Powszechną praktyką jest zawieranie umowy rezerwacyjnej przed podpisaniem umowy deweloperskiej.
Umowa rezerwacyjna jest umową nienazwaną co oznacza, że brak jest uregulowań ustawowych w tej materii. Powoduje to, że deweloperzy w sposób dowolny ustalają jej postanowienia.
Poglądy na temat charakteru umowy rezerwacyjnej są różne. Niektórzy uznają ją za umowę przedwstępną do umowy deweloperskiej. Inni za zaproszenie składane przez dewelopera do złożenia oferty przez nabywcę bądź za podsumowanie przez strony postanowień przyszłej umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży.
Podpisując umowę rezerwacyjną należy zastanowić się nad uprawnienia, którą wraz z nią otrzymujemy oraz do czego się zobowiązujemy
Umowa rezerwacyjna zazwyczaj zawarta jest pod warunkiem dokonania wpłaty przez rezerwującego określonej kwoty. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej przez nabywcę opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Gdy do zawarcia umowy deweloperskiej nie dochodzi, uiszczona opłata ulega zwrotowi rezerwującemu. Jest to najprostszy i najbardziej korzystny dla konsumenta zapis.
Charakter opłaty rezerwacyjnej
Często spotykam się z argumentacją ze strony Klientów, że uiszczona przy zawarciu umowy rezerwacyjnej opłata stanowi zadatek w rozumieniu artykułu 394 kodeksu cywilnego. Powyższe, w sytuacji nie zawarcia umowy deweloperskiej z przyczyn leżących po stronie dewelopera stwarza prawo do żądania przez nich kwoty równej dwukrotności wpłaconego zadatku.
Zgodnie z artykułem 394 kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga stron może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Wskazanie w umowie, że strona dokonuje opłaty rezerwacyjnej, a umowa określa skutki dokonania opłaty to jest zaliczenie na cenę zakupu lokalu bądź jej zwrot w przypadku nie dojścia umowy do skutku powoduje, że nie sposób uiszczanej opłaty nadać charakteru zadatku. Stąd też żądanie dwukrotności wpłaconej opłaty nie zasługuje na aprobatę.
Jakiego rodzaju zapisy znajdujemy jeszcze w umowie rezerwacyjnej ?
W umowie rezerwacyjnej określona jest data do kiedy umowa deweloperska ma być zawarta, wskazanie lokalu, którego umowa dotyczy oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej. Jej uiszczenie jest warunkiem ważności takiej umowy.
Poniżej kilka z typowych zapisów zawartych w umowie rezerwacyjnej.
Deweloper zobowiązuje się do zawarcia z rezerwującym do określonego dnia umowy deweloperskiej mocą, której deweloper zobowiąże się względem rezerwującego do ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności określonego lokalu i prawa do udziału w częściach wspólnych nieruchomości.
Ponadto, deweloper zobowiązuje się do niezawierania z podmiotami innymi niż rezerwujący umów rezerwacyjnych dotyczących określonego lokalu mieszkalnego i prawa do udziału w częściach wspólnych ani umów o podobnym charakterze.
Obok powyższego, deweloper zobowiązuje się do niezawierania umów deweloperskich, umów o ustanowienie odrębnej własności oraz przeniesienia własności określonego lokalu mieszkalnego i prawa do udziału w częściach wspólnych nieruchomości.
Spotkałam się też z zapisem w umowie rezerwacyjnej, że w przypadku nie zawarcia umowy deweloperskiej z przyczyn leżących od nabywcy wpłacona opłata rezerwacyjna zostanie przez dewelopera zatrzymana tytułem wynagrodzenia za nieoferowanie lokalu będącego przedmiotem umowy innym potencjalnym nabywcom. Powyższy zapis mieści w zasadzie swobodny umów i nie stanowi niedozwolonego postanowienia umownego.
Opłata rezerwacyjna co do zasady powinna podlegać zwrotowi na rzecz potencjalnego nabywcy. Dotyczy to przypadku, gdy nie dojdzie do spełnienia warunków wynikających z umowy rezerwacyjnej pozwalających następnie przystąpić do umowy deweloperskiej z przyczyn, za które odpowiedzialności nie ponosi potencjalny nabywca (na przykład nabywca nie uzyska kredytu) lub do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi deweloper (na przykład uzyskania pozwolenia na budowę).
Ważne, aby przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej nabywca przeanalizował jej zapisy pod kątem możliwości rezygnacji z umowy bez dodatkowych kosztów.
O czym należy pamiętać na koniec …
Umowa rezerwacyjna to nie umowa deweloperska. Obowiązujące przepisy pozwalają zawierać umowę rezerwacyjną nawet, gdy deweloper nie posiada pozwolenia na budowę. Często jedną z przyczyn rozwiązania umów rezerwacyjnych jest brak pozwolenia na budowę, a w takiej sytuacji szanse na odszkodowanie za nie dojście umowy do skutku dla rezerwującego są iluzoryczne. Wynika to z faktu, że rezerwujący wiedział o tym i pomimo tego zdecydował się na podpisanie umowy rezerwacyjnej.
Żądanie zawarcia umowy deweloperskiej w przypadku nie wywiązania się z umowy przez dewelopera?
To co warto zapamiętać przy zawieraniu tej umowy to to, że w jej przypadku trudno mówić o „przymuszeniu” drugiej strony – dewelopera do wywiązania się z przyjętego na siebie zobowiązania. Aby miało to miejsce umowa rezerwacyjna musiałaby zostać zawarta w formie aktu notarialnego i zawierać szczegółowe określenie przedmiotu przyszłego zakupu i jego cenę. Tych elementów zazwyczaj brak w umowie rezerwacyjnej a to z uwagi na to, że umowy rezerwacyjne są stosowane przez deweloperów w celu pozyskania klientów i weryfikacji, czy planowana inwestycja spotka się z zainteresowaniem potencjalnych nabywców, co pozwoli na zaplanowanie jej przebiegu oraz finansowania.
