Z tego artykułu dowiesz się:
- kto ma prawo do lokalu zastępczego w sytuacji pożaru?
- jak wygląda sytuacja najemcy lokalu w sytuacji pożaru?
- jak wygląda sytuacja właściciela lokalu w sytuacji pożaru?
- czy najemca lokalu musi płacić czynsz za lokal który spłonął?
- czy właściciel lokalu musi płacić czynsz za lokal który spłonął?
- czy ubezpieczyciel pokryje koszt najmu lokalu?
W moim rodzinnym mieście, w jednym z bloków zarządzanych przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego, wydarzyła się sytuacja, która wzbudziła spore poruszenie wśród mieszkańców i sporo pytań natury prawnej. Budynek, o którym mowa, ma dość typowy układ — część mieszkań nadal należy do TBS i jest wynajmowana lokatorom, a część została wykupiona przez mieszkańców, którzy wspólnie tworzą wspólnotę mieszkaniową.
Niestety, niedawno na strychu tego właśnie budynku wybuchł pożar. Do dziś nie ustalono, co dokładnie go spowodowało. W wyniku zdarzenia mieszkańcy zostali natychmiast ewakuowani i tymczasowo zakwaterowani w hotelu. Było to dla wielu osób ogromną ulgą w obliczu stresu i niepewności.
Po kilku tygodniach sytuacja się jednak zmieniła. Osoby przebywające w hotelu otrzymały wezwania do jego opuszczenia. Tymczasem budynek wciąż nie nadaje się do zamieszkania — TBS zdecydował o rozpoczęciu remontu, który obejmie zarówno uszkodzone lokale, jak i części wspólne nieruchomości.
Kto ma prawo do lokalu zastępczego ?
W tym miejscu pojawiły się pytania od wielu mieszkańców. Kto ma prawo oczekiwać, że zostanie mu zapewniony lokal zastępczy? Dla kogo tymczasowe miejsce pobytu na czas remontu? A kto, niestety, musi zorganizować to sobie samodzielnie?
Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, w jakim charakterze dana osoba mieszkała w budynku. Najemcy, czyli osoby zajmujące mieszkania należące do TBS, mają zupełnie inną sytuację prawną niż właściciele lokali. I choć w codziennym życiu te różnice mogą wydawać się niewielkie, w momencie kryzysu — jak ten — nabierają ogromnego znaczenia.
Co dokładnie z tego wynika dla obu grup? I czy są jakiekolwiek sposoby, by zabezpieczyć się na taką ewentualność w przyszłości? O tym przeczytasz w dalszej części artykułu.
Odpowiedź na to pytanie zależy od statusu prawnego danej osoby – czy jest ona najemcą lokalu należącego do TBS czy właścicielem mieszkania w budynku będącym we wspólnym zarządzie.
Najemcy TBS – obowiązki wynajmującego
Relacja między najemcami a TBS opiera się na umowie najmu, czyli zobowiązaniu do udostępnieniu mieszkania w zamian za czynsz . W tej sytuacji TBS jako wynajmujący ma obowiązek zapewnienia lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały okres trwania najmu. Wynika to wprost z art. 682 kodeksu cywilnego. Jeśli więc lokal uległ uszkodzeniu wskutek pożaru i nie nadaje się do zamieszkania wynajmujący powinien zapewnić najemcy możliwość korzystania z lokalu zastępczego lub innego zakwaterowania przynajmniej do czasu przywrócenia stanu używalności dotychczasowego mieszkania. W przeciwnym razie nie wywiązuje się z podstawowego obowiązku wynikającego z umowy najmu. Trzeba przy tym zauważyć, że przepisy nie regulują wprost obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego w przypadku pożaru.
Pożar o opłaty czynszowe
Pożar, jako zdarzenie o rozległym działaniu, prowadzi do poważnej szkody w mieniu oraz wyklucza możliwość korzystania z lokalu. W takiej sytuacji dochodzi do konfliktu między brakiem możliwości używania lokalu a koniecznością ponoszenia opłat czynszowych.
Pożar lokalu stanowi poważne zdarzenie losowe z szerokimi skutkami. Dla najemców TBS oznacza to prawo do obniżenia lub zwolnienia z czynszu (jeśli lokal jest niezdatny do użytku), i potencjalny obowiązek TBS do zapewnienia lokalu zastępczego. Dla właścicieli zrzeszonych w wspólnocie mieszkaniowej – mimo szkody – obowiązek opłat na rzecz wspólnoty nie znika; tylko media mogą być zawieszone.
Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej i ich prawo do lokalu zastępczego
Nieco inaczej wygląda sytuacja osób, które są właścicielami mieszkań w tym samym budynku. TBS nie jest dla nich wynajmującym, a raczej współwłaścicielem nieruchomości i — jeśli taką pełni funkcję — zarządcą wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce oznacza to, że TBS nie ma wobec właścicieli lokali tych samych obowiązków, jakie ma względem swoich najemców.
Właściciele mieszkań ponoszą odpowiedzialność za swoje nieruchomości. Jeśli ich lokal zostanie uszkodzony w wyniku pożaru, to niestety muszą liczyć się z tym, że nie otrzymają od TBS lokalu zastępczego. Wyjątkiem od tej reguły, jest sytuacja gdy pożar wynikałby bezpośrednio z winy zarządcy lub z niewłaściwego utrzymania części wspólnych — ale to wymagałoby wyraźnego wykazania zaniedbania, co zazwyczaj nie jest proste.
Lokale gminne jako forma pomocy
Jeśli więc lokal nie nadaje się do zamieszkania, właściciel zostaje bez dachu nad głową i to on musi zorganizować sobie alternatywne miejsce pobytu. W takiej sytuacji warto w pierwszej kolejności zwrócić się o pomoc do lokalnego ośrodka pomocy społecznej, który może — choć nie zawsze — wskazać możliwość zakwaterowania w lokalu tymczasowym z zasobów gminnych. Trzeba jednak wiedzieć, że są to często mieszkania o podstawowym standardzie, położone w starszych budynkach, bez windy i nierzadko na wysokich piętrach.
Poszukiwanie lokalu we własnym zakresie
Jeśli taka forma pomocy nie wchodzi w grę albo z różnych względów nie spełnia potrzeb danej osoby, pozostaje jedno rozwiązanie — poszukiwanie mieszkania zastępczego we własnym zakresie i na własny koszt. Właśnie dlatego posiadanie odpowiedniego ubezpieczenia lokalu, które pokryje koszty tymczasowego najmu, może okazać się naprawdę rozsądną decyzją.
Ubezpieczenie jako realna forma ochrony
Mam pewne wyobrażenie na temat roli, jaką może odegrać ubezpieczenie w sytuacji takiej jak pożar mieszkania. Wydaje mi się, że jedynym realnym zabezpieczeniem dla właściciela lokalu w takiej sytuacji może być dobrze dobrana polisa mieszkaniowa. Chodzi mi nie tylko o ochronę samego mienia, ale również o możliwość uzyskania odszkodowania na pokrycie kosztów najmu lokalu zastępczego — czyli wtedy, gdy własne mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania, mimo że formalnie nadal je się posiada.
Wyobrażam to sobie tak, że właściciel, który ma odpowiednią polisę, nie zostaje w momencie pożaru całkowicie sam z problemem. Może liczyć na wsparcie finansowe, które pozwoli mu szybko znaleźć dach nad głową, nawet jeśli jego mieszkanie będzie przez dłuższy czas wyłączone z użytkowania. Wydaje mi się, że w praktyce może to być jedyne realne rozwiązanie, które chroni przed koniecznością natychmiastowego szukania lokalu na własną rękę i ponoszenia dodatkowych kosztów w trudnym momencie.
Postanowiłam skonsultować to z ekspertem w dziedzinie ubezpieczeń — osobą, która od wielu lat działa w tej branży i ma bezpośredni kontakt z sytuacjami klientów, którzy faktycznie musieli zmierzyć się z konsekwencjami pożaru. Chciałam zderzyć swoje wyobrażenia z rzeczywistością i dowiedzieć się, jak to wygląda w praktyce, jakie są warunki takich polis i co rzeczywiście można z nich uzyskać, gdy przychodzi kryzys.
Komentarz eksperta w dziedzinie ubezpieczeń
Czy po pożarze należy się lokal zastępczy z polisy ubezpieczeniowej?
Na tak zadane pytanie odpowiem TAK, natomiast jeśli to doprecyzujemy i zastanowimy się: komu? na jak długo? czy będzie to bezgotówkowy wynajem czy refundacja poniesionych kosztów? – tu zaczynają się różnice.
Część firm oferuje hotel (lecz tylko na 5 kolejnych dób) albo mieszkanie zastępcze na 180 dni, a w niektórych przypadkach nawet na 1 rok.
Suma refundacji tego kosztu, w zależności od firmy ubezpieczeniowej, mieści się w granicach 15.000 zł – 25.000 zł.
Większość firm poniesie ten koszt za nas, ale jedna oferuje tylko refundację udokumentowanych, poniesionych kosztów, czyli musimy wyłożyć własne pieniądze i wnioskować o zwrot na podstawie faktur, co nie jest komfortowym rozwiązaniem.
Jeśli właściciel wynajmuje zarobkowo swoją nieruchomość to lokal zastępczy mu się nie należy.
Klient może wykupić polisę na lokal, w którym mieszka niezależnie od tego czy jest właścicielem czy jedynie najemcą na postawie umowy. Po wystąpieniu zdarzenia losowego jakim jest pożar, ubezpieczyciel zapewni pobyt w lokalu zastępczym dla wszystkich osób prowadzących z Ubezpieczonym gospodarstwo domowe.
Od większości Towarzystw Ubezpieczeniowych możemy liczyć na dodatkowe wsparcie w postaci:
- transportu osób i mienia,
- dozoru zniszczonego mienia,
- transportu i składowania mienia ocalałego, uprzątnięcia i wywiezieniu pozostałości po szkodzie, a nawet wniesienie materiałów budowlanych i wykończeniowych,
- opieki nad zwierzętami domowymi.
Ustalenie rozmiaru zniszczeń i wypłata pieniędzy za przywrócenie mieszkania do stanu sprzed szkody to oddzielny proces.
Warto rozmawiać i doprecyzować zakres ochrony na swojej polisie, a nie kierować się jedynie ceną.
Patryk Nieznański – Doradca Ubezpieczeniowy Właściciel CUK Ubezpieczenia w Ciechanowie
