Jeżeli nosimy się z zamiarem dokonania dzierżawy gruntu rolnego warto na chwilę się zatrzymać i przemyśleć co chcemy i przede wszystkim co możemy przez nią osiągnąć, a wszystko po to, aby stworzyć sytuację najbardziej nam odpowiadającą. Trzeba sobie zdać sprawę, że karty rozdaje wydzierżawiający, czyli ten kto ma grunt, a rozdanie będzie tym bardziej udane, gdy do tej gry w sposób odpowiedni się przygotujemy.
Każda z umów dzierżawy charakteryzuje się powtarzającym się elementami w postaci określenia wysokości czynszu bądź podstaw do jego ustalenia, określenia strony zobowiązanej do uiszczenia podatków, jak również kwestii osoby uprawnionej do poboru dopłat bezpośrednich do gruntów.
Umowa dzierżawy gruntu rolnego na czas określony cieszy się niesłabnącym uznaniem. Jej niebywałym atutem jest pewność trwania. Zauważyć bowiem należy, że w zakresie okresu na jaki została umowa zawarta istotne jest to, że ulega ona rozwiązaniu z datą wskazaną jako koniec jej obowiązywania, a wcześniejsze wyjście z tego stosunku umownego jest możliwe jedynie na mocy porozumienia stron w tym zakresie. Umowy zawartej na czas określony nie można bowiem wypowiedzieć tylko dlatego, że chcemy zerwać umowę i zawrzeć umowę z inną osobą na bardziej korzystnych warunkach. Jeżeli zatem mamy z tego rodzaju sytuacją do czynienia osobiście należy uzyskać zgodę drugiej strony na rozwiązanie umowy przed czasem. Innej drogi nie ma.
Kodeks cywilny daje nam bowiem możliwość wyjścia z umowy dzierżawy na czas określony tylko w przypadku rażącego zachowania się dzierżawcy (oddanie przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy do bezpłatnego używania bądź poddzierżawienie go bez zgody wydzierżawiającego, zwłoka z zapłatą czynszu). Tylko tego rodzaju zachowania umożliwiają nam wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas określony i nic ponadto i o tym należy pamiętać.
W zakresie umowy dzierżawy na czas określony należy wskazać, że pewnym rozwiązaniem problemu ”wyjścia z umowy przed czasem” może się okazać zamieszczenie zapisu w umowie, że może ona zostać wypowiedziana w przypadku zaistnienia ważnych powodów. Wskazanie tychże zdarzeń (ważnych powodów) w umowie może stanowić ów furtkę, z której skorzystamy w przypadku niedogodnej dla nas sytuacji. Może to być wskazanie na zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego bądź zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży gospodarstwa. Ważne powody mogą być dowolnie przez stronę obrane, co istotne muszą zostać wskazane w umowie. Późniejsze powołanie się na ów ważne powody, poza umową, jest bezskuteczne.
Ponadto w naszej umowie możemy zamieści zapis, że śmierć wydzierżawiającego bądź dzierżawcy spowoduje wygaśnięcie umowy wiążącej strony. Nie można bowiem przyjąć, czy dzieci bądź bliscy zmarłego będą zainteresowani kontynuowanie umowy. Zauważyć należy, że w innym przypadku, śmierć wydzierżawiającego bądź dzierżawcy nie powoduje rozwiązania umowy. Umowa trwa nadal, a w miejsce wydzierżawiającego /dzierżawcy wstępują następcy prawni zmarłego.
Innym zagadnieniem, przy którym chciałabym zatrzymać się na chwilę jest temat umowy dzierżawy zawartej „dożywotnio” czyli na czas życia dzierżawcy. Niektórych budzi zdziwienie uznawania jej za umowę zawartą na czas oznaczony. Z problemem tego rodzaju pojawiła się u mnie ostatnio w Kancelarii Klientka która nie mogła zrozumieć, że zanim nie nastąpi zdarzenie w postaci śmierci dzierżawcy stosunek zobowiązaniowy będzie trwał. Jakimś wyjściem z tej patowej sytuacji jest fakt, że po upływie 30 lat od zawarcia tego rodzaju umowy, przekształca się ona automatycznie w umowę na czas nieoznaczony. Wówczas też pojawia się możliwość wypowiedzenia tej umowy w ustawowym terminie, czyli na jeden rok naprzód.
Kończę wskazaniem na ważną, bo korzystną dla wydzierżawiającego klauzulę, którą możemy umieścić w naszej umowie, a mianowicie zwolnienie wydzierżawiającego z udzielenia dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Wystarczy wskazanie, że w przypadku zwłoki ponad trzy miesięcznej z zapłatą czynszu wydzierżawiający ma prawo wypowiedzenia dzierżawcy umowy w trybie natychmiastowym, bez udzielenia mu dodatkowego terminu na spełnienie świadczenia. Korzyść jest prosta – szybsze wyjście ze stosunku prawnego z nierzetelną stroną, mniejsza strata, szansa na nawiązanie kolejnej umowy w krótszym okresie czasu.
