Inspiracją do niniejszego wpisu jest sytuacja faktyczna wspólnoty mieszkaniowej, której udzielam wsparcia prawnego. Wspólnotę tworzy dziesięć bloków, zamieszkiwanych przez osoby od lat związanych z tym miejscem. Gdy tylko nadchodzi wiosna mieszkańcy gromadzą się, aby przeprowadzić prace w wspólnym ogrodzie. Dzięki bliskim kontaktom i łącznej pracy, wiosną i latem wszyscy cieszą swoje oczy dziełem ich rąk. Na ławkach w otoczeniu natury rozmawiają i spędzają wspólnie czas. W ten idylliczny krajobraz wkrada się lokator z najmu krótkoterminowego, niszcząc spokojne życie mieszkańców tej krainy swoim głośnem zachowaniem.Zachowań negatywnych ze strony lokatora z zewnątrz było więcej, ale ich opis zepsułby miły nastrój tego wstępu.
Ze strony reprezentantów wspólnoty pojawiło się pytanie czy wspólnota może podjąć uchwałę zgodnie z którą lokale mogą być zamieszkiwane jedynie przez właścicieli. Szukając odpowiedzi czytałam orzeczenia, publikacje prasowe i natrafiłam na wspaniałe artykuły autorstwa dr hab Anety Kaźmierczyk z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie1. Publikacje dr hab Anety Kaźmierczyk z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, stały się bazą merytoryczną dla niniejszego wpisu.
Możliwość podjęcia uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe zakazujących najmu krótkoterminowego
Możliwość podjęcia uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe dotyczących lokali wynajmowanych w trybie krótkoterminowym jest tematem budzącym wiele kontrowersji. Wynika to z braku precyzyjnych regulacji w polskim prawie, co prowadzi do sporów i interpretacyjnych trudności.
W orzecznictwie sądów polskich jednolicie przyjmuje się bowiem, że uchwały wspólnot mieszkaniowych w przedmiocie wyłączenia możliwości wykorzystywania lokali mieszkalnych na wynajem krótkoterminowy naruszają przepisy prawa i jako takie podlegają uchyleniu2.
Wspólnoty mieszkaniowe nie mogą podejmować uchwał zakazujących wynajmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych, ponieważ naruszałoby to prawa właścicieli wynikające z prawa własności. W polskim orzecznictwie podkreśla się, że takie uchwały ingerowałyby w odrębną własność lokalu, co jest sprzeczne z ustawą o własności lokali. Uchwały mogą dotyczyć jedynie zarządu nieruchomością wspólną, a jakakolwiek ingerencja w prawo własności lokalu przekracza kompetencje wspólnoty.
Co istotne, sądy zauważają, że nawet regulaminy porządku domowego uchwalane przez wspólnoty, nie mogą wprowadzać zakazów wynajmu krótkoterminowego ani innych ograniczeń dotyczących odrębnej własności lokali. Regulacje te mogą dotyczyć wyłącznie części wspólnych budynku.
Kolejnym istotnym zagadnieniem jest możliwość uchwalenia wyższych opłat dla właścicieli lokali wynajmowanych krótkoterminowo. W polskim systemie prawnym możliwość zwiększenia obciążeń finansowych uzależniona jest od wykazania, że sposób użytkowania lokalu wpływa na wzrost kosztów utrzymania części wspólnych budynku. Co w praktyce jest bardzo trudne. Dalej, uprawnienie takie przysługuje wspólnocie mieszkaniowej w odniesieniu do właścicieli lokali o charakterze użytkowym, a nie mieszkalnym.
Podsumowując, obecne przepisy nie pozwalają wspólnotom mieszkaniowym na ingerencję w formę wynajmu lokali. Postulaty zmiany regulacji w tym zakresie są coraz częstsze. Wprowadzenie precyzyjnych przepisów mogłoby umożliwić wspólnotom lepsze dostosowanie do współczesnych wyzwań związanych z najmem krótkoterminowym. Wymaga to dokładnego zdefiniowania tego pojęcia oraz wypracowania mechanizmów ochrony interesów wszystkich stron.
Obrona interesów wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej stają przed wyzwaniem obrony swoich interesów w obliczu najmu krótkoterminowego, który w wielu przypadkach destabilizuje relacje sąsiedzkie oraz generuje liczne problemy związane z korzystaniem z nieruchomości wspólnej.
Podstawą ochrony praw właścicieli lokali są regulacje kodeksu cywilnego, zwłaszcza art. 144 kodeksu cywilnego, który zabrania działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. W przypadku najmu krótkoterminowego immisje, takie jak hałas czy zwiększony ruch osób obcych, mogą być przedmiotem roszczeń negatoryjnych wobec właścicieli wynajmowanych lokali.
Nadto, sposobem obrony mieszkańców przed hałaśliwym sąsiedztwem jest zgłoszenie na policję albowiem na podstawie art. 51 paragraf 1 kodeksu wykroczeń kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze. W efekcie osoby zakłócające spokój poniosą odpowiedzialność za swoje zachowanie. Rozwiązanie to nie likwiduje problemu na zawsze.
Jak inne kraje radzą sobie z najmem krótkoterminowym?
Problem możliwości podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe zakazujących najmu krótkoterminowego stanowi wyzwanie, które różne państwa próbowały rozwiązać na odmienne sposoby. Jak wynika z załączonego artykułu, zjawisko to budzi kontrowersje w Polsce, Francji i Portugalii, gdzie podejście do regulacji prawnych i orzecznictwa sądowego znacząco się różni.
Polska
W Polsce dominująca linia orzecznicza opiera się na ochronie prawa własności, a wspólnoty mieszkaniowe nie mogą ingerować w sposób korzystania z lokali mieszkalnych poprzez uchwały zakazujące najmu krótkoterminowego. Takie uchwały są traktowane jako naruszenie konstytucyjnie chronionego prawa własności i przekraczają kompetencje wspólnoty, które ograniczają się do zarządzania nieruchomością wspólną. Kluczowym argumentem jest brak definicji prawnej najmu krótkoterminowego, co dodatkowo utrudnia wprowadzenie ograniczeń. Sądy podkreślają, że czasowy charakter najmu nie zmienia przeznaczenia lokalu, który nadal pozostaje mieszkaniowy. W polskim systemie istnieją jednak inne instrumenty prawne, jak ochrona miru domowego czy interwencja organów porządkowych, które mogą być wykorzystywane w sytuacjach zakłóceń.
Francja i Portugalia
Inne podejście przyjęły Francja i Portugalia. We Francji pierwotnie funkcjonowały przepisy pozwalające wspólnotom wprowadzać ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego, jednak zostały one uchylone jako zbyt daleko idące ograniczenie prawa własności. Obecnie tamtejsze orzecznictwo koncentruje się na analizie umownych regulaminów współwłasności, które mogą przewidywać ograniczenia dotyczące najmu. Jednym z kluczowych sporów we Francji jest pytanie, czy najem krótkoterminowy stanowi działalność gospodarczą, a także czy narusza umowne przeznaczenie budynku.
W Portugalii problem ten rozwiązywany jest głównie na drodze sądowej, a sądy różnie interpretują kwestie związane z najmem krótkoterminowym. Część orzeczeń uznaje, że wynajem krótkoterminowy nie zmienia przeznaczenia lokalu, co chroni właścicieli przed ograniczeniami. Z kolei inne orzeczenia przyjmują, że taki najem przekształca lokal mieszkalny w użytkowy, co wymaga zgody wspólnoty. Tego typu linia argumentacyjna opiera się na priorytecie ochrony prawa do spokojnego zamieszkiwania, które w Portugalii jest silnie akcentowane w przepisach konstytucyjnych.
Hiszpania
Interesującym rozwiązaniem, jest podejście przyjęte w Hiszpanii. Tam wspólnoty mieszkaniowe uzyskały prawo do zakazywania najmu krótkoterminowego, pod warunkiem uzyskania odpowiedniej większości głosów wśród właścicieli. Takie przepisy pozwalają na elastyczne dostosowanie decyzji do potrzeb lokalnych społeczności, równocześnie zachowując mechanizmy demokratyczne w procesie podejmowania uchwał.
Wnioski i podsumowanie
Obecna sytuacja na rynku najmu krótkoterminowego w stosunkach sąsiedzki jest problematyczna.
W Polsce nie obowiązują regulacje zakazujące najmu krótkoterminowego lokali w budynkach wielolokalowych. Pojęcie najmu krótkoterminowego nie zostało zdefiniowane. Punktem wyjścia do zmian w prawie można uczynić rozróżnienie lokali, w których lokatorzy realizują cel mieszkaniowy od tych gdzie ma miejsce krótki pobyt. Krótkie zamieszkiwanie zmieniałoby zatem charakter lokalu, niwecząc jego cel mieszkaniowy.
Zmiany w tym przedmiocie są blisko.
Głos w sprawie zabrał Trybunał Sprawiedliwości UE.
Po pierwsze, za uregulowaniem najmu krótkoterminowego jest Trybunału Sprawiedliwości UE. W 2020 r. uznał, on że państwa członkowskie mogą najem na doby ograniczać zezwoleniami. Sprawa dotyczyła francuskiego rynku nieruchomości, na którym władze Paryża postanowiły zrobić porządek z rozwijającym się bez kontroli rynkiem najmu mieszkań dla turystów. Francuscy prawnicy mieli wątpliwości czy wymóg uzyskania zezwolenia na świadczenie usługi najmu krótkoterminowego jest zgodny z unijnymi przepisami i skierowali zapytanie do TSUE. Trybunał potwierdził, że państwa UE mogą wprowadzić system zezwoleń i ograniczyć liczbę mieszkań przeznaczonych do wynajmu krótkoterminowego3.
Stanowisko Ministerstwa Sportu i Turystyki
Dalej, Ministerstwo Sportu i Turystyki stoi na stanowisku, że najem krótkoterminowy stanowi usługę hotelarską, a zatem powinien być zgłaszany do właściwego rejestru w gminie, a sam obiekt powinien spełniać określone prawem minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wskazane w przepisach wymogi budowlane, sanitarne i przeciwpożarowe. Co więcej świadczenie usług hotelarskich w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji stanowi wykroczenie i podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny. W praktyce jednak nikt nie zgłasza na ogół prowadzenia najmu krótkoterminowego jako usługi hotelarskiej, do właściwego rejestru3.
Reasumując, utworzenie tego rodzaju rejestru jest jedynie kwestią czasu. Gdy zostanie to zrobione następnym krokiem będzie powstanie definicji najmu krótkoterminowego i poddanie tego rodzaju użytkowania lokalu większym rygorom. Najem krótkoterminowy prowadzony za pośrednictwem portali internetowych stanowi realną konkurencję dla sieci hotelowych w naszym kraju, które będą wywierać co raz większe naciski na decydentów, aby uregulować te kwestie jednoznacznie. Wprowadzenie regulacji gdzie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym byłby możliwy jedynie najem na czas określony, nie mniejszy niż choćby miesiąc byłby oddechem dla sąsiadów. Należy spojrzeć na to także ze strony pożytku dla wielu osób w opozycji do interesu jednostki – właściciela udostępniający lokal na krótki czas. Interes społeczny przemawia za tym, aby pobyt na doby był zarezerwowany dla hoteli, a w budynku gdzie większość osób spełnia funkcję mieszkalne zakazany.
1Problematyka uchwał wspólnot mieszkaniowych w przedmiocie najmu krótkoterminowego lokali —
środki ochrony praw przysługujące właścicielom lokali sąsiednich (cz. I) Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego 2020/10/2-10 ; Problematyka uchwał wspólnot mieszkaniowych w przedmiocie najmu krótkoterminowego lokali – środki ochrony praw przysługujących właścicielom lokali sąsiednich (cz. II) Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego 2020/11/19-28; Dopuszczalność podejmowania przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał w przedmiocie zakazu najmu krótkoterminowego w orzecznictwie francuskim, portugalskim i polskim Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego 2022/1/19-27
2 Orzeczenia potwierdzające zakaz uchwał wspólnot dotyczących najmu krótkoterminowego: Wyrok SN z 3.04.2009 r. II CSK 600/08, Legalis nr 218579; wyrok SA w Poznaniu z 20.05.2008 r., I Aca 367/08, Lex Polonica nr 6694039; wyrok SO w Lublinie z 9.12.2013 r., I C 75/2013, Lex Polonica nr 8518582; wyrok SO w Krakowie z 11.04.2016 r. IC 1809/15, www.orzeczenia.ms.gov.pl; wyrok SA w Krakowie z10.02.2017 r., I Aca 961/16; wyrok SO w Warszawie z 26.05.2017 r., I C 132/17; wyrok SO w Gdańsku z 17.01.2018 r., XVC677/16, www.zarządca.pl
3Kraków niczym Barcelona? Ministerstwo turystyki pracuje nad prawem o najmie na doby – artykuł z dnia 13.07.2022 roku na stronie prawo.pl