Stosunek dożywocia opiera się zazwyczaj na bliskich więzach łączących jego strony. Nie stanowi wymogu formalnego stosunek pokrewieństwa. Z uwagi na szczególne zobowiązania, które bierze na siebie nabywca nieruchomości zazwyczaj wszystko rozgrywa się w rodzinie.
Na wstępie trochę statystyki
Starzenie się polskiego społeczeństwa, wpływa na liczbę zawieranych aktów notarialnych umów o dożywocie. W latach 2021 – 2023 liczba umów o dożywocie dotyczących nieruchomości innych niż rolne przekraczała 14 000 rocznie. Liczba aktów notarialnych obejmujących nieruchomości rolne w 2023 roku wynosiła ponad 2400 rocznie. Powyższe dane pochodzą z opracowania wieloletniego: akty notarialne w latach 1991 – 2023, Wydział Statystycznej Informacji Zarządczej, Departamentu Strategii i Funduszy Europejskich, Ministerstwo Sprawiedliwości.
Przypomnijmy sobie czy jest umowa dożywocia
Przez umowę dożywocia należy rozumieć umowę, w której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy – dożywotnikowi – dożywotnie utrzymanie i dalej powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zgodnie z art. 908 § 3 kodeksu cywilnego, dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy, która nie jest właścicielem nieruchomości.
Co gdy nie wszystkie wskazane wyżej uprawnienia zostały zastrzeżone na rzecz dożywotnika w umowie?
Zgodnie z art. 908 § 1 kodeksu cywilnego umowa o dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy (lub osobie bliskiej zbywcy) dożywotnie utrzymanie. Są to dwa elementy przedmiotowo istotne, konstruujące tę czynność prawną. Definiując umowę dożywocia ustawodawca posłużył się zwrotem niedookreślonym „zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania”, którego desygnaty powinny wypełnić strony umowy. Do stron umowy należy sprecyzowanie na czym polegają obowiązki nabywcy, a w razie nieuregulowania tej kwestii inaczej, na nabywcy ciążą obowiązki wymienione w art. 908 § 1 kodeks cywilny
Czy umowa dożywocia, która nie przewiduje obowiązku sprawienia pogrzebu jest nieważna?
Tak nie jest.
Stwierdzenie w art. 908 § 1 kodeks cywilny „w braku odmiennej umowy” odnosi się także do świadczenia polegającego na sprawieniu pogrzebu. Wymienienie tego obowiązku, który nie mieści się w zakresie pojęcia „zapewnienie dożywotnego utrzymania” słusznie uzasadniane jest w piśmiennictwie jako próba rozstrzygnięcia wątpliwości, na kim spoczywa ciężar pochowania dożywotnika, w obliczu tego, że ciężar zapewnienia mu utrzymania za życia spoczywał na nabywcy nieruchomości.
Jakie jest minimum uprawnień dożywotnika w umowie dożywocia?
Uwzględniając niezbędne minimum, które musi być spełnione dla wypełnienia przesłanki zobowiązania do „zapewnienia utrzymania” można przyjąć, iż zobowiązanie nabywcy obejmuje zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i żywieniowych dożywotnika.
Jakie są obowiązki nabywcy nieruchomości?
Co gdy dożywotnik otrzymuje coś innego w zamian?
Obowiązkiem nabywcy nieruchomości w ramach stosunku dożywocia jest w zasadzie spełnianie takich świadczeń na rzecz dożywotnika, które zaspokoją jego potrzeby w taki sposób, aby nie musiał on angażować swoich zasobów lub przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych (tak wyrokiem Sąd Najwyższy z dnia 9 maja 2008 r., III CSK 359/07)
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 grudnia 2004 r. (sygn. akt I CK 296/04 nie publ.), wydanym w sprawie o rozwiązanie umowy o dożywocie przyjął, że kształtowanie w sposób odmienny od pierwotnie umówionego wzajemnych obowiązków umowy o dożywocie nie narusza treści art. 908 kodeksu cywilnego. Zgodny z wolą dożywotnika pobyt w domu pomocy społecznej i na jego własny koszt, sam w sobie, nie stanowi dostatecznej podstawy rozwiązania umowy o dożywocie. Uznanie za dopuszczalne dokonanie takich zmian pierwotnie umówionych wzajemnych obowiązków stron umowy o dożywocie oznacza również uznanie za dopuszczalne podobne ukształtowanie wzajemnych obowiązków stron w pierwotnej umowie o dożywocie (tak wyrokiem Sąd Apelacyjny we Wrocławiu z dnia 4 października 2013 r., I ACa 1037/13 nie publ.).
Przejdźmy do meritum.
Jak wyjść z umowy dożywocia?
Ustawodawca regulując kwestię zakończenia stosunku dożywocia, zdecydował się wprowadzić wiele obostrzeń.
Pierwsze – roszczenie o rozwiązanie umowy dożywocia przysługuje nabywcy oraz zbywcy nieruchomości, który jest dożywotnikiem. Oznacza to, że wyjścia z umowy może żądać ten który nabył nieruchomości oraz ten który się niej wyzbył.
Drugie – jedynie sąd, w sytuacjach wyjątkowych, może orzec o rozwiązaniu umowy o dożywocie. Tak dobrze to rozumiesz. Aby wyjść z umowy dożywocia trzeba przejść przez proces sądowy o którego efekcie zadecyduje sąd.
Trzecie – w przypadku zawarcia umowy dożywocia na rzecz osoby trzeciej, można dokonać zamiany uprawnień zastrzeżonych na rzecz dożywotnika na rentę. Zamiany dokonuje sąd.
Jak zwolnić nieruchomość z dożywocia na rzecz osoby trzeciej?
Legitymację do żądania rozwiązania umowy o dożywocie posiada jedynie nabywca nieruchomości oraz dożywotnik, ale tylko wtedy, gdy jest zbywcą nieruchomości.
Osobie trzeciej, na rzecz której zastrzeżone zastało dożywocie, która nie jest stroną umowy, nie przysługuje możliwość żądania zakończenia stosunku dożywocia na podstawie kodeksu cywilnego. Osoba bliska nie dysponuje uprawnieniem do rozporządzania nieruchomością. Podmiotowi temu, na podstawie art. 908 § 3 kodeksu cywilnego przysługuje jedynie prawo do żądania zamiany uprawnień objętych treścią dożywocia na rentę na podstawie artykułu 913 § 1 kodeksu cywilnego.
Powyższe oznacza, że w przypadku ustanowienia dożywocia na rzecz osoby możliwa jest jedynie zamiany dożywocia na rentę.
Zasady zamiany dożywocia na rentę
Zamiana uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na rentę jest możliwa na podstawie art. 913 § 1 oraz art. 914 kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 913 § 1 kodeksu cywilnego zamiana prawa dożywocia na rentę jest możliwa w przypadku, gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Zamiany prawa dożywocia na rentę w takiej sytuacji może domagać się każda ze stron. Przedmiotem zamiany na rentę mogą być zarówno wszystkie uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia, jak i ich część. Wartość renty powinna odpowiadać wartości zamienianych na nią uprawnień objętych treścią prawa dożywocia.
Zamianie na rentę na podstawie art. 914 kodeksu cywilnego może podlegać jedynie całe prawo dożywocia. Zamiana części uprawnień objętych treścią prawa dożywocia w okolicznościach opisanych w art. 914 kodeksu cywilnego jest możliwa jedynie wtedy, gdy obie strony zobowiązania wynikającego z umowy o dożywocie wyrażą na to zgodę
Zamiana dożywocia na rentę następuje z dniem uprawomocnienia się wyroku. Oznacza to, że świadczenie pieniężne dożywotnik będzie otrzymywać po zakończeniu sprawy sądowej.
Kiedy zamiana dożywocia na rentę jest możliwa?
Przepisy prawa uzależniają zamianę prawa dożywocia na dożywotnią rentę od „wytworzenia się między dożywotnikiem a zobowiązanym” takich stosunków, „że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności”. Chodzi o stosunki, relacje międzyludzkie, szczególnie złe, uciążliwe, konfliktowe, które „wytworzyły się”, a więc powstały po zawarciu umowy o dożywocie, w toku realizacji praw i obowiązków przez strony stosunku prawnego dożywocia „z jakichkolwiek powodów”, niezależnie zatem także od tego, kto (dożywotnik czy zobowiązany) jest w przeważającej mierze źródłem sytuacji konfliktowych.
Ustawodawca nie precyzuje pojęcia „wypadków wyjątkowych”, pozostawiając praktyce sądowej wypełnienie jego treści. Oceny zaistnienia sytuacji uprawniającej do zamiany świadczeń na rentę będzie dokonywał sąd rozpoznający sprawę biorąc pod uwagę każde zgłoszone krzywdzenie dożywotnika i zła wola nabywcy nieruchomości, którym zaradzić może zamiana wszystkich lub niektórych uprawnień dożywotnika na rentę.
Przesłanką wystąpienia z żądaniem zamiany świadczeń należnych dożywotnikowi na rentę jest więc wyłącznie wytworzenie się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, które uniemożliwiają wzajemne kontakty, zaś przyczyny wytworzenia się złych stosunków między stronami nie mają istotnego znaczenia (tak wyrokiem Sąd Apelacyjny w Krakowie z dnia 06 grudnia 2017 r., I ACa 581/17 i wyrokiem Sąd Apelacyjny w Szczecinie z dnia 18 kwietnia 2013 r., I ACa 724/12).
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat procesu zamiany świadczeń zastrzeżonych w umowie na rzecz dożywotnika zapraszam do lektury wpisu znajdującego się poniżej.
