Temat umowy dzierżawy na czas określony był już tematem wpisu. Warto odświeżyć informacje tam zawarte przed lekturą niniejszego tekstu.
Dzierżawa gruntu rolnego rodzi wiele pytań i wątpliwości, dlatego postanowiłam poświęcić uwagę kwestii wypowiedzenia umowy okresowej.
Inspiracją do wpisu jest porada prawna udzielonej Klientowi przed kilkoma dniami.
Podczas spotkania Klient wskazał, że w 2018 roku podpisał umowę dzierżawy gruntu rolnego na 10 lat. Na koniec 2022 roku otrzymał pismo zatytułowane – wypowiedzenie umowy dzierżawy w którym wydzierżawiający dokonując tej czynności powołał się na art. 704 kodeksu cywilnego. Uzasadniając swe zachowanie wskazał, że przyczyną wypowiedzenia jest zmiana jego sytuacji rodzinnej i finansowej.
Zawarta przez strony umowa nie wskazywała przyczyn uzasadniających skrócenie czasu umowy. Posiadała jedynie zapis, że w sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.
Tego rodzaju zapis skłonił z pewnością wydzierżawiającego do uznania, że daje mu możliwość wyjścia z zawartej umowy przed jej końcem.
Taka umowa dzierżawy jest dobrym przykładem złej umowy.
Zawartej umowy dzierżawy gruntu rolnego na czas określony nie można wypowiedzieć przed upływem okresu określonego w umowie. Umowę przez Panów zawarta można rozwiązać na mocy porozumienia stron, czyli musi być zgoda obu stron.
Artykuł 704 kodeksu cywilnego wygląda na przepis o uniwersalnym zastosowaniu. Jednak tak nie jest.
Zgodnie z art. 704 kodeksu cywilnego, w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Wskazać należy, że art. 704 kodeksu cywilnego nie ma zastosowania do umów zawartych na czas oznaczony. W sytuacji braku postanowienia umownego, pozwalającego na wcześniejsze wypowiedzenie umowy z określeniem przyczyny wypowiedzenia, zachowanie w postaci wypowiedzenia jest bezskuteczne.
Nie jest to wiedza tajemna, ale dostępna dla praktyków prawa.
Zawarta przez Panów umowa nie przewidywała możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzenia. Tylko zaistnienie przyczyn ustawowych, by to umożliwiło. Dzierżawca przestrzega zawartej umowy, reguluję na bieżąco czynsz, utrzymuję ziemię dzierżawioną w dobrej kulturze rolnej. Mając powyższe na uwadze oświadczenie jest bezskuteczne i Mój Klient jako dzierżawca może korzystać z gruntu do końca trwania umowy dzierżawy.
Ustawodawca różnicując umowy dzierżawy ze względu na czas ich trwania, wiązał z umowami zawartymi na czas oznaczony potrzebę zagwarantowania pewności ich trwania przez czas w umowie oznaczony. Tak ze względu na interes stron, jak tez z uwagi na taki czynnik jak stabilizacja określonego porządku prawnego. Jest to czynnik niezwykle istotny zwłaszcza w rozwijającej się dynamicznie sferze gospodarczej, w które angażowane są olbrzymie środki. Przy braku gwarancji trwałości umów zawartych na czas oznaczony, nie mogłyby przynosić pozytywnych efektów gospodarczych.
Nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy, również zawartej na czas określony, możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny. Niedopuszczalne jest i nie może zostać skutecznie wprowadzone mocą umowy stron uprawnienie swobodnego, wynikającego tylko z woli wydzierżawiającego wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony pozostawałoby to bowiem w sprzeczności z przyjętym w takiej umowie zobowiązaniem utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas. Inna jednakże sytuacja powstaje wtedy, gdy strony uzgadniają, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić, w takiej bowiem sytuacji druga strona liczy się z tym, że okres na jaki umowę zawarła, może zostać skrócony – a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia może polegać tylko na podważeniu samego faktu spełnienia się uzgodnionej przesłanki. tak Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 22 stycznia 1998 r. III CKN 365/97
Powracając do sytuacji Mojego Klienta domniemam, że konsekwencją odmowy zwrotu użytkowanego gruntu, będzie wystąpienie przez wydzierżawiającego na drogę sądową.
Jeśli wydzierżawiający wystąpiłby do sądu o nakazanie wydania gruntu Mojemu Klientowi, sąd oddaliłby powództwo, a on przegrałby i poniósł koszty postępowania.
Reasumując, umowy dzierżawy gruntu rolnego zawartej na czas określony nie można wypowiedzieć tylko dlatego, że chcemy zerwać umowę i inaczej wykorzystać grunt. Jeżeli zatem mamy z tego rodzaju sytuacją do czynienia osobiście należy uzyskać zgodę drugiej strony na rozwiązanie umowy przed czasem. Innej drogi nie ma. Jest tak zawsze gdy nie zapewnimy w umowie możliwości „wyjścia” z niej przed czasem.
