Rola ogrodzenia jest jasna – zapewnienie bezpieczeństwa, prywatności, wyznaczenie granic posesji. Choć nie istnieje obowiązek budowy ogrodzenia, większość decyduje się na jego posadowienie.
Kwestie związane z budową ogrodzenia między sąsiadami reguluje kodeks cywilny oraz ustawa – Prawo budowlane. Dodatkowo, istotne jest czy płot stawiany jest na granicy dwóch działek czy wyłącznie w granicy jednej z nich.
Z niniejszego artykułu dowiesz się jak wygląda budowa ogrodzenia z punktu widzenia prawa. Kiedy koszty tej inwestycji podzielą między sobą sąsiedzi oraz co gdy brak zgody kwestii położenia płotu.
Jak wygląda budowa ogrodzenia od strony prawnej?
Zgodnie z artykułem 154 kodeksu cywilnego wszystkie płoty, mury, rowy i innego rodzaje urządzenia są w przypadku ich położenia na granicy działek, przeznaczone do wspólnego użytkowania. Nadto, korzystające z nich osoby zobowiązane są do wspólnego ponoszenia kosztów ich utrzymania.
Czy w świetle powyższego przepisu do kosztów utrzymania zalicza się koszty wybudowania nowego ogrodzenia?
Niestety tak nie jest. Obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia.
Brak jest prawnych podstaw, aby jeden z sąsiadów zażądał od drugiego zwrotu części kosztów budowy nowego płotu na granicy działek, gdy ten drugi nie jest zainteresowany inwestycją.
Powyższe potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r. sygn. akt III CZP 75/01, która nadal zachowuje swoją aktualność. W powołanym orzeczeniu osoba występująca z roszczenia żądała kwoty 900 złotych tytułem zwrotu połowy kosztów budowy ogrodzenia wzniesionego przez nią pomiędzy działkami stron. Rodzice osoby występującej z roszczeniem własnym kosztem i staraniem wznieśli ogrodzenie pomiędzy działką. Gdy kolejny drewniany płot uległ zniszczeniu, powódka wraz z mężem wybudowała nowe ogrodzenie z siatki drucianej na metalowych słupkach. Pozwana odmówiła pokrycia połowy kosztów nowego ogrodzenia. Sąd uznał roszczenie za nieuzasadnione, z uwagi na to, że stron nie łączyła umowa zobowiązująca do partycypowania w kosztach nowego ogrodzenia, a podstawy prawnej żądania próżno szukać w przepisach: czy w art. 154 § 2 kodeksu cywilnego czy 152 kodeksu cywilnego.
Sąd Najwyższy wskazał, że rozstrzygnięcia przedstawionej wątpliwości należy poszukiwać w pierwszej kolejności na płaszczyźnie językowej i jeśli mówimy, że utrzymywał się jakiś stan rzeczy znaczy to, że przetrwał taki jaki był, zaś jeżeli rzecz utrzymywała się w jakimś miejscu, położeniu, stanie to znaczy, że nie zmieniło się jej miejsce, położenie, stan.
Sąd Najwyższy podniósł, że takie rozumienie tego pojęcia oznacza, że granice powinności sąsiedzkiej w ramach omawianego przepisu wyznacza cel w postaci utrzymania urządzenia w istniejącym, nie pogorszonym stanie, w którym spełnia ono i zachowuje funkcję, jaką jest możliwość korzystania z niego sąsiadów. Obowiązek ten dotyczy urządzeń już istniejących i nie obejmuje kosztów ich wykonania na nowo.
Czyli koszty nowego ogrodzenia do podziału tylko za zgodą drugiej strony?
Tak. Ogrodzenie między sąsiadami to wspólna inwestycja która zależy od dobrej woli obu stron. To samo dotyczy sytuacji gdy jeden z sąsiadów ogrodził sam swoją działkę, a później domaga się zwrotu części poniesionych kosztów.
Sąsiad kierując się jedynie dobrą wolą może uczynić zadość partycypacji w kosztach. Od strony prawnej brak jest narzędzi, aby po fakcie domagać się od nowego sąsiada zwrotu części poniesionych kosztów.
W odmienny sposób wygląda sytuacja, gdy płot będzie już stał na granicy działek i zaistnieje potrzeba jego naprawy czy remontu. Tego rodzaju inwestycje powinny być współfinansowane przez właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości.
Czy zawsze należy mieć zgodę na budowę ogrodzenia?
Tak i Nie.
Tak. Zgoda sąsiada jest niezbędna do budowy płotu na granicy działek. Najlepiej gdy sąsiedzi na piśmie zawrą umowę w przedmiocie budowy ogrodzenia i określą w niej jego wymiary, kształt i rodzaj materiału, z którego będzie wykonany. Uzyskanie pisemnej zgody i określenie wszystkich elementów zabezpiecza przed późniejszym sprzeciwem, czy roszczeniami.
Brak uzyskania zgody oznacza, że teren właściciela działki sąsiadującej został przez budowę bezprawnie naruszony. Wówczas sąsiad może żądać rozbiórki ogrodzenia, bądź dokonać tego we własnym zakresie obciążając drugą stronę tego kosztami.
Można postawić ogrodzenie bez zgody sąsiada, ale trzeba wówczas zastosować się do przepisów ustawy – Prawo budowlane. W praktyce oznacza to, że bez zgody sąsiada ogrodzenie musi w całości powstać w granicach naszej działki.
Problemy związane z ogrodzeniem czyli sprawy z wokandy sądowej.
- Przesunięcie płotu w głąb jednej z działek
Niezgodne posadowienie ogrodzenia z przebiegiem granicy rodzi podstawę do wystąpienia do sądu z roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem poprzez usunięcie ogrodzenia.
W sprawie sygnatura akt I Ca 27/17, Sąd Okręgowy w Tarnobrzegu nakazał pozwanemu usunięcie ogrodzenia składającego się z sześciu słupów i płyt betonowych.
Sąd w toku sprawy ustalił, że wybudowane ogrodzenie oddzielające działki stron, zostało przesunięte w głąb działki należącej do osoby występującej z roszczeniem. W efekcie czego powód doznaje ograniczenia w wykonywaniu jego prawa własności do części własnej nieruchomości.
Roszczenie negatoryjne, na które powołuje się osoba występująca z roszczeniem ma charakter obiektywny. Jest niezależne od świadomości i wiedzy osoby, która naruszyła własność odnośnie przekonania czy naruszenia te dotyczą faktycznie cudzego gruntu. Pozwany nie może powoływać na fakt, że był przekonany, iż budowla została posadowiona zgodnie z przebiegiem granicy, w sytuacji gdy tak nie było.
Powyższe oznacza, że świadomość naruszenie nie jest istotna, zaś sam fakt tego dokonania. Ustalenie w sprawie przekroczenia granicy, wbrew woli drugiej strony, powoduje konieczność usunięcia powstałego naruszenia, w tym przypadku ogrodzenia.
- Montaż ruchomości na swojej części ogrodzenia
W sprawie sygnatura akt II Ca 850/16 Sądu Okręgowy w Gdańsku wystąpiono z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem poprzez nakazanie pozwanym usunięcie z ogrodzenia znajdującego się na nieruchomości powodów mat trzcinowych wraz z drutami je utrzymującymi.
Sąd orzekł, że powodowie mieli prawo do zamontowania na ogrodzeniu mat trzcinowych, skoro posiadali prawo do korzystania z ogrodzenia wynikające z art. 154 § 1 kodeksu cywilnego.
Powyższe oznacza, że po naszej stronie ogrodzenia jesteśmy uprawnieni do montowania ruchomości, między innymi dekoracji, według własnego uznania. Powyższe dotyczy także robienia nasadzeń z krzewów bądź sadzenia roślin.
- Ogrodzenie z płyt betonowych
Sąd Rejonowy w Węgrowie w sprawie o sygnatura akt I C 847/14 zajmował się żądaniem rozbiórki ogrodzenia z płyt betonowych. Działki sąsiadujące były oddzielone ogrodzeniem z płyt betonowych wykonanych przez pozwaną. Wcześniej rozgradzało je ogrodzenie z siatki. Istniejący płot znajduje się na działce pozwanej i jest odsunięty od poprzedniego, po którym pozostała betonowa podmurówka. Powódka nie pozwoliła postawić pozwanej nowego ogrodzenia w miejscu starego, zgodnie z przebiegiem granicy między działkami. Powódka odsunęła płot od granicy, stawiając go w całości na swojej działce. Sąd wskazał, że ogrodzenie betonowe wzniesione przez pozwaną znajduje się na jej działce. Nie narusza ono wobec tego własności powódki w żaden sposób i nie może domagać się jego usunięcia.
Podsumowanie
Budowa ogrodzenia to duża inwestycja której rozmiar i wygląd ustal w pierwszej kolejności z sąsiadem z którym masz wspólną granicę. Wszelkie rozmowy powinny mieć formę pisemną, w razie sprzeciwu drugiej strony w późniejszym terminie. Wygląd ogrodzenia i jego cena znana na moment przystąpienia do rozmów gwarantuje Nam trwałość porozumienia. Gdy go brak, pozostaje Nam przesunięcie ogrodzenia w głąb Naszej działki. Wówczas możemy zrealizować projekt płotu według Naszego uznania.
