że teza Sądu Najwyższego na temat „samoistnego bytu” i „niezależności” od roszczenia o wydanie nieruchomości roszczeń uzupełniających (w tym o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy) jest interesujące (przy tym wcale nie „nowe”, pojawiało się już zarówno w judykaturze, jak i w doktrynie, nigdy jednak w zderzeniu z zasiedzeniem).
Profesor Tomasz Justyński kończąc swój wywód wskazuje, że wysokość wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z nieruchomości przez czas zasiedzenia może być spora i może przewyższać wartość samej nieruchomości, bo trzydziestoletni czynsz z pewnością taki będzie. Przez to sądy znajdą się w sytuacji niegodnej pozazdroszczenia wobec możliwości zalewu nieprzedawnionymi roszczeniami.
Jaki mają czas byli właściciele, aby wygrać swój los na loterii?
Na wstępie kilka uwag ogólnych praktyka.
Po pierwsze, w zakresie uwagi Profesora Tomasza Justyńskiego, odnoszącej się do wynagrodzenia za korzystanie rzeczy należy mieć na to, że roszczenie to podlega sześcioletniego terminowi przedawnienia.
Wskazać bowiem należy, że od dnia 9 lipca 2018 roku obowiązuje nowelizacja kodeksu cywilnego, która zmieniła artykułu 118 kodeksu cywilnego i skróciła terminy przedawnienia roszczeń z 10-ciu lat do 6 -ściu. Żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy będzie dotyczyło okresu, w którym właścicielowi własność jeszcze przysługiwała.
Po drugie, w sprawie która była przedmiotem rozpoznania przez Sąd Najwyższy Uniwersytet Warszawski wystąpił o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości bezpośrednio po uzyskaniu zasiedzenia przez posiadaczy samoistnych za okres dziesięciu lat, z uwagi na obowiązujący w tym czasie 10 – letni termin przedawnienia.
Uniwersytet Warszawski w tejże sprawie wystąpił z roszczeniem o zapłatę w ciągu roku od momentu uzyskania informacji na temat zasiedzenia. Ta okoliczność zmusza mnie do przyjęcia, że należałoby sięgnąć do artykułu 229 kodeksu cywilnego i określonego tam rocznego terminu na wystąpienie z żądaniem zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Po pierwsze, z ostrożności procesowej, aby do sądu trafiły roszczenia nie budzące wątpliwości. Dalej, przyjęłabym, że równoznaczne ze zwrotem rzeczy (o którym mowa w tym przepisie) jest każdy sposób zakończenia posiadania bez tytułu prawnego. Wraz z zasiedzeniem uzyskujemy tytułu do władania nieruchomością.
Mówiąc jednak szczerze, są to jedynie moje założenia jako adwokata, który chcę się przygotować do nowej rzeczywistości prawnej. Trudno szukać w judykaturze, jakiejś wskazówki jakie roszczenia o wynagrodzenie uznaje się za spóźnione, zatem w chwili obecnej jedynie Ci którzy „świeżo” utracili własność nieruchomości mogą liczyć na uzupełnienie swojej straty w majątku.
