Z tego artykułu dowiesz się:
– Czym jest zasiedzenie – czyli w jaki sposób można nabyć prawo własności do nieruchomości przez jej długotrwałe posiadanie.
– Jak przygotować się do sprawy – jakie dokumenty zebrać, jaką rolę odgrywa geodeta, kogo można powołać na świadków i dlaczego to wszystko ma znaczenie.
– Jak napisać wniosek o zasiedzenie – jakie elementy musi zawierać (sąd, wnioskodawca, uczestnicy, nieruchomość, żądanie, uzasadnienie, dowody).
– Jakie dowody są najważniejsze – np. rachunki, zdjęcia, zeznania świadków, płacenie podatków, posiadanie kluczy czy wykonywanie remontów.
– Na czym polega doliczenie okresu posiadania poprzednika – kiedy i jak można dodać do swojego czasu posiadania lata użytkowania nieruchomości przez np. rodziców czy dziadków.
– Jakie dokumenty dołączyć do wniosku – odpis księgi wieczystej, mapa z geodezji, wykaz zmian gruntowych, oświadczenia świadków.
– Ile kosztuje postępowanie – poznasz wysokość opłaty sądowej i dowiesz się, gdzie ją wnieść.
– Na co zwraca uwagę sąd – dlaczego tak ważne jest wskazanie właściwej osoby, na rzecz której ma być stwierdzone zasiedzenie, oraz jak sąd ocenia dobrą i złą wiarę posiadacza.
***
Zasiedzenie nieruchomości to procedura prawna, która pozwala na uzyskanie własności nieruchomości. Osoba, która przez okres określony przepisami prawa była w posiadaniu domu, działki, gospodarstwa rolnego może uzyskać ją na własność. W Polsce jest to jedyny sposób na uregulowanie takich sytuacji. Poniżej przedstawiam przewodnik krok po kroku, jak przebiega proces zasiedzenia.
Etap pierwszy
Zebranie informacji i dokumentacji
Pierwszym krokiem w procesie zasiedzenia jest zebranie szczegółowych informacji. Osobą chcąca wystąpić o zasiedzenie musi:
1. Zebrać wszelkie dostępne dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym historię posiadania. Ważne jest, aby przedstawić pełen obraz sytuacji, co pozwoli sądowi na ocenę, czy spełnione są przesłanki do zasiedzenia i przez kogo. Brak dokumentów nie jest przeszkodą w sprawie o zasiedzenie.
a. Dokumenty stanowią wartość dodatkową wniosku, potwierdzającą słuszność wniosku o zasiedzenie. Będą to obok aktów notarialnych, rachunki, zdjęcia, oświadczenia świadków czy dowody płatności podatków od nieruchomości.
b. Wszystko co może być przykładem zewnętrznych objawów samoistnego posiadania ma wartość, a jest to: 1) posiadanie kluczy na wyłączność, 2) opłacanie podatków i innych opłat, 3) rozporządzanie nieruchomością 4) samodzielne dokonywanie remontów, 5) dokonywanie zbiorów płodów rolnych 6) występowanie jako właściciel w stosunku do organów i instytucji.
b. Poprzez historię posiadania rozumiem wskazanie: czy nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą, kto jest wpisany w niej jako właściciel, od kiedy osoba wpisana jako właściciel nie znajduje się w posiadaniu nieruchomością, na jakiej podstawie doszło do tej zmiany.
Brak dokumentów nie jest przeszkodą
Jak wskazywałam, brak dokumentów nie jest przeszkodą w sprawie o zasiedzenie. Brak dokumentów oznacza jedynie konieczność zaangażowania geodety celem sporządzenie dokumentacji technicznej do wniosku o zasiedzenie. Dlaczego ten element jest tak ważny? Z uwagi na to, że wniosek o zasiedzenie ma dotyczyć oznaczonej nieruchomości, która jeśli chodzi o wielkość fizyczną jest stała. Geodeta zatem po pierwsze określi nam wielkość działki czy gospodarstwa rolnego, które chcemy zasiedzieć. Dalej, ta wielkość nieruchomości to są konkretne działki, których numery należy wskazać we wniosku o zasiedzenie. Jest to istotne z tego względu, że w rejestrach geodezji Starostwa właściwego z uwagi na miejsce położenie nieruchomości, mogą znajdować się informacje na temat poprzednich właściciel bądź mogą być ujawnione obecne osoby władającą nieruchomością. Tych informacji będzie wymagał od Nas w toku sprawy sąd.
Gdy mamy zebraną dokumentacją bądź istotne informacje w sprawie pozostaje Nam jeszcze ustalić krąg osób posiadających wiedzę istotną dla sprawy.
Mogą to być osoby sąsiadujące z nieruchomością, której wniosek dotyczy bądź osoba (jeśli mamy do czynienia z gospodarstwem rolnym) która pomagała w pracach rolnych. Osoba będąca świadkiem przed sądem ma potwierdzić: czas władania nieruchomością, osobę która z wyłączeniem innych decydowała w przedmiocie nieruchomości, jakie prace były na działce bądź gospodarstwie wykonywane, czy nikt nie kwestionował prawa władającego nieruchomością, czy na wsi czy w sąsiedztwie ta osoba była traktowana jak właściciel.
Kiedy mamy etap pierwszy za sobą, możemy przystąpić do pisania wniosku o zasiedzenie.
Etap drugi: wniosek o zasiedzenie
Aby sąd mógł uwzględnić wniosek o zasiedzenie, musi spełniać określone wymogi formalne oraz zawierać niezbędne informacje i dowody.
1. Oznaczenie sądu
Na początku wniosku należy wskazać sąd rejonowy, który jest właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Dane sądu powinny być kompletne i zawierać jego nazwę oraz adres. Jednym wnioskiem można uregulować stan prawny kilku nieruchomości pod warunkiem, że ten sam sąd rejonowy jest właściwy dla każdej z nich. W sytuacji nieruchomości położonych w równych miejscach w kraju, konieczne jest oddzielny wniosek dla każdej z nich.
2. Oznaczenie wnioskodawcy i uczestników postępowania
Wnioskodawca to osoba, która kieruje wniosek o zasiedzenie do sądu.
Jako uczestnika postępowania należy podać osobę lub osoby, dla których wydane orzeczenie przez sąd o zasiedzeniu może mieć wpływ na ich sytuację majątkową bądź inną. Dla przykładu wskażę, że jeśli składamy o stwierdzenie zasiedzenie na rzecz zmarłego rodzica to jako uczestników wskazujemy jego spadkobierców. Dalej, uczestnikiem postępowania o zasiedzenie są właścicieli nieruchomości którą chcemy zasiedzieć według informacji zawartej w księdze wieczystej.
Dane osób muszą być wskazane wraz z adresem zamieszkania, na który będzie sąd przesyłał informacje o toczącej się sprawie.
3. Oznaczenie nieruchomości
We wniosku konieczne jest dokładne opisanie przedmiotu zasiedzenia. W przypadku nieruchomości trzeba podać jej adres, numer działki ewidencyjnej oraz numer księgi wieczystej, jeśli taka istnieje.
4. Oznaczenie żądania
Po pierwsze wskazujemy co chcemy zasiedzieć.
W dalszej części wniosku musi znaleźć się wyraźnie sformułowane żądania stwierdzenia zasiedzenia przez sąd. Przykładowo można to ująć tak: „Wnoszę o stwierdzenie, że nabyłem/am prawo własności nieruchomości położonej w [miejscowość], oznaczonej jako działka nr [numer] w obrębie [nazwa obrębu], przez zasiedzenie”.
Po drugie wskazujemy kto chce zasiedzieć.
Określamy podmiot (osobę) na rzecz które ma nastąpić zasiedzenie: czy zasiedzenie ma być na Nas czy może na rodziców, a może nawet dziadków.
Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania. Jeśli zaś osoba która wnioskuje o zasiedzenie na swoją rzecz jest w związku małżeńskim, nabyta nieruchomość wejdzie do majątku wspolnego stron, zatem nabycie sąd stwierdzi na rzecz obojga małżonków.
Ważna uwaga: modyfikacja wniosku co do osoby która zasiedziała nieruchomość
W toku postępowania mogą wystąpić sytuacje, w których zgromadzony materiał dowodowy wskaże na nabycie spornego prawa przez osobę inną niż pierwotnie wskazana. Sąd zazwyczaj wskazuje na taką sytuacje i sugeruje zmianę. W takim przypadku, aby sąd mógł orzec zasiedzenie na rzecz właściwej osoby, konieczna jest modyfikacja żądania wniosku. Brak takiej zmiany skutkuje oddaleniem wniosku i wymusza wszczęcie nowego postępowania o stwierdzenie zasiedzenia, tym razem z prawidłowo sformułowanym żądaniem.
Powyższe stanowisko potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego. Postanowieniem z dnia 29 lipca 2021 roku (III CSKP 94/21) Sąd Najwyższy – Izba Cywilna podkreślił, że postępowanie o zasiedzenie, w przeciwieństwie do postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, służy realizacji indywidualnych interesów poszczególnych osób.
Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia, jako służące realizacji indywidualnych interesów stron, nie przewiduje wyjątków od zasady określonej w art. 321 Kodeksu postępowania cywilnego. Oznacza to, że sąd nie może orzekać poza granicami żądania ani zasądzać ponad żądanie wnioskodawcy.
Reasumując, jeżeli w trakcie postępowania o zasiedzenie okaże się, że uprawniona do zasiedzenia jest inna osoba (dla przykłady nie syn, a ojciec) należy dokonać modyfikacji żądania wskazując właściwy podmiot. Brak zmiany żądania spowoduje, że sąd oddali wniosek i postępowanie o zasiedzenie trzeba będzie przeprowadzić ponownie.
Po trzecie – kiedy upłynął termin zasiedzenia.
We wniosku o zasiedzenie należy wskazać z jaką datą nastąpiło zasiedzenie nieruchomości. Wskazanie to nie ma tak doniosłego znaczenia jest omawiany wyżej problem sformułowania żądania na rzecz kogo ma nastąpić zasiedzenie.
Od 1.10.1990 r., terminy zasiedzenia zostały określone – w zależności od dobrej albo złej wiary posiadacza – na 20 bądź 30 lat. Dobra wiara posiadacza samoistnego nie stanowi przesłanki nabycia własności drogą zasiedzenia. Ma ona jednak wpływ na termin zasiedzenia. Posiadacz w dobrej wierze nabywa własność po upływie 20 lat (art. 172 § 1 KC). Zła wiara wydłuża termin zasiedzenia do lat 30 (art. 172 § 2 KC).
Warto wiedzieć, że:
Wnioskodawca ma jedynie możliwość, a nie obowiązek, podania we wniosku daty, w której miałoby nastąpić nabycie prawa wskutek zasiedzenia (tak orzekł postanowieniem Sąd Najwyższy dnia 7 października 2005 r., IV CK 133/05); ponadto datę taką może podać również uczestnik postępowania.
Stanowisko o niezwiązaniu sądu datą zasiedzenia jest uzasadniane tym, że przedmiotem postępowania pozostaje ustalenie, czy doszło do spełnienia przesłanek nabycia prawa przez określony podmiot. Jeśli więc materiał sprawy: faktyczny i dowodowy uzasadnia twierdzenie, że nabycie takie nastąpiło, tyle że w dacie innej niż wskazana we wniosku, to sąd powinien stwierdzić nabycie prawa w dacie rzeczywistej.
5. Nie zapomnij o uzasadnieniu swojego wniosku o zasiedzenie
Najważniejszym elementem wniosku jest uzasadnienie. W tej części należy dokładnie opisać, od kiedy i na jakiej podstawie osoba wnioskująca o zasiedzenie włada nieruchomością, wskazać że posiadania z wyłączeniem innych osób oraz udokumentować trwania zarządzania nieruchomością.
Konieczne jest wykazanie, że posiadanie miało charakter samoistny (czyli jak właściciel), było nieprzerwane i trwało wystarczająco długo, aby można było mówić o zasiedzeniu (20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze).
Gdy sąd dojdzie do wniosku, że nasze posiadanie było w złej wierze wpłynie to na przedłużenie okresu niezbędnego do zasiedzenia. Ma to miejsce zazwyczaj w praktyce. Do sądu występują osoby, które mają świadomość, że nie posiadają praw do nieruchomości. Władają oni ziemią należącą do kogoś innego – choćby na papierze. Zasiedzenie ma właśnie usunąć ten stan niepewności i rozbieżności pomiędzy stanem posiadania a stanem prawnym. Przenosząc powyższe rozważania na grunt przykładu należy stwierdzić, że rozpoczęty w 1975 roku termin zasiedzenia upływa po 30 latach, to jest w 2005 roku.
6. W uzasadnienie wskaż dowody potwierdzające fakt upływu czasu uzasadniającego zasiedzenie oraz samoistne posiadanie
Do wniosku o zasiedzenie warto dołączyć dowody potwierdzające nasze prawa do nieruchomości – im więcej, tym lepiej. Mogą to być np.: rachunki, zdjęcia, oświadczenia świadków, potwierdzenia opłacania podatków od nieruchomości.
Na naszą korzyść działa wszystko, co pokazuje, że zachowywaliśmy się jak właściciel, czyli m.in.:
- posiadanie kluczy do nieruchomości,
- opłacanie podatków i innych opłat,
- decydowanie o tym, co się dzieje z nieruchomością,
- samodzielne remonty i prace budowlane,
- korzystanie z plonów rolnych,
- ochrona nieruchomości przed innymi osobami,
- występowanie jako właściciel wobec urzędów i instytucji.
We wniosku trzeba napisać, które z powyższych sytuacji dotyczą nas oraz od kiedy trwają.
Inne ważne sprawy o których wypada wiedzieć.
7. W uzasadnieniu wskaż, że chcesz doliczenie okresu posiadania poprzednika prawnego
Gdy osoba, która posiadała nieruchomość w sposób spełniający warunki zasiedzenia, zmarła przed upływem wymaganego okresu, jej spadkobiercy mogą przejąć ten czas i doliczyć go do swojego posiadania. Jest to możliwe na podstawie art. 176 Kodeksu cywilnego, który umożliwia doliczenie okresu posiadania poprzednika prawnego. W uzasadnieniu możemy zatem napisać, że łączny okres posiadania samoistnego nieruchomością wynosi 30 lat (20 lat ojciec, 10 lat syn wnioskujący o stwierdzenie zasiedzenia).
Warto wiedzieć, że:
Jak wskazał SN w uzasadnieniu postanowienia z dnia 12.03.2008 r. I CSK 45807 zmiana posiadacza ma charakter zdarzenia faktycznego i stanowi „czynność realną, a nie czynność prawną”, w związku z czym nie musi ona przybrać charakteru formalnego dokumentu. Jak wskazuje się w komentarzach, również wydanie nieruchomości nie polega w istocie rzeczy na tradycji w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz na usunięciu się z niej z równoczesnym umożliwieniem objęcia nieruchomości przez nowego posiadacza.
8. Jakie dokumenty załączyć do wniosku?
Do wniosku należy dołączyć odpowiednie dokumenty, takie jak odpis z księgi wieczystej nieruchomości, mapę nieruchomości pozyskaną z wydziału geodezji, dokumenty potwierdzające użytkowanie nieruchomości oraz pisemne oświadczenia świadków, jeśli są dostępne. Wszystkie te załączniki służą wzmocnieniu wiarygodności przedstawionych argumentów. Jeśli nastąpiła zmiana oznaczenia działek z uwagi na upływ czasu właściwym krokiem jest przed wystąpieniem do sądu z wnioskiem o zasiedzenie do geodety o dokonanie wykazu zmian gruntowych, aby było jasne jaki numer miała kiedyś numer działka, a jaki obecnie. Jest to zasadne szczególnie w przypadku gdy posiadamy dokumenty dotyczące nieruchomości na jej dawny numer.
8. Opłata sądowa czyli to już prawie koniec.
Nie można zapomnieć o opłacie sądowej, która wynosi obecnie 2000 zł w przypadku zasiedzenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć potwierdzenie dokonania wpłaty na konto sądu rejonowego. Numer konta znajduje się na stronie internetowej danego sądu rejonowego lub w budynku sądu można uzyskać taką informację . Na końcu wniosku powinien znaleźć się podpis wnioskodawcy oraz data sporządzenia dokumentu.
Postępowania sądowe
Częstym pytaniem od Klientów jest ile będzie trwała sprawa o zasiedzenie? Kiedy uzyskam tytuł własności. Proponuję zadzwonić do sądu gdzie ma być założona sprawa o zasiedzenie z prośbą o informację jaki jest okres oczekiwania na wyznaczenie pierwszego terminu rozprawy w sprawie cywilnej. Do podanej daty proponuję dodać dwanaście miesięcy. Prowadzone przeze mnie sprawy zazwyczaj kończą się wydanie orzeczenia o zasiedzenie w przeciągu 18 -stu miesięcy od złożenia wniosku do sądu.
Dlaczego tak długo?
Sprawy o zasiedzenie są różne, a terminy rozpraw wyznaczane są kilka miesięcy. Sąd musi przeprowadzić czynności w postaci przesłuchania wnioskodawcy i osób zgłoszonych jako świadków, odebrać stanowiska od uczestników postępowania. Często sąd wymaga złożenia do sprawy dodatkowej dokumentacji od geodety bądź dokonuje oględzin nieruchomości. W sytuacji, gdy nie mamy informacji o poprzednim właścicielu nieruchomości sąd dokona ogłoszenia o toczącym się postępowaniu w Monitorze Sądowym.
Dodatkowo, na wydłużenie czasu trwania sprawy ma wpływ istnienie spornych interesów przez osoby biorące udział w sprawie to jest gdy ktoś z rodziny bądź właściciel kwestionuje złożony przez Nas wniosek o zasiedzenie.
Gdy sąd zakończy wyżej wskazane czynności wyda orzeczenie w sprawie które potwierdzi prawo do nieruchomości.
Podsumowanie
Zasiedzenie nieruchomości jest złożonym procesem, który wymaga dokładności. Sprawy o zasiedzenie bywają bardzo różne. Niektóre potrafią być bardzo skomplikowane i wymagają wsparcia doświadczonego prawnik którego warto poprosić o pomoc aby zaoszczędzić czas i mieć pewność, że osiągniemy cel w postaci uzyskania własności nieruchomości.
***
Informacje publikowane na blogu nie są poradami prawnymi, lecz ogólnymi informacjami, które nie stanowią podstawy do podejmowania indywidualnych działań prawnych, ponieważ każda sprawa wymaga specyficznego podejścia i analizy. W celu uzyskania porady prawnej należy skontaktować się z profesjonalnym prawnikiem.
