Czy każda umowa o przekazaniu nieruchomości w zamian za opiekę to automatycznie umowa dożywocia? Przedmiotem wpisu jest analiza Wyroku Sądu Okręgowego w Świdnicy z 8 kwietnia 2021 r. sygn. akt II Ca 855/20. Orzeczenie to okazuje, że sąd nie może dowolnie przekształcać nazwanej przez strony umowy w umowę dożywocia, jeśli nie zostały spełnione jej ustawowe przesłanki.
Tło sprawy
Sprawa dotyczyła roszczenia o zachowek po zmarłym ojcu, który w 2005 r. zawarł przed notariuszem z dziećmi umowę o dział spadku i zniesienie współwłasności. W efekcie tej umowy syn nabył całą nieruchomość, bez żadnych dopłat ani spłat, a ojcu została ustanowiona dożywotnia, bezpłatna służebność mieszkania.
Po śmierci ojca, córka zażądała od spadkobierców syna zachowku, twierdząc, że doszło do darowizny na rzecz brata. Sąd I instancji oddalił powództwo. Uznał, że przekazanie nieruchomości miało formę umowy dożywocia, a więc odpłatnej umowy wzajemnej – której nie uwzględnia się przy obliczaniu zachowku.
Błąd sądu
Sąd rozpoznając apelację powódki, uchylił wyrok i wskazał na rażące błędy sądu I instancji w wykładni treści umowy.
To, jak nazwana jest umowa, nie decyduje o tym, czym ona naprawdę jest. Najważniejsze jest to, co strony rzeczywiście chciały osiągnąć. W przypadku umowy dożywocia kluczowe jest, aby osoba otrzymująca nieruchomość zobowiązała się w zamian zapewnić dotychczasowemu właścicielowi dożywotnie utrzymanie – czyli opiekę, mieszkanie, jedzenie i pomoc w chorobie.
Po pierwsze – w umowie z 2005 r. brak było jakiegokolwiek zapisu wskazującego, że nabycie nieruchomości przez syna było uzależnione od obowiązku utrzymywania ojca. Nie zawarto też kluczowych elementów wymaganych przy umowie dożywocia jak: zobowiązanie do dostarczania wyżywienia, ubrań, opieki czy pielęgnacji i pochówku. Sąd odwoławczy uznał, że sama opieka syna nad ojcem nie wystarcza do uznania, że strony zawarły umowę dożywocia, jeśli nie wyraziły takiej intencji w treści aktu notarialnego.
Sąd zwrócił uwagę, że gdyby strony naprawdę chciały zawrzeć umowę dożywocia, to notariusz – jako osoba znająca prawo – na pewno zapisałby to wyraźnie w akcie. Skoro w dokumencie nazwano umowę – dział spadku i zniesienie współwłasności trzeba dokładnie sprawdzić, co rzeczywiście strony uzgodniły i czy zawarte w nim postanowienia odpowiadają np. umowie dożywocia, czy raczej innej formie przekazania majątku.
Umowa pozorna czy mieszany charakter umowy?
Co ciekawe, sąd I instancji uznał, że zawarta umowa była pozorna i ukrywała faktyczną umowę dożywocia. Jednak, jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy – nie można jednocześnie twierdzić, że umowa jest pozorna (czyli nieważna na podstawie art. 83 kodeksu cywilnego) i jednocześnie stanowi umowę dożywocia (czyli ważną i skuteczną czynność prawną). To wewnętrznie sprzeczne stanowisko.
Sąd odwoławczy wyraźnie podkreślił, że sędziowie muszą badać rzeczywisty zamiar stron nawet wtedy, gdy umowę sporządził notariusz, jednak nie wolno im samodzielnie dopisywać brakujących elementów umowy dożywocia – zwłaszcza gdy strony jasno określiły, że zawierają umowę o dział spadku i zniesienie współwłasności.
Dlaczego ten wyrok ma znaczenie?
Ten wyrok przypomina, jak ważna jest staranność przy formułowaniu treści umów notarialnych – zwłaszcza w kontekście przekazywania nieruchomości między członkami rodziny. Jeśli celem ma być zapewnienie opieki i utrzymania w zamian za majątek, należy zawrzeć jasną, precyzyjną umowę dożywocia, zawierającą wszystkie elementy wymagane przez art. 908 k.c.
Dożywocie to szczególny rodzaj umowy i o tym należy pamiętać
Przez dożywocie należy rozumieć umowę, w efekcie której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy – dożywotnikowi – dożywotnie utrzymanie.
Dalej powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
W przeciwnym razie – sąd może uznać taką umowę za darowiznę lub nieodpłatne zniesienie współwłasności, co oznacza, że spadkobiercy będą musieli zapłacić zachowek.
Generalnie obowiązkiem nabywcy nieruchomości w stosunkach dożywocia jest spełnianie takich świadczeń na rzecz dożywotnika, które zaspokoją jego potrzeby w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokajanie niezbędnych wymagań życiowych.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 grudnia 2004 r. (sygn. akt I CK 296/04 nie publ.), wydanym w sprawie o rozwiązanie umowy o dożywocie przyjął, że kształtowanie w sposób odmienny od pierwotnie umówionego wzajemnych obowiązków umowy o dożywocie nie narusza treści art. 908 kodeksu cywilnego. Zgodny z wolą dożywotnika pobyt w domu pomocy społecznej i na jego własny koszt, sam w sobie, nie stanowi dostatecznej podstawy rozwiązania umowy o dożywocie. Uznanie za dopuszczalne dokonanie takich zmian pierwotnie umówionych wzajemnych obowiązków stron umowy o dożywocie oznacza również uznanie za dopuszczalne podobne ukształtowanie wzajemnych obowiązków stron w pierwotnej umowie o dożywocie (tak wyrokiem Sąd Apelacyjny we Wrocławiu z dnia 4 października 2013 r., I ACa 1037/13 nie publ.).
Umowa, która nie obejmuje postanowienia zobowiązującego do przeniesienia własności nieruchomości, zapewnienia dożywotnikowi utrzymania oraz sprawienia dożywotnikowi pogrzebu, nie stanowi umowy o dożywocie (tak komentarz do art. 908 k.c. W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 33, rok 2024). Choć zdarzają się także głosy odmienne.
W doktrynie i orzecznictwie został sformułowany pogląd, zgodnie z którym zakres obowiązków nabywców nieruchomości określony w umowie o dożywocie powinien być taki, aby dożywotnik nie musiał poszukiwać dodatkowych środków utrzymania.
Co można do tego dorzucić, aby lepiej zrozumieć temat?
Problem ten z innej strony obrazuje Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny z dnia 24 maja 2016 r. zapadły w sprawie sygn. akt I ACa 1175/15.
W tej sprawie powódka (córka zmarłego) wniosła pozew przeciwko swojemu bratu, domagając się zapłaty zachowku, ponieważ jej zdaniem nie otrzymała należnego udziału w majątku po ojcu. Głównym składnikiem majątku było gospodarstwo rolne, które ojciec przekazał synowi w drodze umowy nazwanej „darowizną” w dniu 19 kwietnia 2007 r.
W odpowiedzi na pozew pozwany twierdził, że nie była to darowizna, lecz umowa dożywocia, w ramach której zapewnił ojcu opiekę aż do jego śmierci, a sama nazwa „darowizna” została użyta wyłącznie w celu uniknięcia podatku od czynności cywilnoprawnych.
Kluczowe wnioski prawne płynące z tej sprawy to uznanie przez Sąd, że o charakterze umowy nie decyduje jej nazwa, ale rzeczywisty zamiar stron i sposób jej wykonania. Umowa zawarta jako „darowizna” może być uznana za umowę dożywocia, jeżeli zawiera jej essentialia negotii, a świadczenia są ekwiwalentne. Zobowiązanie do opieki i utrzymania, jeśli wynika z umowy i było faktycznie wykonywane, wskazuje na odpłatny charakter umowy.
Podsumowanie
Sąd nie może zmieniać treści umowy tylko dlatego, że faktycznie strony zachowywały się jakby zawarły inną umowę. To, co strony podpisują u notariusza, musi jasno odzwierciedlać ich zamiary – w przeciwnym razie mogą spotkać się z poważnymi konsekwencjami prawnymi. Jeśli chcesz przekazać nieruchomość bliskim w zamian za opiekę – zadbaj o właściwą formę prawną. Najważniejsza w umowie jest jej treść, nie zaś nazwa.
