Inspiracją do wpisu jest spotkanie z Klientami. Przedstawiona przez nich sytuacja faktyczna wymagała mojego pochylenia się dłużej nad tematem i kolejną inspiracją do wpisu na blogu.
Państwo Kowalscy zgłosili się do mnie z problem tego rodzaju, że wraz z zakupem zabudowanej działki uzyskali dostęp do innej działki, która była bujnie zarośnięta krzewami. Do ów działki prowadziła jak w bajce „Alicja w Krainie czarów” furtka, która pamięta lata osiemdziesiąte. Państwo, jak i ich poprzednicy, korzystali z działki za furtką w sposób stały, czyniąc działania mające na celu oczyszczenie jej z krzewów oraz bluszczu, który rozrastał się i wkradał się na ścianę ich budynku mieszkalnego.
Działania Państwa co do tego terytorium było łatwe do zauważenia i określenia. Zakres ich czynności pielęgnacyjnych na działce sąsiedniej dobrze obrazowała przedstawiona przez nich podczas spotkania dokumentacja fotograficzna.
Państwo zwrócili się z zapytaniem, czy w zaistniałym stanie faktycznym są uprawnieniu – przy doliczeniu okresu posiadania swoich poprzedników – do zasiedzenia części działki za furtką. Wskazali, że właściciele działki do której uzyskali dostęp przebywają poza granicami kraju od wielu lat i nie wykazują nią zainteresowania, co potwierdza jej wygląd i znaczne zakrzewienie.
Miałam kilka wątpliwości. Budziły je okoliczności:
– czy zmiana której dokonali Państwo była trwała i wystarczająco widoczna dla otoczenia?
– czy działania Państwa na działce można określić jako posiadanie samoistne?
Pod skórą czułam, że z zasiedzeniem nie mamy tu do czynienia. Potrzebowała chwili, aby dojść do wniosku, że posiadanie przez Państwa obcej części działki nie ma charakteru posiadania właścicielskiego.
Posiadanie właścicielskie? A jakie to?
Tylko posiadanie samoistne (właścicielskie) prowadzi do zasiedzenia.
W orzecznictwie ugruntowane jest rozumienie posiadania samoistnego jako stanu, w którym posiadacz zarówno faktycznie włada rzeczą (corpus), jak i przejawia wolę posiadania jej jak właściciel (animus rem sibi habendi).
Mając powyższe na uwadze należy postawić wniosek, że samo działanie pielęgnacyjne na działce sąsiadującej, służące do zabezpieczenia naszej działki jako do niej przylegającej przed rozrostem roślinność nie sposób uznać za aktywność typową dla realizacji uprawnień posesora.
Właściciel podejmuje o wiele więcej działań. Zachowanie substancji rzeczy jest tylko jednym z elementów posiadania. Przed sądem zaś nie można wskazać, że chcemy zasiedzieć działkę czy jej część, w sytuacji gdy nasze działania na jej terenie obejmuje jedynie wycinkę krzewów i roślinności wkradającej się na teren naszej nieruchomości. Tego rodzaju zachowanie stanowi po za tym czynność zabezpieczającą naszą własność. Trudno w nim dostrzec element przejawu woli posiadania działki zakrzewionej dla siebie, gdy bronimy się jedynie przed jej rozrostem.
Jakie inne jeszcze zachowania nie doprowadzą do zasiedzenia?
Kiedy po śmierci osoby bliskiej jako następca nie użytkujesz jej i ulega ona systematycznej degradacji, zniszczeniu ulega ogrodzenie, przez działkę przebiega wydeptana ścieżka z nieograniczonym dostępem do działki osób postronnych. Wówczas z uwagi na brak podstaw do przyjęcia, że widoczne pozostawały ślady aktualnego władania działką sąd oddali wniosek o zasiedzenie z uwagi na utratę posiadania przez następców prawnych zmarłego (tak Postanowienie Sądu Najwyższego z 11 sierpnia 2016 roku I CSK 505/15)
Sąd w wyżej wskazanej sprawie wskazał na ciekawą rzecz z punktu widzenia analizowanej sprawy Państwa Kowalskich. Posiadanie cudzej rzeczy, aby mogło być uznane za samoistne, a więc wywołujące skutek prawny zasiedzenia nie może ograniczać się do wewnętrznego przekonania posiadacza, lecz musi być dostrzegalnym z zewnątrz jego postępowaniem z rzeczą, jak właściciel. Posiadaczem samoistnym jest więc ten, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to uczynić właściciel.
Co zaś nie przekreśla charakteru samoistnego posiadania prowadzącego do zasiedzenia?
O braku istnienia samoistnego posiadania nie świadczy złożenie przez posiadacza właścicielowi oferty nabycia rzeczy.
Piszę o tym dlatego, że wśród klientów kancelarii często to pytanie się pojawia. Rozumiem, że osoby znajdujące się w posiadaniu nieruchomości często podejmują rozmowy z formalnoprawnym właścicielem bądź jego następcami o zakupie ziemi, która zajmują od lat. To rozwiązanie wydaje się wyjściem prostym i szybszym niż prowadzenie postępowania o zasiedzenie. Tego rodzaju rozmowy nie są przeszkodą do przeprowadzenia sprawy o zasiedzenie.
Błędny jest pogląd prawny utożsamiający samoistne posiadanie nieruchomości z pobytem na działce lub jej gospodarczym wykorzystaniem.
Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 kodeksu cywilnego jest ten, który nią włada jak właściciel, a zatem wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności: korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzania nią. W sytuacji, w której utrzymuje się tego rodzaju samodzielny, niezależny od woli innej osoby stan władztwa nad określoną nieruchomością, osoba władająca jest uważana za jej samoistnego posiadacza bez względu na intensywność pobytu na tej nieruchomości lub jej gospodarczego wykorzystania (tak Postanowieniem Sąd Najwyższy z dnia 24 października 2018 roku II CSK 638/17).
Posiadania samoistnego nie wyłącza świadomość, że kto inny jest właścicielem nieruchomości.
Okoliczność ta świadczy jedynie o złej wierze posiadacza, ale nie obala zawartego w art. 339 kodeksu cywilnego domniemania samoistnego posiadania.
Wnioski końcowe
Sens instytucji zasiedzenia polega na usankcjonowaniu długotrwałego stanu faktycznego, który nie znajduje odzwierciedlenia w sferze stosunków prawnorzeczowych.
Utrzymywanie bowiem przez dłuższy czas rozdźwięku między rzeczywistym stanem posiadania, a formalnym stanem własności byłoby sprzeczne z interesem porządku publicznego.
Zasiedzenie jest instrumentem korekty stosunków własnościowych, polegającym na nadaniu charakteru prawa zadawnionym stanom faktycznym. W instytucji zasiedzenia przejawia się zatem prawokorygująca funkcja posiadania. Jej zakres zastosowania jest szeroki, a przedmiotem zasiedzenia może być co do zasady każda nieruchomość – gruntowa, budynkowa oraz lokalowa – bez względu na to, kto jest właścicielem.
Zasiedzenie często stanowi jedyną drogę do uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości.
Jednak nie każdy stan posiadania uprawnia do skorzystania z tej instytucji.
W analizowanej sprawie Klienci poprzez rozszerzenie zakresu swoich czynności na działce sąsiedniej (dokonanie nasadzeń drzew, w tym owocowych, co będzie stanowić dowód czerpania pożytków z działki; czy też ogrodzenie części działki przez siebie zajętej, bo tego rodzaju zachowanie jest uznawane za przejaw uprawnień właścicielskich) po upływie czasu potrzebnego do zasiedzenia, będą uprawnieni do nabycia własności nieruchomości w ten sposób.
